人口老龄化背景下广州市老年公寓住宅问题探究

□潘毅韬 刘俊伟 潘嘉楠

一、广州市老年公寓住宅的发展概况

随老龄化的发展，养老方式出现了多样化的局面。相比于传统的养老院，老人公寓的出现更为符合当今老人心理、生理日益多样化的需求，它为老人提供了更舒适、高质量的晚年生活。但老人公寓在我国仍旧处于发展创新期，住宅设计、经营模式和文娱活动的组织等多方面皆有待进一步探索改善。

目前，广州有10 余家老年公寓，大部分建于白云区和从化区等空气清新、安静舒适的郊区。广州的老年公寓大致分为三种类型，一是综合住宅的集合型，如广州友好老年公寓;二是医疗见长的护理型，如广州南国颐景老年公寓;三是服务周到的酒店型，如广州红堡颐养公寓。广州养老设施总量不足。2014年，广州市60 岁以上老年人有130 多万，只有约4%的老年人可入住养老机构，90%需通过家庭养老。因住宅方面的问题，广州老年公寓整体入住率只达到80%左右。

二、广州市老年公寓运营模式介绍

从经营管理方面来说，老年公寓既是房地产项目，也是社会服务体系。老年公寓的一般运营盈利模式有出售房屋产权、租赁房屋产权和酒店式管理经营。大部分的老年公寓都是多种经营方式运营的。

广州友好老年公寓以租赁老年公寓使用权进行经营，入住方式被分为按月收费;按一年收费;按三年收费和按五年收费。按月收费入住费用较高，最低费用1，300 起;但一次性设施使用费属于免费。一年度收费则相反，月入住费850 元起，一年设施使用费2，000 元起。多年度的一次性设施使用费偏高，但是总费用全比按月入住费用划算的多，同时也满足了老年人不同的入住需求。

广州颐福居老年公寓将运营模式分为了两种，短期入住和VIP 贵宾模式。短期入住按月收费，目前费用为6，890 元/月，按年租则为2，980 元/月，但是要分级收取预付费。换而言之，短期入住是依照租赁老年公寓产权的模式进行经营的。VIP 养老服务费:包括“VIP 服务费”及“基本月服务费”两部分。VIP服务费是指长者享有专属套间20 年的使用权，目前价格在30万元左右，长者入住后基本月服务费(等同于基本月费)仅需支付2，980 元/月。VIP 贵宾模式是将老年公寓标准的房产权转移给了消费者。因而，广州颐福居老年公寓是以出售房屋产权、租赁房屋产权两种模式进行经营的。

广州红堡颐养公寓欲打造广州首家星级酒店式养老寓，寓所内配备齐全，老人居住环境方便、优雅。产权酒店式的模式是投资者购买产权并将房屋交予酒店管理的模式，适合有较好自理能力的老年人。一方面它可供老人长期居住养老，提供老人旅游、度假;另一方面，也可以交予酒店管理获得一定的收益。

三、广州市老年公寓住宅的优点与不足

(一)优点。

1．高楼层老年公寓设有电梯。作为沿海的一线城市广州的地价一直居高不下，高成本导致老年公寓的建设难免出现高楼层式建筑。然而，随着老年人年龄的不断增长，老年人的活动能力以及范围不断削弱和减少，高楼层的出现会给老人带来很多不便。但值得庆幸的是，在广州具有高楼层式的老年公寓如广州友好老年公寓、广州市康桦长乐老年公寓等老年公寓基本都配备了电梯这一重要的公共设备，极大地方便了老人的出行以及活动。

2．应急呼叫设施较为完善。目前，广州的老年公寓基本都配有呼叫设备，如南国颐景老年公寓就配有无线应急呼叫系统，广州友好老年公寓配备床前服务对讲机，岭海老年公寓则是在床头和厕所都设有急救铃，直达保健室。这些呼叫设备大大增强了信息的传递性，降低了老人出现紧急情况下却未能被及时发现的风险。同时，增加呼叫性设备有利于护工对老人进行更加悉心的照顾，方便护工掌握老人的具体情况和习惯，增强了工作效率和提高服务质量。

3．娱乐医疗保健设施基本齐全。广州政府对于老年公寓内的建筑以及相应的医疗设备是有相关的审查流程的。老年公寓根据老年人的生理、心理特征为老年人建立相关的娱乐保健设施，其内设有的健身休闲设备以及定时组织活动能给予老人一个更好的生活环境，同时娱乐保健设施也为老人与同年龄人群交流提供了平台和机会，如广州友好老年公寓就配备了麻将室、歌舞厅、图书馆、美容美发室、网吧等娱乐保健设施，这些设施都有助于老年人扩大自身的交际圈，方便日常的人际交往。

(二)不足。

1．老年公寓住宅的选址考虑不周。目前，广州市的老年公寓比较集中在白云区，而且大多数选址偏向于郊区公路两旁。然而根据老年人的生理和心理需求，老年公寓的选址应该避开公路主干道，减少公路带来的噪音污染。另外，郊区选址虽然可以节约部分的公寓生活成本，但却因为远离市区的原因，不仅仅会减少老人与家人的沟通联系，还会让老人与正常的社会生活出现脱节的情况，从而影响到老人的心理健康问题。调查结果显示，89．38%的青年受访者表示愿意居住在与老人较近的地方。另外，广州内有部分老年公寓位于道路较为狭窄的地方，如金色老年公寓。由于位于居民区中，道路难免停放汽车，原来就不宽敞的道路显得更为狭窄。一旦发生火灾，消防通道进出受阻。

2．老年公寓房间设计欠科学。根据调查问卷的结果显示“居住内部环境设施，居住环境是否便捷舒适、有扶手、电梯”在“您认为老年公寓哪方面是最重要的三种条件”这一问题中受到68．75%的中年受访者的重视。厕所的设计就是一个体现，按照老人的生理状况需求，马桶附近应该安装有扶手来方便老人方便后起身，即使是安装了扶手，扶手的材质和设计在使用上也有很大的区别。购买扶手时要充分考虑到扶手要具备防滑，易使力等优点，在这些细节方面老年公寓还是需要多加注意。另外，根据经济承受能力以及个人意愿，老年公寓通常会把住宿房间分为单人，双人以及多人房间。然而当老年人选择多人房间后，如何保护好个人隐私便成为他们所烦恼的地方了。在房间空间布置方面如何给老年人打造属于个人的隐私空间，还需要老年公寓在这方面下更多的功夫。

3．老年公寓的住宅定价欠合理。目前，广州的老年公寓事业处于发展阶段。广州的老年公寓未形成统一规范的管理和定价机制，这就导致广州市内老年公寓的发展状况参差不齐。就连收取费用的方式也不一样，这也就容易导致老年群体中老年生活的差异化。作为一项公益性事业，广州政府部门对于老年公寓的政策支持力度还是显得有些不足，而现在老人公寓的定价根据国家的相关文件和自身的成本进行制定，但是缺乏对老年人的经济能力以及心理承受能力的充分考虑。

4．老年公寓住宅设施更新、检查更多依赖于外来资金。住宅设施的定期更新、查检是老年公寓所需要关注的焦点之一。但老年公寓作为一项公益性事业，前期投资成本高，投资回收较慢导致其具有较高风险的特性。在目前还没有形成完整成熟的发展模式之下，部分老年公寓想要依靠自身的经济收入对环境设施进行定期维护更新就显得力不从心，更多可能要依赖于政府和社会的经济支持。如颐福居老年公寓本身就是广州市老龄事业发展基金的“关爱长者示范基地”并受到该基金会的支持。

四、完善广州老年公寓住宅发展的对策

(一)政府。

1．制定科学的行业标准，加大对国内老年公寓的政策支持力度。相比之下，国外的老年公寓之所以能够如此成熟，我们不难看出，政府在背后的推动是不可或缺的。如2000 年日本政府创建的日本护理保险制度就大大地减轻了老年人在护理方面的经济压力，而在美国，老年公寓一般是由政府出钱建设，并且美国政府还规定老年公寓不得升价。正是因为有相关政策的制定和实施国外老年公寓才能发展得如此之好，在这方面我国可以吸取国外的经验，通过完善对于老年公寓住宅的相关政策，给老年公寓建立标准统一的定价规定，通过政策保障老年人的利益。当然，国外的经验在引进国内的过程中难免需要进行一个重新的调整适应，使其更符合国情，这就需要政府相关部门作更加详细的调查研究。

2．健全老年公寓法律法规，建立良好的市场秩序。老年公寓事业虽然处于发展阶段，但由于未能形成较为成熟的运营模式，法律的不完善以及运营的不成熟都很容易让犯罪分子有机可乘，老年公寓事业是一项对于社会有重要意义的公益性事业，服务的主体是为社会作出重要贡献的老年群体，对于老年公寓住宅的建设上更是有很多细致上的要求，比如无障碍的设计，房间的布局，医疗设施的配备等等。假如因为法律漏洞而让不法分子有机可乘，出现低质量，不仅仅危害到入住老年人自身的晚年生活状况，并且对于整个社会风气的不良影响将是不可估量的。因此，进一步完善的法律措施的颁布执行显得尤其重要。

(二)老年公寓经营方。

1．拓展公寓自身经济收入渠道。增强自身的竞争力和独立性，避免过分依赖于政府的经济补贴，可以尝试为周边有需要但不入住老年公寓的老人提供居家养老的上门服务。根据调查问卷结果显示有71．88%的中年受访人群表示愿意在退休后接受居家式养老，但仅有25%愿意入住老年公寓，剩余的3．13%选择其他养老方式。近100%的中年受访人群认为养老上门服务可以接受，在日本日托服务就很常见，而且专业水平高。除了养老上门服务外还有一种是家庭式养老公寓，可以在小区内开立，据数据统计45 岁以下的受访者有89．38%的愿意和老人住得较近，而家庭式养老公寓既避免了老人与家人相离太远，老人因为孤独、寂寞而引起心理不安等消极情绪，同时也让子女更加放心。

2．选址定位需要科学规划。成本是制约老年公寓住宅选址及规模发展的一大重要因素，一间好的老年公寓要想在以后发展得更加顺利，一个好的选址是必不可少的。选址过程中要注意避免过于郊区的地方，一来是为了避免距离市区太远导致物资运送成本过高，二来为方便老人的亲人过来探访，三来避免老人因为与社会脱节而产生心理压力。当然，也不能选在市区闹市内，市区的噪音、废气污染、光污染都是老年人的健康杀手。因此，选址应该选在郊区与市区结合处，同时附近有较好的环境条件，如广州南国颐景老年公寓就位于景云路，距离白云山的柯子岭门岗很近。另外，老年公寓住宅附近交通要便利，但是不能过于拥挤。同时，最好临近具有专业医疗水平的医院，要保证在火灾或者抢救的紧急情况下，消防车、救护车能及时赶到。

3．公寓设计要以老年人需求为导向。老年公寓作为一项公益性事业，前期投资成本高，投资回收较慢，这就导致了它在资金不足情况下不可能对住宅进行频繁修建。因此为了节约成本，老年公寓住宅在设计及建设方面需要更加细致化、专业化。在设计老年公寓之前就应该根据老年人的生理心理需求和之后老年公寓的发展规划进行专业合理的设计，如房间的布置格局要考虑到老人的个人隐私，房间的照明度，公寓内部的防滑设计，色调冷暖的配置、无障碍设计、娱乐休闲房间的设计等等。而老年公寓作为与传统的养老机构有所差别的时代产物，创新尤其重要，老年公寓应该通过吸取历史经验，提高自身吸引力。

4．加强对公寓服务人员的专业培训。老年公寓的住宅问题除了物质因素的影响外，心理因素的影响也是很重要的，老年公寓更多具有服务类性质。护工的专业水平直接影响到老年人的生活质量和服务体验，影响到自身的工作效率。定期开展更多康复护理、医疗保健的专业培训，有助于提高公寓服务人员的个人素质和老年公寓的专业化服务水平。

［1］陶立群．王莉莉．麻凤利．我国老年公寓发展状况分析［EB/OL］．http://zyzx．mca．gov．cn/article/yjcg/shfl/200807/2008070 0018701．shtml

［2］刘俊伟．潘嘉楠．苏明．美日老年公寓发展经验对广州的启示［J］．价值工程，2015，19:257

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［5］王志成．他山之石2 美国人怎么做养老地产［J］．沪港经济，2015，1:82

［6］周璐，吴梦宸，黄璟． 中国老年公寓市场的潜力分析——以湖北省武汉市为个案［J］．特区经济，2010，10:274 ～275