商业银行房地产信贷的风险与防范

2015-03-20江苏银行扬州分行高强

财经界(学术版) 2015年1期

关键词：信贷风险证券化信贷

江苏银行扬州分行　高强

商业银行房地产信贷的风险与防范

江苏银行扬州分行高强

摘要:就目前我国对商业银行房地产信贷风险的研究而言，明显还处于一个初级的阶段。作为银行业，如何有效的加强房地产信贷风险的认识与防范是当下最为重要的课题之一。本文对我国商业银行房地产信贷存在的风险进行了系统的分析，并提出了相应的防范措施。

关键词:商业银行房地产信贷风险防范

作为金融业的主要风险之一，信贷风险的管理必然是商业银行管理工作中的一个永久的话题。对于商业银行来说，信贷资产是其主要的收益来源，房地产贷款一直被商业银行视为优质资产。但是，随着近年来我国房地产“资产泡沫”问题越来越严重，信贷的风险发生率迅猛的提升，如果商业银行对此风险估计不足的话，将可能遭受极大的资金损失。因此，对房地产信贷的风险进行分析与研究，是目前商业银行风险管理工作中的重要环节。只有对此进行有效的防范，才能够让信贷资金的安全得到保障、房地产信贷的风险得到控制，从而才能让商业银行的安全运营得到维持。

一、风险分析

(一)市场风险

就全球房地产市场目前的发展状况来看，房价的不断上涨其根本的原因是获得了金融的支持（如房价在短期内的迅猛飙升，便是银行信贷支持的结果）。在我国，随着银行信贷的不断支持，房地产价格近年来出现了快速的上涨，而过快的上涨速度，极容易造成市场价格偏离于真实价值，然而引起资产泡沫的现象发生。在国家长期处于低利率的情况之下，房地长市场形成了一个短期“一片大好”的假象，一旦进入到加息通道，如果在宏观调控不利的情况下，之前所形成的资产泡沫极容易遭到破灭（比如次贷危机），房地产的价格则必然会随之下跌，而作为抵押物的房地产便会遭到贬值的灾难，而银行最终也会受到很大的损失。

(二)信用风险

所谓信用风险，即是因为房地产开发企业的无力偿还或者不愿意偿还，导致商业银行不能按时的收回房地产贷款的本息，从而形成坏账、呆账。而“还款意愿风险”与“还款能力风险”则是主要的表现形式。

(三)政策风险

所谓政策风险，即是指由于国家对于房地产信贷政策相关政策法律的更改以及一些不正确不完善的法律文件和意见而造成负债加大或资产价值下降的后果，这便是政策风险。另外，也存在着一些有关银行的法律问题得不到现有法律解决的现象，而法律的变动将会对整个银行业带来极大的影响（如增加银行的成本等）。

二、防范措施

(一)完善操作体系

在操作上，应该尽量避免违规的操作出现。首先，对政策的执行一定要加大力度，对相关信贷申请人的申请资格进行严格的审查。其次，商业银行内部一定要对房地产信贷业务加强监管的力度，对那些违反规章制度的信贷工作人员要严格的处理，不断的增强商业银行“防腐拒变”的能力。最后，在风险管理上并不能只是依靠人工来进行控制，而应该开发与使用具有国际标准的风险计量工具。如今在国际上已经出现了很多如“Logistic”一样的回归模型或者神经网络法等信用评估的技术，这些都值得我们学习与借鉴。同时，在经济金融形式不断变化的情况下，应该始终坚持信贷审批制度的标准化。另外，应该加强贷后的风险管理工作，根据信贷对象的资金用途来建立起科学有效的风险监控流程，对其实施实时监控。同时，在一些极容易发生重大风险的环节中进行风险监控点的设置，并制定相应的风险控制计划，以此来保证一旦发生重大风险时能够及时、迅速的采取应急措施，从而有效的防止损失的扩大。

(二)住房抵押贷款实现“证券化”

在当前我国的房地产信贷市场当中，无论是开放商还是承包商以及房产购买者，在资金的获取上都需要通过商业银行间接融资的方式来实现。在这种融资渠道十分狭窄的形势下，房地产信贷市场中就很容易出现各类的风险，而这些风险也会向商业银行富集。同时，虽然居民的高储蓄率让商业银行具有较强的流动性，但也将导致商行在资金的发放与取得的渠道上陷入过于单一的局面。而随着房产加个与利率的不断波动，将要求房地产信贷市场寻找出风险分散的渠道。通过成熟金融市场经验的借鉴，抵押贷款的“证券化”必然是分散房地产信贷风险的有效途径之一。实现抵押贷款证券化将有两个好处：一是这种证券化的手段能够通过加速信贷资金回笼和扩大资金来源来有效的改善商业银行资产负债比例的结构，从而从根本上行保证房地产抵押贷款的流动性与安全性；二是通过证券化的手段，商业银行能够通过证券市场来将房地产低压贷款中存在的信用风险有效的分散到证券投资者当中，从而实现市场风险度的降低。

(三)建立个人信用评估模型

就目前的情况来看，商业银行对于借款人未来的资信状况将很难得到有效的控制。因此，借款人历史的信用记录与现时的资产收入状况将成为贷款审核过程中风险控制与防范工作的关键环节。首先，要加强对个人住房贷款客户的信用风险评估，充分的挖掘、利用贷款客户的个人信息、历史数据、信用记录等，同时要加强对住房贷款客户的信用评价，通过研究来完善个人住房贷款客户的信用评分卡。其次，要充分的利用个人信贷系统，并建立起相对标准化的信用平分模型。同时，要完善个人征信系统，增加个人客户信息渠道、做到客户信息共享。另外，应杜绝违规违法的行为发生（如借款人利用银行间信息相互封闭而投机炒作、提供虚假资信、逃废债）。