枣庄市房地产企业融资难问题及对策研究

2015-03-20枣庄市建筑设计研究院李跃

财经界(学术版) 2015年8期

枣庄市建筑设计研究院　李跃

枣庄市房地产企业融资难问题及对策研究

枣庄市建筑设计研究院李跃

摘要:2015年2月初，齐鲁网、人民网、网易财经频道等各大媒体纷纷报道了枣庄房地产市场的现状，那就是烂尾楼遍地。东湖龙城、燕山公馆、广府一号、锦绣花城……在枣庄可以轻易地找出像这样的停工或者烂尾的房地产项目。据媒体报到，仅薛城区和市中区就有200多万平米的住宅处于这样的状态。枣庄市烂尾楼的现象之所以如此普遍，主要原因在于前几年的房地产热，开发商的盲目投资大大超出了当地的实际需求，导致现金无法及时回流，资金链很容易断裂。且房地产市场融资渠道狭窄困难，成为制约房地产市场健康发展最难突破的“瓶颈”。如何破解融资问题，成为我市房地产企业健康发展的关键。

关键词:房地产企业融资对策

一、目前我市房地产企业的资金现状

(一)创立时期的股东投资是资金的主要来源

我市的房地产企业除了各区市及市直10来家为国有性质外，其余200余家均为民营企业，资金的筹集主要是公司成立时股东的出资，出资数额有限，且这些民营房地产企业多为近几年房地产火爆的产物，没有雄厚的家底，一旦资金链锻列，就难以再东山再起。

(二)违规收取业主的房款是我市房地产企业资金的重要来源

目前我市的很多房地产企业，在没有取得相关部门的行政许可后，就大肆广告宣传，通过违规收取会员费、销售VIP卡等手段预先销售，套取资金，一旦市场形势不好，就卷钱跑路，这种筹资方式加剧了融资的风险。

(三)部分房地产企违规抵押贷款和民间借贷也是资金的来源之一

我是部分房地产企业存在“一地多贷”“多次抵押”现象比较普遍，另外还有部分房地产企业通过民间“高利贷”融资，这都无形之中给企业自身带来了较大的财务风险。

二、房地产企业融资难的原因

(一)融资渠道有限

目前我市的房地产企业多为民营中小企业，融资方式多为上述的初始创立投资、违规销售和高财务风险的借贷。由于这些企业实力有限，没有资格公开发行股票，不能公开进行募集资金，对于金融租赁、票据市场、应收账款融资等融资工具的使用落后，缺乏融资的灵活性，且政府对于证券市场监管严厉，使民企的融资空间变小，限制了民营企业的融资活动。

(二)商业银行贷款限制条件多

国家在房地产调控方面的力度日益加大，特别是“国八条”出台后，商贷更是难上加难。另外商业银行总是愿意贷款给经营较好，信誉程度高得企业，但是这类型的房地产企业往往是国有企业，规模大，资金雄厚，由政府支持，发展前景也很好。而对于那些中小房地产企业，银行往往缺乏耐心，也不愿意贷款给他们。

(三)缺乏完善的发展机制和政策支持

近年来国家虽然在银行信贷、工商、税务等政策方面给予了倾斜，但这对规模如此庞大的中小房地产企业来说无疑就是杯水车薪。虽然这些政策对对中小房产企业的发展提供了便利的融资手段，但是在实行中很难发挥它原有的效应。原因就是审批流程过于复杂，中小房地产企业很难取得金融支持，除非是有了一定规模的企业。

(四)企业自身的经营和管理制度不健全

首先目前我市的这些中小房地产企业多是家族式企业，缺乏高素质的管理人才，更谈不上科学有效的管理机制和监督机制，出资人随意干预经营，阻碍了企业的良性发展。再者就是这些中小房地产企业财务制度很不规范，为了贷款或少缴税款，随意更改账务、报表，经常受到工商、税务、银行方面的处罚，严重影响了企业的信誉，给以后的融资发展带来很大的隐患。还有部分中小房地产企业的融资动机不良，以地皮或在建房产为幌子，大肆融资，实为圈钱，目的达到后便卷钱跑路，严重影响了中小房地产企业的形象，使投资者产生了排斥心理，融资更加困难。

三、针对目前我市房地产企业融资难提出的解决办法

(一)拓宽融资渠道，增加融资方式

我市的中小房地产企业不能只盯着银行，更不能违法融资。应该想尽办法采用多种融资方式相结合，适合不同发展阶段的需要。比如可以采取股权性融资、债权性融资、应收账款融资和融资租赁等方式。还应该多点投资，投资一些收益高的项目，来化解经营风险。弥补融资带来的财务风险。应避开不合法的“高利贷”融资，规避财务风险。

(二)积极争取金融企业的支持

目前我国正在深化金融企业改革，放开利率政策才只是个开始，以后的惠民政策会更加有利。银行方面也会在信贷政策、信用评分标准方面做出调整，不以企业性质和规模为条件，逐步提高对中小企业的贷款比重。

(三)进一步加大对中小房地产企业的政策支持

去年我市在原有政策的基础之上，相继出台了《枣庄市小微企业和农村信用体系建设实施方案》和《枣庄市人民政府办公室关于规范发展民间融资机构的实施意见》为中小房地产企业争取商业银行贷款提供了强有力的政策支持。另外市政府在人才引进，政策指导、技术辅导等方面还应该加大力度，进一步完善中小企业的社会服务体系，推进民营企业的发展，提高民营企业抵抗风险的能力。

(四)进一步加强自身建设

我市中小房地产企业应该依靠市里的政策，引进一批具有高学历、高素质的人才队伍，建立现代企业的经营管理制度，出资人应转换角色，给经营者更广阔的空间去放手经营，让企业得以长远发展。同时建立高标准的财务制度，高素质的财务队伍，规范财务体系，为企业的融资决策提供强有力的智力支持。“打铁还需自身硬”，只有自己把企业实力做实了，才能破解经营中的资金问题。