房地产开发企业账外资金审计若干问题的探讨

济南天鸿房地产开发有限公司 刘宁

房地产开发企业收入具有多样性，包括房款收入、电商收入、租金收入、附加收入等等，且收入业务具有金额大、客户多、收款频繁等特点。如果相应的内控体制不完善，就会产生账外资金体外循环的情形，滋生腐败等不良之风，由此可见，保证收入的完整性是房地产企业业务循环控制的重中之重。

一、审计准备阶段

进驻被审计单位，对预先被审计单位的产品业态、经营理念、组织架构等方面进行了解，获取被审计单位的业绩完成情况，了解被审计单位管理人员的素质以及内部控制的建立和执行情况等。通过对被审计单位基本情况的了解，分析内部控制中存在的薄弱环节，安排适当的审计程序，有针对性地进行审计。

二、解析账外资金来源

房地产开发企业的收入来源多种多样，可能发生的账外收入来源亦是繁多，以下就常见的账外资金获取方式进行重点解析。

(一)不可售部分不入账

房地产开发的建筑面积和可售面积之间存在一定的差异，不可售部分的主要成因是根据城乡规划等规定配备的配电室、转运站、居委会用房、物业用房、消防通道、人防设施等等。由于部分不可售部分空间位置较好，宜于商业运作，房地产开发企业将上述不可售部分出租或出售给商户将房款或房租刷入指定账户，形成帐外资产。

(二)可售部分款项拆分入账

房地产开发企业将将商铺的售价分为商铺款和装修款，并分别签订合同，房款作为正常收入入账，装修款则有可能收入关联公司或个人账户，形成利益输送。

(三)利用背书转移资金

房地产开发企业的主要客户可能为个人，也可能为企业、团体或其他组织，这就导致在收取房款时，可能收到支票或汇票等有价票据，房地产开发企业则将有价票据直接进行背书转让，且未通过财务进行账务处理，形成账外收益。

(四)利用配套设施套取资金

住房按揭贷款一般是由金融机构直接支付给房地产开发企业，或由业主银行卡自动转入房地产开发企业指定的账户内，但对于单独购买与商品房配套的地下室、车位等设施，各家金融机构政策不尽相同。有的金融机构可将地下室、车位的贷款直接打入客户银行卡内，也有的金融机构临时大幅提升客户授信额度，以满足客户购买配套设施的需求。房地产开发企业则利用相关政策，捏造购销事实，套取银行贷款，一方面可以弥补资金缺口，另一方面则将贷款挪作他用。

(五)通过电商费用获取帐外资金

信息时代的地产营销，电商渠道显得尤为重要，由于没有明确的法律法规，电商收费的方式和范围有较大的差异。对于非电商渠道客户，房地产开发企业仍以电商的名义收取费用，账外列支，进行体外循环。

三、审计方法和重点领域

(一)盘点

盘点现金和有价证券，并与账面核对，差异进行分析，对于差异分析进行，有必要时，还可进行复盘，从而发现流于账外的资金。同时还需对库存商品房进行盘点，与账面进行核对，对于账面以外的资产运营事项进行重点关注。

(二)观察

观察现场收款流程，对于房款和装修款等不同业务是否采取了不同的收款方式，相应的收款方式是否都最总流入房地产开发企业账户。此外，还应到楼盘现场进行走访，结合项目规划和实测报告等文件，观察是否存在不可售部分租售的情形，并与账面进行对比。

(三)函证

对商铺客户进行函证，对于房地产开发企业账面收款金额和客户付款金额的差异进行重点分析，以判断是否有账外收入。如遇到批量未回函客户，可进行二次函证，或直接进行电话沟通，确认客户身份，沟通首付款情况。同时向合作电商进行函证销售数量，汇总函证结果并与当期销售结果进行对比，对于差异原因进行深入分析。

(四)分析

筛选单方售价明显低于同期同类产品价格的合同，结合访谈工作成果，分析低价形成的原因，查找同一事项分项入账的线索和证据。审计人员还应获取企业的基础数据，将基础数据分析结果和企业分析结果进行对比。

(五)检查

尽可能取得被审计单位审计年度全部合同及协议，并检查合同编号是否连续，对于不连续编号的合同应采取访谈、观察等审计方法进行深入检查。资金管理方面，应从基本户开户行或人民银行获取房地产开发企业的开户清单，逐一检查账户的可用状态，并与账面显示的账户进行对比，对于未在账面列示的账户进行深入检查，获取银行流水，分析成因。对于大额现金收支进行审核，尤其是计入其他应收或其他应付科目的大额现金支出进行重点关注。

四、加强内控体系建设

此外，还要加强内控体现建设，建立正确的企业文化价值理念，引导员工树立正确的价值观，促使员工自觉遵守企业制度；结合自身实际，评估各种账外资金发生的可能性及其危害程度，有重点的采取措施；建立完整的管理体系，明确岗位职责和授权，严格实行不相容岗位分离制度；同时还应关注内外部信息传递的及时性和有效性，使财务信息和业务信息有机，贯穿企业流程始末；企业还应建立或完善内部监督体制，明确内部审计机构或类似只能机构的职责权限，结合上述舞弊方式，有重点的制定工作计划，开展内部监督活动，从根本上杜绝不合规情况的发生。

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