企业房屋出租税收筹划

苏州港华燃气有限公司　王德新

企业房屋出租税收筹划

苏州港华燃气有限公司王德新

摘要:税收筹划不是偷税漏税,而是在合理合法的前提下,减轻企业税收负担,实现企业税后利润最大化。本文结合房产税的特点,从房产税的征税范围、计税依据、计征方式等方面对房产税的税收筹划进行探讨。

关键词:房产税自用房产出租房产税收筹划

随着市场竞争的日益激烈，税收筹划对企业稳住脚跟并取得长足发展具有重要的现实意义。税收筹划，就是纳税人在法律法规允许的范围内，通过合理安排经营活动和使用会计税收政策，达到在合规范围内税收负担最低（即节税）的目的。

第一、在税法规定的范围内，通过对经营、投资、理财等活动的事先筹划和安排，尽可能的获得“节税”的税收利益；

第二、在纳税行为发生之前，在不违反法律、法规（税法及其他相关法律、法规）的前提下，通过对纳税主体（法人或自然人）的经营活动或投资行为等涉税事项做出事先安排，以达到少缴税或递延纳税目标的一系列谋划活动。

一、理论基础

在进行课题研究之前，对于房屋实际情况进行了调查，分别从出租租金收入纳税情况和纳税税目情况两个方面收集资料。下面针对于这两个方面，将分别进行阐述说明。

(一)出租租金纳税情况

现今市场存在一种普遍的投资方式，即企业将闲置的房屋对外出租。房屋出租业务主要缴纳营业税和房产税。具体规定为:按租金收入的5%计算缴纳营业税;按租金收入的12%计算缴纳房产税。另出租合同还需按照1‰缴纳印花税。可见,房产税与营业税的计税依据都是租金收入,且税负较重。因此,企业对于房屋出租业务进行综合的税收筹划意义重大。

(二)纳税税目

包含房产税、营业税、营业税金及附加、印花税

房产税：是以房屋为征税对象，以房价或出租租金收入为征收依据。如自用房以房价为计税依据，在会计核算时,需要将房屋与非房屋建筑物以及各种附属设施、配套设施进行适当划分,单独列示,分别核算。如出租房产以租金收入为计税依据，在会计核算时，需要区分纯租金收入（不包括，水电费等）。

根据税法规定，自用房产，房产税实行从价计征，按房产原值一次减除30%后的余值为计税依据，税率1.2%；出租房产，房产税实行从租计征，以房产租金收入为计税依据，税率12%。其中，出租房产税计算：年租金收入×12%，自用房产税计算＝房产原值×（1-30%）×1.2%（江苏省比率30%）。

房产税的征税对象是房产。所谓房产，是有屋面和围护结构，可供人们在其中生产、学习、工作、娱乐、居住或储藏物资的场所。但独立于房屋的建筑物如围墙、暖房、水塔、烟囱、室外游泳池等不属于房产。但室内游泳池属于房产。

二、平衡点

年租金收入×12%=房产原值×（1-30%）×1.2%

年租金收入/房产原值=0.07，即年租金收入＝7%*房产原值

当年租金收入超过房产原值的7%时,自用房产交纳的房产税小于租赁交纳的房产税,当年租金收入低于房产原值的7%时,租赁房产交纳的房产税小于自用房产交纳的房产税。

三、节税途径分析

途径一：房屋租赁合同签署方式导致不同税负的纳税筹划

不要在合同中约定免租期，可以摊到每月租金中计算（根据税法规定，免收租金期间由产权所有人按照房产原值缴纳房产税）。

途径二：结合某些客户，可将房屋的租赁行为改为仓储保管行为的纳税筹划。

房产租赁行为除缴纳营业税外，需按房产租赁收入为计税依据，税率12%计征房产税，仓储保管行为缴纳5%的营业税，房产税按照自用规则缴纳。

途径三：将房屋租金分为二块，租金、物业费的纳税筹划。

租金缴纳5%营业税及12%房产税，物业费只缴纳5%营业税。

途径四：改变水电费等费用支付方式的纳税筹划

承租企业自行支付或由出租企业代收代缴，出租房屋的水电费，燃气费等，那么出租企业实际得到的租金不变，但由于降低了营业税、房产税的税基，因此税负随之降低。

途径五：变房屋出租业务为联营业务的纳税筹划

企业以房产与其他单位联营，共担风险，共享利润就可以避免缴纳营业税，按自用房缴纳房产税。如果房屋权属没有转移，该企业按从租计征方式征收房产税，还需要按照租金收入缴纳营业税因此变房屋出租业务为联营业务税负随之降低。

途径六：转租房产，因为转租方不是房屋产权所有人，因此，转租方转租房屋时，只要按转租价款缴纳营业税，不需要缴纳房产税。(上海市地方税务局关于转租房产的租金收入停止征收房产税的通知，沪地税地[1996]42号1996年7月18日；浙江省地方税务局关于规范房产税若干政策问题的通知，浙地税函[2002]257号2002年8月28日)

具体案例分析：

途径一：房屋租赁合同签署方式导致不同税负的纳税筹划

甲公司与乙公司签订房屋租赁合同租金1年，租金收入24000元（1-2月份免租金，3-12月份每月2400元），房屋原值100,000元。

方案1：有免租期，正常1-2月份房产税＝（100,000*70%*1.2%）/ 12*2＝140元，3-12月份按租金计算房税＝24000*12%＝2,880。

方案2：没有免租期，可以摊到每月租金中计算，只需要交纳租金计算的房产税2880。

方案2比方案1节约了免租期从价征收的房产税140元，营业税不变＝24000*5%＝1200，税金总计减少140元。

途径二：结合某些客户，可将房屋的租赁行为改为仓储保管行为的纳税筹划甲公司与乙公司签订房屋租赁合同租金1年，租金收入24000元，房屋原值100,000元。

如果上述租金合同改为仓储代为保管合同（假设没有免租期），年租金收入24000＞7%*100,000,故当年租金收入超过房产原值的7%时,自用房产交纳的房产税小于租赁交纳的房产税。

方案1：房产税2880元，营业税1200元。

方案2：房产税100000*70%*1.2%＝840

营业税24000*5%＝1200

税金总计1200+840＝2040

方案2比方案1节约了从价征收的房产税2040元，营业税不变＝24000*5%＝1200，税金总计减少了2040元。

途径三：将房屋租金分为二块，租金、物业费的纳税筹划。

甲公司与乙公司签订房屋租赁合同租金1年，租金收入24000元，房屋原值100,000元，将租金分成两块，租金（90%）、物业费（10%），即租金21600，物业费2400。

方案1：没有分成两块前：房产税2880元，营业税1200元。

方案2：分成两块后房产税＝21600*12%＝2592

营业税＝21600*5%＝1080

税金总计＝2592+1080＝3672，

而物业公司物业费承担的营业税＝2400*5%＝120，即税金总计＝3792，比方案1节约房产税288，增加营业税不变，即税金总计减少了288。

途径四：改变水电费等费用支付方式

甲公司与乙公司签订房屋租赁合同租金1年，租金收入24000元，出租企业承担水电燃气费4000元，房屋原值100,000元

将年租金收入24000出租企业承担水电燃气费4000元，改为年租金收入20000元，承租方承担水电燃气费4000元。

方案1：房产税24000*12%＝2880元

营业税24000*5%＝1200元

税金总计2880+1200＝4080元

方案2：房产税20000*12%＝2400元

营业税20000*5%＝1000元

税金总计2400+1000＝3400元

方案2比方案1节约了房产税480元，营业税200，税金总计减少680元。

途径五：变房屋出租业务为联营业务的纳税筹划

甲公司与乙公司签订房屋租赁合同租金1年，租金收入24000元，出租企业承担水电燃气费4000元，房屋原值100,000元

将租赁合同改为甲公司以联营方式投入乙公司房产，共担风险，共享利润。

方案1：房产税24000*12%＝2880元

营业税24000*5%＝1200元

税金总计＝2880+1200＝4080元

方案2：房产税100000*70%*1.2%＝840

营业税免

税金总计＝840元

方案2比方案1节约了房产税2040元，营业税1200，税金总计减少3240元。

途径六：转租行为的纳税筹划

房屋所有人可以成立一个资产管理公司，将预出租的房产先以较低的价格b出租给该资产管理公司，然后由该资产管理公司按市场价格假设a出租。转租要全额缴纳营业税的，因此，该方案多出一道5%营业税，（a-b）12%＝(a+b)*5%，只有a＞1.42b方案才可行。

如果出租人是准备对精装修后房屋重新出租的话，可以先将毛坯房屋先出租给资产管理公司，然后由资产管理公司对租入的房产进行精装修改造后再转租，这种方案避税是比较合理合法的，筹划风险很低。

四、制定对策

(1)签订合同时不要出现免租期，尽量把租金摊在每个月的房租里；

(2)房屋的租赁行为改为仓储保管行为。

(3)从房屋租金中分离出物业费；

(4)房屋中不要包括水电费等其它费用，如确有其它费用单独列明收费项目及金额；

(5)房屋租赁中应尽量区分房租及物品租赁费，不要全部计在房租中。

(6)将房屋出租业务改为联营业务共担风险，共享利润。

(7)成立资产管理公司将毛坯房以较低价格出租给资产管理公司后装修改造后再以市场价格对外出租。

五、结束语

为减轻企业税收负担,实现企业税后利润最大化，企业对房屋出租业务进行合理的纳税筹划意义重大。为保证筹划合法、合理、可行性，企业对房屋出租业务进行合理筹划以降低税负时应注意以下问题。

(1)出租前做好筹划工作，从源头抓起，从业务洽谈、签定合同、开具发票逐项跟踪。

(2)集合企业自身的优势，选择适合企业自己的筹划方案。

(3)不同的纳税筹划方案，风险亦不同，企业全面考虑方案的优劣性，选择最优方案。

(4)公司各部门普及相关税法知识，提高员工纳税筹划的意识，做到合法、合理纳税。

综上，房屋租赁业务纳税筹划项目，需要招商、法律及财务部门全面、系统地考虑整个招商流程的成本，以保证筹划方案的科学性、合理性和可行性。企业开展税收筹划工作除了能提升经营管理水平外，还能够使税收成本最小化、企业财务利益最大化，实现企业的内在价值，因此，企业应充分认识其重要性。今后，财务、招商、法律部门通力合作，在招商合同谈判环节就介入进去，从成本、税务视角审核合同条款，为降低房屋持有成本、发挥房屋最大价值积极献计献策。

参考文献:

[1]中华人民共和国营业税暂行条例实施细则.财政部国家税务总局第52号2008-12-18