以租值为税基的房地产税制的计税评估研究

纪益成++胡卓娟

摘要：采用年度租金价值的房地产财产税制和计税评估制度源于英国及原英属国家和地区的实践和经验，目前仍广泛应用于英国、新加坡和我国香港等地。这种税制和计税评估制度不仅有较长的历史和较为稳定的效果并延续至今，而且其与普遍熟知的资本价值计税评估制度有所不同。在我国“加快房地产税立法并适时推进改革”之际，其特色和经验值得探讨和借鉴。对与该税制相适应的计税评估制度的特征、评估方法、属性，以及其主要优缺点等内容进行阐述和论证，认为以租金为税基的房地产财产税计税评估是另一种计税评估制度，其可作为我国房地产税立法和税制改革的参考和借鉴，并需要对其继续研究和探讨。

关键词：房地产财产税，应税租值，计税评估

中图分类号：F293.3 文献标识码：B

文章编号：1001-9138-（2015）02-0003-10 收稿日期：2015-01-18

1 导言

党的十八大三中全会决定中提出了“加快房地产税立法并适时推进改革”。在房地产的财产税制中，存在着应税税基是“资本价值”还是“租金价值”的探讨，由此衍生出“从价计征”或“从租计征”两类应税房地产计税方式。

当前，对以租值为税基的计税评估制度及其应用和研究情况，除英国、新加坡、爱尔兰和我国香港等仍在具体实施的国家和地区之外，其他国家和地区对其缺少系统的研究，具体到我国更多的是对以资本价值为税基的房地产计税评估进行研究。在全国人大正加快推进对我国房地产税立法进程之际，了解和掌握境外以租值征收房地财产税制和计税评估制度，对我国房地产税收的立法和房地产税制改革，以及建立相应的税基评估制度都有重要的参考和借鉴意义。

基于此，本文围绕以租值为税基的房地产财产税计税评估的主要特征、评估方法、属性及其主要优缺点等内容展开研究。

2 主要特征

2.1 计税评估的对象为应税房地产的租金

与以应税房地产价值为对象的计税评估不同，以租值为税基计税评估的具体评估对象是应税房地产的租金而不是其资本价值。这个特征也决定了以租值为税基应税房地产计税评估不论是在采用直接比较法的选取评估参照物时，还是在采用利润法和承包商法等其他评估方法时，其最终得出的评估结果都必须是以“租值”的形式而不是以“资本价值”的形式来表达，而且它在评估方法、各个评估方法中的参数确定和具体运用操作等方面都存在与以资本价值为对象计税评估的有所不同，并形成一些特色。

2.2 计税评估方法与资本价值计税评估不完全相同

在英国、我国香港等以租金为税基的计税评估理论与实践表明，在计税评估方法上，以租金为税基的计税评估所采用的方法主要是：直接比较法、利润法（也有称收支法）和承包商法（也有称建筑成本法）等计税评估方法，而在这些评估方法中，其分别与以资本价值为税基的评估所采用的主要方法中的市场比较法（直接销售比较法）、收益法和成本法等评估方法都有所不同，并存在一定的差异。

租金为税基与资本价值为税基的计税评估方法存在的差异不仅表现在各自评估方法的名称上，更主要的是体现在各自评估方法应用时的实际运用和操作上的明显差异。如在租金计税评估与资本价值计税评估各自评估方法中，直接比较法与市场比较法里的比较参照物、利润法与收益法里的收益额、收益率及其乘法和除法的运算、承包商法与成本法中的成本内容构成和估算步骤等方面都有所不同，并存在一定差异，有些甚至是相反的（利润法中的收益率是用乘法运算，而收益法中的收益率是用除法运算）。

3 主要方法及其属性

在境内外以租值为税基的房地产财产税制和计税评估理论与实践中，应税租值评估方法主要有：（1）市场租金直接比较法，简称“直接比较法”（direction comparison approach）；（2）利润分配法，简称“利润法”（profits approach）；（3）承包商法（contractors approach）。

3.1 直接比较法

直接比较法是运用比较法的基本原理，选择可比的同类房地产财产获得的租金，即应税房地产的市场租金案例为比较参照物，并进行比较和修正后来得出评估结果的方法。在应税租值评估的方法中，直接比较法是通常优先使用的评估方法。在能提供适当数量的租金证据的数据库或可参考的租金数据信息的条件下，对于绝大多数的诸如住宅、商业用房地产、工业用及储存用的房屋，采用直接比较法评估应税房地产的租值都是可行的。

采用租金价值计税评估时，必须参考同区类似物业于估价日期或接近该日期，在租赁市场上的市场租金，并按面积大小、位置、设施、工程质量及管理水平的不同加以调整。通常计税评估对租金价值所作的修正或调整项目大体可分为三类，并用百分比表示：一类是对应税房地产的规模和质量折让，单独列作一项修正（%）；另一类是对诸如房地产的使用时间、景观、便捷性等因素，将合并为一项综合修正（%）；再一类是对阳台或屋顶之类的附属价值项目修正（%）。

直接比较法的评估基本公式为：

年租金评估值=基准租金（月、元）/平方米×﹝1±规模和质量（%）±时间、景观和交通便捷程度（%）±附属价值（%）﹞×12（月）

租值计税评估方法中的直接比较法的基本原理与资本价值计税评估方法中的直接销售比较法一样，都是选择可比的参照物进行比较，并通过修正后得出的评估结果。基于这些属性，原则上可以将租金比较法归入市场比较法的范畴。但是，在具体应用中也必须注意，租值的直接比较法与资本价值的直接销售比较法有所不同，其不同是各自所选用的可比参照物的具体对象不同，直接比较法的可比参照物是可比同类房地产所获得的租金，即从房地产租赁市场获得的可比应税房地产的市场租金案例，而直接销售比较法的可比参照物却是应税房地产的资本价值，即从房地产交易市场获得的可比房地产交易案例。在房地产的保有环节，应税房地产的租赁市场总是客观存在并可能形成市场租金和契约租金，而与在这个环节的应税房地产实际存在租赁市场和租金不同，应税房地产本身并没实际发生交易，只不过是为计税评估的需要，用房地产交易市场中发生交易的其他房地产案例作为替代的比较案例而已。

此外，在一些采用应税租值评估方法的国家和地区计税评估的理论与实践表明，与应税资本价值计税评估市场比较法一样，应税租值计税评估的直接比较法也同样适合于现代高效率的批量评估方式之中，尤其是在应税租值评估中以直接比较法模型的计算机辅助的批量评估系统（CAMA）的应用范围更为广泛，其不仅可以在应税住宅的租值评估，也可以在有租金资料的应税办公楼、商场等商业房地产的租值评估。

3.2 利润法

利润法的基本原理是建立在应税房地产上开展生产经营活动所取得的利润（收益）中包含了该房地产的租金收益，而这部分收益的计算是通过计算该生产经营活动所取得的经营收入、扣除经常性支出（经营成本）后得出的可分配利润，并将该可分配利润在生产经营活动者和房地产业主之间进行分配，即将可分配利润再扣除生产经营活动者可分配利润后，剩余的部分为该房地产的租金（归业主）和房地产税金（由业主或承租人缴纳），扣除房地产税金后余下的部分就成为评估的应税租值。这种方法是用在缺少租金资料可供比较参考而不能用直接比较法进行评估，但有在应税房地产上开展生产经营业务并取得可以参考的收入和支出有关数据的情况下采用的对该应税房地产租值的评估方法。

利润法的基本评估公式为：

年租金评估值=（经营收入-经营成本）-房地产税纳税人的可分配利润–房地产税金

其中：经营收入-经营成本=可分配利润

在不同国家和地区的房地产财产税法对房地产税纳税人的规定中，有些是规定业主为纳税人，有些是占用（使用）者为纳税人，还有些是规定业主与占用（使用）者都可以是纳税人。

若房地产税纳税人的可分配利润或应税租值包含房地产税金，公式中的房地产税金就无须做扣除。

房地产税纳税人的可分配利润可以按以下的办法之一确定：

（1）可分配利润×该纳税人的资本回报率

（2）可分配利润×核定的纳税人的分配比例

（3）可分配利润×经过评定测算的百分率

由于利润法是在应税房地产上开展的生产经营业务并取得收入和支出有关数据作为评估基础，评估该应税房地产的应税租值评估的一种方法。在这种租值评估方法中也用到与资本价值评估中的收益法那样对被评估房地产的收益的估算，也使用多种收益率对纳税人的可分配利润进行计算，虽然这些与资本价值评估中的收益法在收益估算和涉及到收益率方面有一定程度的相似之处，但是，在租值评估利润法的整个估算过程中，其与资本价值评估中的收益法却存在较大的区别，其主要的区别在两个方面。

一是在收益的估算方面。租值评估方法在得出可分配利润后还需要对可分配利润在生产经营者与房地产税纳税人之间进行分配，而资本价值评估收益法对收益的估算通常只需做到求得可分配利润（收益）就完成这部分任务。

二是在收益率的运算方面。租值评估方法是用乘法进行运算而不是用除法运算。这不仅因用乘法与除法的运算不同而使各自得出的结果产生巨大差异，而且也因用乘法运算体现不了像资本价值评估收益法的资本化率的“以利求本”和“以小求大”，或收益法的折现率把未来收益折算为现值的基本属性。

3.3 承包商法

承包商法的假设是承租人愿意承担的租金等于其投资建设房地产而每年应分摊的成本。其确定所建设房地产的成本是评估在基准日房地产的建筑总成本，并在建筑总成本（属资本价值）确定后，再将以资本价值体现的建筑总成本乘上年租金收益率从而得出应税房地产的租值的评估方法。在缺乏租金证据的房地产，如一些很少出租的应税房地产，其同时又不宜使用“利润法”的情况下，就要使用“承包商法”来评估。在我国香港，“承包商法”也称为“建筑成本法”，其经常被用来评估如油库、高尔夫球场、非盈利性俱乐部及类似组织的建筑物的差饷租值。承包商法的评估基本公式为：

年租金评估值=﹝应税房地产在评估基准日的建筑成本（含专业费用）+地价+土地和建筑物的资金成本﹞×经测算的租金收益率

若该租金收益率是按月计算的，还需在乘上12（月），才能换算为年租金评估值。

此外，还可以采用在剩余法和其他评估方法的基础上再确定应税租值的评估方法。这些评估方法都与上述的“承包商法”一样，都要在先得出被评估对象的资本价值以后，再在该资本价值的基础上确定其应税租值。

在有关房地产租赁价格评估相关文献中的有些观点认为，房地产的租赁价格的评估方法也可以采用成本法，并认为在采用成本法评估房地产租赁价格时，房地产租金构成为：折旧费、维修费、管理费、利息、税金、保险费、地租、利润。尽管承包商法是以应税房地产的分摊成本替代成为其租金，参照成本归集的思路估算房地产的建筑总成本（资本价值），然后还需将总成本乘租金收益率来估算分摊的成本（租值）的评估方法（或者按成本归集的思路，将其折旧费、维修费、管理费等费用加总来替代房地产租金的评估方法），但是，能否这样就将这种对租赁价格的评估方法也称作成本法需要再论证，将其作为成本途径方法的派生都很勉强。在认为“采用成本法”评估房地产租赁价格时，房地产租金由“折旧费、维修费、管理费、利息、税金、保险费、地租、利润”八项具体内容构成的规定中，折旧费与维修费、地租与房地产租金之间是否存在重复计算？对其中的管理费和利润又该如何计算？这些仍须进一步讨论。

4 主要优缺点

4.1 主要优点

4.1.1 该种计税评估与房地产租赁市场存在密切联系，具有较为可靠的数据支持，结果更具可靠性

由于应税租值的计税评估是建立在“从租计征”的房地产财产税制下的税基评估，在这种房地产保有环节的税制下，虽然房地产本身并没有进行产权变动的交易行为，但却是普遍存在出租和承租的租赁活动，甚至形成公开的租赁市场。并且房地产租赁市场的租金水平并不是随着房价同步或同比例上升，而一般只是表现朝同方向变动，其变动的幅度也会因相对温和而呈现相对的稳定。在这种没有交易行为而普遍存在租赁活动的条件下，对其财产税采用以租金为税基并对租金价值进行计税评估较从价计征和按资本价值（即应税房地产的价值）进行评估的做法更具可靠性和说服力。

4.1.2 更有利于直接比较方法和该方法的批量评估方式在税基评估中的应用

在房地产财产税应税房地产评估的应税住宅的税基评估中，尽管存在计税具体对象分别采用“资本价值”和“租值”的不同和其在价值量上也存在明显的差异，但是以租金为税基的计税评估却和以资本价值为税基的计税评估一样都能采用市场途径的直接比较法进行评估。即分别以房地产的“市场租金”和房地产的“交易案例”为直接比较的参照物。

不仅如此，以租金为税基的计税评估还可以把在以资本价值为税基的计税评估中不太适合采用市场比较法的非住宅应税房地产（商铺、写字楼、租用酒店等非住宅的商业房地产）纳入直接比较方法的应用范围。因这类房地产通常较少交易，缺少可比交易案例而不得不放弃市场比较法而选择收益法。以租金为税基的计税评估却因其普遍形成租赁市场而存在市场租金而可以采用以市场租金为基础进行评估分析的直接比较法。

在房地产的财产税的计税评估中，以租金为税基和以价值为税基的都可以实现批量评估方式，尤其是在以市场比较法（直接比较法）的批量评估技术应用。香港的差饷计税评估20多年的实践证明，在直接比较法的批量评估技术应用中，以租金为税基批量评估的技术在住宅类房地产计税评估中有着广泛的应用，因为这类房地产具有活跃的交易市场并存在可比的交易案例。针对交易案例较少的非住宅类房地产计税评估中，总收益乘数（直接资本化法）法的批量评估技术较以资本价值为税基的计税评估更具适用性。这是由于此类房地产中的收益普遍存在高低差异明显、相关参数需要人为多次反复调整而使总收益乘数法批量评估技术不能像采用直接比较法批量评估技术对住宅类计税评估那样稳定和成熟。

所以，在房地产财产税的计税评估中，不仅直接比较法批量评估技术比总收益乘数法批量评估技术更为成熟和稳定，而且以租金为税基的比以资本价值为税基的更有利于直接比较法批量评估技术的应用。

4.1.3 简化对经营性房地产中的商业房地产财产税的计税评估

在国内外的房地产财产税的征税对象中，主要是住宅（除上海和重庆外，国内其他地方仅对出租的住宅）和经营性房地产（包括商铺、写字楼、租用酒店等商业房地产和工业厂房房地产）。

在以资本价值为税基对商业房地产的税基评估中，其主要是采用收益途径的方法（因较少交易的可比较案例而不能采用市场比较法）。采用这种评估方法时，需要分别确定其收益、资本化率（或总收益乘数）或折现率，而在确定其收益过程中，租金收入是其收益的重要组成部分，除租金以外还有其它收益，所以就不仅需要确定租金，还要确定租金以外的其它收益。在确定其他收益时不但要先确定收入，还要扣除为取得收入而需要付出的成本和相关税费。

在以租值为税基对商业房地产的税基评估中，主要采用直接比较法，也可以采用利润法或收支法香港的差饷税计税评估中的一种评估方法，该方法同时考虑被评估物业单位的收入和支出，对其中的承租方可分配利润计算，也有用到收益率（平均加权资本成本、资产资本成本等报酬率）的运算。以及承包商法或建筑成本法是香港的差饷税计税评估中的一种评估方法，该方法是在假设承租方愿意接受的租金与其投资建造建筑物应分摊的成本费用相当的情况。其先用成本加总方法评估评估物业单位的资本价值，再乘于资本收益折算率（相当于租金收益率）得出的评估租值。

在这些评估方法中，除建筑成本法之外，以租值为税基对商业房地产的计税评估采用的直接比较法和收支法都比以资本价值为税基对商业房地产的计税评估采用的市场比较法和收益法更为简化。因前者在采用直接比较法时，其只需要以经营性房地产的可比市场租金为参照物，进行相应比较和修正就能得出评估的租金价值为应税租值。当采用收支法，以租值为税基的计税评估在获得的可分配利润中扣除纳税人的可分配利润后，就可以直接获得商业房地产的租金和房地产税金，再扣除房地产税金后就能得到评估的租金，即商业房地产评估的应税租值。

4.1.4 有利于加强对房地产租赁市场和租金的管理

以租金为税基的计税评估的核心是确定应征财产税房地产的租值，其重点是收集、了解并掌握与房地产租赁市场和市场租金的数据、信息资料，并根据评估和征收需要建立房地产租赁合同、租金账簿和核对等管理制度。同时，以租金为税基的计税评估所建立的应税租值的评估制度也与房地产租赁市场的市场租金保持着相当密切的关系，以租金为税基计税评估的方法和结果也能为非征税需要的公平租金的确定提供有用的参考和借鉴，如英国估价署（Valuation Office Agency，VOA）能在为公共领域经营性房产税提供应税租值评估服务的同时，也为私人领域提供公平租金评估服务。

4.2 主要缺点

尽管以租金为税基的计税评估有上述诸多优点，然而，其也同样存在一些缺点，主要表现为两个方面：一是在缺少租金及相关数据条件下其计税评估方法中的直接比较法无法使用；二是租金税基较小而征收相同的税收须采用更高的适用税率而不利于征管。此外，因以租金为税基的计税评估中的租金价值还存在是指毛租金还是指扣除支出（房屋的维护费、保险费等相关费用）后的净租金，两种不同口径的租金各有长短和优劣，在实际采用时是选择毛租金还是选择净租金为税基仍然面临难于抉择和有待进一步深入研究解决的难题。

5 结论与启示

以租金为税基的房地财产税的计税评估制度有别于以资本价值为税基的房地财产税计税评估制度，不仅体现在计税评估的对象，更直接表现为计税评估方法上的差异。以租金为税基的房地财产税计税评估主要方法是：直接比较法、利润法和承包商法。与资本价值为税基的财产税计税评估主要方法的市场比较法、收益法和成本法相比，直接比较法的属性可归入市场比较的范畴，但在具体应用时所选用的比较参照物是应税房地产的市场租金而不是应税房地产的交易案例；利润法虽与收益法在确定收益额和涉及收益率有某些相似之处，但其收益额最终确定的只是租金而不是全部收益、对收益率的运算是用乘法而不是除法的原因使利润法不能简单等同于收益法，可认为是收益法的一种派生方法。承包商法虽与成本法同有成本归集的思想，但其是在用分摊建筑成本替代租金的假设下，在应税房地产的建筑总成本下估算得出的年分摊费用为该应税房地产的年租金，特别是在运用到租金收益率来估算租值，就更不具有成本法的属性。所以，承包商法的属性是否归入成本法仍有待于进一步论证。对按八项租金构成是否合理也需要再讨论。

研究表明，租金为税基的房地产财产税计税评估也是另一种房地产财产税计税评估制度，较普遍熟悉的以资本价值为税基的财产税计税评估制度更适用于“从租计征”房地财产税制计税评估制度，主要体现在评估结果可靠性、评估过程简便性和市场管理有效性三个方面。

在我国开展房地产税收立法之际和随着今后房地产税制改革的推进中，以租金为税基的房地财产税计税评估的实践和经验和对其相关的研究结果都可作为重要的研究参考和借鉴。当然，对以租值为税基的计税评估仍有不少内容和问题需要进一步研究和探讨。

参考文献：

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2.中华人民共和国国家标准（GB/T50291-1999）：房地产估价规范.中国建筑工业出版社.1999年

3.香港特别行政区政府法例第116章.差饷条例

4.台湾不动产估价法令汇编.台湾不动产估价技术规则.2013年版

5.财政部《税收制度国际比较》课题组.英国税制.中国财经出版社.2000年

6.彭赞荣.香港差饷税制——评估、征收及管理.香港特别行政区政府差饷估价署出版.2006年

7.Hong Kong Government，Rating Ordinance： Chapter 116，Government Printer，Hong Kong.

8.UK Government，Local Government Finance Act 1988：Chapter 41，Government Printer，UK

作者简介：

纪益成，厦门大学财政系教授、博士生导师，资产评估学科带头人，厦门大学评估研究中心主任。

胡卓娟，厦门大学财政系博士研究生，密歇根大学安娜堡分校联合培养博士研究生。