房地产企业纳税筹划研究

丁蓓蓓

房地产企业纳税筹划研究

丁蓓蓓

本文介绍了房地产企业纳税筹划的基本概念；分析了房地产企业纳税筹划的现状和原因；并提出了房地产行业税收策划的主要策略，旨在通过合理的税务筹划，实现房地产企业经济活动税后利润最大化。

房地产企业；纳税筹划

随着房地产市场的逐步完善和行业竞争的日益加剧，尤其是最近几年，国家加大了对房地产行业的监管和宏观调控，如土地，税收，金融等方面，因此房地产企业面临着越来越大的竞争。而各种税收作为房地产开发企业成本的主要来源，对房地产企业会计盈利以及实现企业目标具有重大的影响。在学术界，国内外杰出的学者已经开始根据我们国家政治环境和经济状况的特点对房地产企业税收筹划进行了研究，并且取得了一定的成果。房地产企业的税收筹划是在税收法律法规许可的范围内，企业纳税人在不违背税收法律的前提下，不违反国家税收的立法意图，通过操作，组织，投资，融资，财务规划和其他税务相关的活动和安排达到最小支付税款，从而实现一个房地产企业经济活动税后利润最大化。

一、房地产企业纳税筹划的现状

1.国家在稳定发展中推行宏观调控政策

我国政府颁布了很多有关纳税筹划的宏观调控政策，使得房地产行业的投资变得越来越规范化。同时房地产企业政策和行业发展更加理性，规模大的，有实力的企业脱颖而出并且迅速扩大市场份额。相反地，对于那些发展缓慢，规模小的企业来说，则会产生更大的压力。

2.房地产税费占成本比例比较大

在房地产企业经营开发的过程里，税收费用占了房地产开发成本里很大的比例，并且这个比例每年都在上升。根据国家建设部公布的数据来看，税收占了商品房的比例是11%左右。当前房地产开发企业承受着许多的压力，例如房子的价格居高不下，房地产市场的销售业绩不容乐观，企业在融资这方面十分困难，而房地产的纳税筹划则十分有利于降低企业的成本。

3.房地产企业纳税筹划的思路与方法整体性比较差

房地产企业的财务部门在进行税收筹划的过程当中，在思路与方法上存在着一些利益分配问题。首先是税收最小化与利润最大化之间的利益分配问题。严格来说，房地产企业纳税筹划的单一目的并不是减少纳税，房地产企业也采用了一些会计政策，如延长预收账款的入账时间，以及足额记录费用与开支，但这只是想最大程度得到税收政策里的一些优惠，这样的话就会大幅度提高费用开支，可并不能很好地保证房地产企业的税收利润，所以纳税筹划与利润目标就产生了冲突。然后就是单一的束缚非常少和房地产企业整体税赋最小的利益分配问题。与房地产企业相关的税种非常多，达到十几种，虽然税种税目，计税基础等不一样可是它们都是根据同样一种业务活动来计税的，在筹划的过程中会出现结点，容易互相产生影响从而使纳税筹划方案的结果变弱，最终让房地产企业的整体筹划框架无法建立。

二、房地产企业纳税筹划现状的原因分析

1.房地产企业纳税筹划的管理思想有误区

之所以说房地产企业纳税筹划的管理思想有误区是因为企业管理者总是想着通过逃税避税减免税费。一方面很多房地产企业为了能够与税务机关关系近一点，不惜花重金对税务机关的领导和工作人员进行行贿，从而达到减免税的目的。同时，一些房地产企业不停地找税务征管部门的漏洞，总是不能按时缴完所有税费，这样加大了税收征管部门工作的的难度，并造成了了非常不利的影响。另一方面，一些房地产企业总是想着如何在计算税收的过程中偷逃税，比如他们会在会计处理中做手脚，或者打着合作盖房的名义开发房地产。这些举措都严重违反了税收征收法律，所以对于房地产纳税筹划需要税务机关和房地产纳税人共同努力。

2.房地产纳税筹划人员的专业性比较薄弱

房地产企业纳税筹划的过程是对于国家税收法律法规，政策等进行认真细致研究过后做出的对专门行业的策划活动，因此必须十分重视企业纳税筹划的人员专业要求，可是在我们国家，绝不大部分的房地产企业的纳税筹划的工作都是由财务部门来决策的，而财务人员对于税务筹划的工作并不专业，可能只了解大概的内容，却无法很好的解决纳税筹划中的细节问题，这就使得房地产企业的纳税筹划的结果受到影响。

3.房地产行业内部竞争日趋公平和激烈

我国的房地产企业市场具有很大的商机，大批海外发展商和大量发展资金纷纷进入大陆房地产市场，这样会让房地产企业成本下降很多，增大了获利空间，可同时也加剧了房地产企业的竞争，最终进一步加快了中国房地产市场格局的全球化，使得房地产行业变得越来越集中。

三、房地产企业纳税筹划的策略

1.正确的把握税收政策，遵守税收制度

没有纳税人遵守，即使是制定最好的税收制度也不能真正实现其目标。预防合规风险的方法是保持一个强有力的政策，选择最低收入税收遵从和降低税收遵从成本的政策选择。即指的是纳税人在处理事务成本上的花销。事实上，不一样的税收政策对于税收管理成本和遵从成本的影响也不尽相同。在对税收管理成本和遵从成本的影响上一些政策是相同方向的，但在更多的时候，这两个费用征收之间存在交替变化的关系，从相反的角度来看，即降低税务管理的成本也可能增加税收遵从成本，因此相应的，房地产企业应从实际出发，在合适前者的基础上进行行之有效的风险防范。

2.依法进行纳税筹划，时刻关注政府政策

房地产企业进行的税收筹划活动必须是合法的，这是企业纳税筹划的基础和前提，也是税收筹划成功的重要措施。在实践中，第一要了解，研究，遵守税收法律，整体把握和深刻理解税法的中心思想，时刻关注着税收政策的走向变化，确保使税收筹划方案不是非法的，它是纳税筹划的基础，对纳税筹划能否成功起着关键的作用。第二在处理税务规划和逃税之间的关系。从减轻税收负担来看，税收筹划和避税之间有着相似的地方，但两者在本质上却存在着重大的差别。避税虽然不是违反法律的，可是有时会与立法者的初衷不一致，很多国家并不提倡与接受这一做法，而且有的国家直接拒绝避税。并且绝大部分国家颁布法律法规对此加以限制，当然我国的法律也是这么规定的。所以，在进行税收筹划不但不可以触犯法律法规，同时还要遵守税务政策的引导，让企业享受相关税收优惠也符合国家政府宏观调控经济的用意，防止偷，逃，骗税，恶意涉嫌偷税漏税，从而减少风险。

3.注重纳税筹划的整体性

实施规划方案基本都是即使涉及极小的部分都会影响到全局，所以我们应该注重程序的整体税负的影响；在实施纳税筹划的时候，纳税人的相关行政成本会增加，这是绝对不能忽视的，同时也得考虑的战略规划，在环境税的变化，如隐藏的危险因素。究其根本的话，房地产企业税收筹划的目标是财务管理的目标企业价值最大化的决策。税收筹划应该从全面规划的总体目标着手，并将其变成公司的经营战略与整体的投资的一部分，不能只关注个别税种，更不能只想着减少税负。第一，税收筹划必须把着力点放在减少整体的税收负担上，而不是单纯降低个别税种的税负。这是因为各税种税基的相关性，某一税税基的减少可能会带来其他税种税基之间关系的转变，很可能带来不利的影响。第二，虽然税收效益是企业重要的经济利益，但并不是所有的企业的经济利益，减少投资税都意味着可以提高企业的整体利益。假如有许多实施方案可以选择的话，选择使得企业整体利益最大的方案才应该是最好的解决办法，却不是税负最轻的那个方案。企业税收筹划应考虑进行综合全面取舍，不能为了规划而规划。

4.保持纳税筹划方案的灵活性

由于房地产企业所处的经济环境截然，而且纳税人主观，客观条件与税收法律法规政策都在不断的变化，这就需要房地产企业在纳税筹划的过程中，依照企业的具体情况来制定纳税筹划方案，同时保持一个相当大的灵活性，使之根据国家的税收制度，税收法律，在任何时间根据相关的政策和经济活动的预期变化进行项目投资的调整，检查及评估和更新计划内容的纳税筹划方案的变化而变化，并采取分散风险的措施，避害就利，从而实现房地产企业的纳税筹划目标。纳税筹划在某种程度上有规律性，可是却没有固定的模式，而且手段和规划的方法也是特别多的。对于不同的问题，调整措施要因地制宜，一切从实际出发，具体的问题要具体分析。房地产企业纳税筹划的方案应该根据纳税人实际情况，避免盲目照搬其他人的方案。

5.营造良好的税企关系

税收筹划的方案的合法性最终是由主管机关认定的，所以，企业应加深对税务机关和税务部门的工作程序的了解，建立平滑畅通的沟通渠道，使得房地产企业对于税法的理解和税务机关是一样的，同时促进房地产企业与税务机关形成比较好的关系，这对于税收筹划方案的成功实施显得尤为重要。

6.加强房地产企业纳税筹划的专业性，多部门协调合作

房地产企业在进行纳税筹划时，必须配备专业的纳税筹划人员，从而对房地产企业进行针对性与专业的纳税筹划，而且纳税筹划存在于所有的生产经营活动当中，这就意味着纳税筹划并不仅仅是一个部门的责任，更加需要企业其他部门的协调合作，合作的过程里也要使业务流程规范化，加强对税务的管理与监督，这样便能起到减轻房地产企业税收负担的作用。

［1］刘苑华.房地产开发企业土地增值税的纳税筹划［J］.财经界，2009，4：154-155.

［2］胡兰，胡会蓉.探索房地产企业税收筹划新举措［J］.企业导报，2011（13）.

（作者单位：盐城市总工会）