房地产发展趋势和现状分析

摘要：2014年我国房地产行业在国民经济中的地位由支柱产业转变为重要产业。伴随我国经济的前行和房地产地位的转变，我国的房地产发展进入了相对平稳的发展时期，后期随着城镇化建设步伐的加快，将会促进我国房地产的多元化发展。

关键词：房地产 趋势 现状

随着近两年我国房价的快速上涨，我国房地产行业步入了快速上涨的发展行业，无论是一线城市还是二线、三线城市，高房价已经成为人们舆论的主要焦点。随着我国“宏观稳、微观活”政策的出台，我国的房地产进入了结构性调整阶段，随着人们生活水平的不断提高以及我国城镇化建设步伐的加快，我国房地产将会呈现出多样化的发展趋势。

1 房地产发展现状分析

2014年对于房地产行业而言，注定是不平凡的一年。我国房价“高歌猛进”的时代结束了，进入一个相对平稳的阶段。以2014年3月万科科橙“被降价”为标志，我国房地产项目开始了各种各样形式的降价。受到我国宏观调控、供需关系以及居民消费结构的转变等因素，我国房地产行业进入了稳定求增长的阶段。

1.1 地产投资增速略有减缓 由于当前政府部门对房地产行业宏观调控力度的不断增强，地方政府依靠房地产行业支撑GDP增长的趋势得以遏制，房地产高额盈利水平有效的得以控制，同时我国金融机构所采取的的一系列措施也阻止了房地产过度投资的趋势，尤其是银行机构对房地产企业的信贷支持力度在不断地减少，房地产企业已经很难再获得银行部门的信贷支持。纵观当前影响房地产行业发展的宏观因素主要有：我国政府部门对房地产违法行为的有效打击、银行存贷利率的上调以及需求关系的缓和等。但是由于受到居民投资渠道单一局限，一些“热钱”仍然不断地流入房地产行业，导致房价仍处在平稳上升趋势 基于2013年房地产行业运行态势，房地产行业2014年继续保持平稳向上的增长趋势。2014年1季度新开工增速保持在8%和10%之间，房地产投资预计在19.5%。此外，2014年行业发展呈现城市格局分化与房企格局分化的局面；房企利润率继续在低位徘徊；而一二线重点城市房价进一步上涨，但其增速大幅放缓，预计在5%左右。

1.2 城市格局分化严重 纵观全国房地产整体格局，我国房地产市场的分化格局比较严重，一二线城市的需求关系比较紧张，而二三线城市的房地产项目出现了库存积压的现象，而且这种现象带来了非常危险的信号，比如鄂尔多斯爆发的“鬼城”现象等，基于二三线城市房地产项目的库存，导致房地产项目价格出现了下跌趋势，例如鄂尔多斯与温州之后的江苏常州、辽宁营口、贵州贵阳、河北唐山、云南呈贡、海南三亚等。

1.3 房地产企业的盈利空间越来越小 由于受到国家宏观调控以及市场供需关系的变化，房地产企业的盈利空间越来越小，房地产企业的利润率一直在低位徘徊，目前房地产行业的平均利润率不足10%，甚至一些中小企业的利润率不足5%。造成房地產企业利润率下降的主要因素就是房地产项目的底价过高，而且房地产企业的建设成本也在不断地提升，人工费用、建筑材料费用以及国家对房地产企业的征税比例等都在不断地提升。由于地产项目的成本高企，房地产企业单纯依靠房价上涨带来的机会利润愈发难以持续。如果房企不进行战略上的创新与管控能力的提升，将很难提升其利润率，获得超额利润。

1.4 城市房价增速大幅放缓 首先，2014年土地供应增加，供需矛盾有望缓解。从2013年9月份开始，中国土地的负增长接近0，10月份变成了正增长，11月份超过9个点，12月份继续增长，到2014年1月份依旧是正增长。2014年土地仍然是持续正增长的情况下，2014年的土地供应要比2013年增加很多，供求关系有望大幅缓和，因此房价涨幅大幅下降。

另外，不动产登记制度、房产税等相关政策的逐步执行实施成为稳定房地产市场的一项长效机制，有利于降低地方政府推高地价的冲动，并控制投机性需求，因此降低房价的涨幅。

2 房地产发展中存在的问题

虽然我国房地产经过近三十多年的发展，已经取得巨大的成就，但是就目前我国房地产市场的发展现状分析，我国的房地产行业存在许多的问题，影响着市场经济的健康发展：

2.1 房地产投资结构不合理 当前我国房地产企业热衷于投资具有回报率比较高的商业性质的房地产，而对于具有民生保障性质的住宅表现的不积极，虽然近些年国家政府部门加强了对保障性住房的建设力度，但是由于保障性住房建设的盈利空间不高，导致房地产企业在投资时表现的不积极。同时房地产企业在进行投资时没有有效地结合当前市场的主要供需矛盾，比如房地产企业在三、四线城市兴建豪华型的住宅，虽然能够满足部分群体的需求，但是其毕竟脱离了当地的生活经济条件，导致其开发的项目销售情况不理想。

2.2 房地产的泡沫越来越大 由于人们投资渠道的单一，再加上我国房地产行业的高额投资回报率，导致人们越来越倾向于投资房地产行业，这样一来导致我国房地产行业的经济泡沫现象越来越突出，其主要表现在：一是我国的房价增长率远远高于居民的收入总体，目前房价的增值率与居民的可收入支配比要达到6：1，甚至一些地区已经高达7.8：1，一旦房价的增长率高于居民年收入增值率6倍时居民就无力购买，进而就说明房地产市场出现了问题。二是房地产存在过度性投资。由于我国房地产制度不完善，导致房地产企业利用土地储备进行牟利，也就是我们经常说的“圈地投资行为”。这种行为会导致房价的疯涨。

2.3 房地产企业的融资途径单一 房地产企业开发项目所需要的资金是巨大的，单靠企业自身的能力是没有办法进行项目开发的，因此融资成为房地产企业经营的主要手段。目前房地产融资途径主要是向金融机构进行信贷，但是由于受到国家宏观调控以及自身资质的限制，中小型房地产企业获得金融机构信贷支持的可能性非常小，因此向民间进行融资成为当前支持房地产企业资金的主要渠道。

3 房地产发展趋势

3.1 房地产供需结构建设会更加合理 基于我国房地产市场越加成熟、国家宏观调控的不断完善，房地产结构建设会更加注重社会的供需结构关系，一是中国的房地产行业会由过去的以高回报为主的商业建筑向“利润微薄”的保障房建设方向发展。随着我国对民生工程的重视程度越来越高，民生保障工程建设会成为未来房地产建设投资的主要发展方向之一。二是传统的以房地产企业为市场主体的市场供需结构会发生根本变化，目前住房消费虽然仍以刚性需求为主，但是随着人们生活水平的不断提高，房地产未来的建设形式将以满足人们高端生活品质为主。三是住宅功能越来越完善。随着我国互联网商业经济的发展，未来商业地产市场将会以社区购物中心建设为主，越来越多的商业地产企业增加了对社区商业的投入，以此为购房者提供全面、立体的现代服务。

3.2 房地产企业的综合实力会越来越强 随着我国房地产宏观调整政策的出台，我國的房地产粗暴式的盈利时代已经结束，市场中中小房地产企业的经营越来越困难，它们的融资渠道也越来越狭窄，据不完全统计，在我国房地产快速发展时期，我国开发商数量为8万多家，随着投资结构的不断优化，未来我国房地产企业的数量可以递减至3000家以下，数量的递减并不会造成房地产行业的垄断，反而会促使我国房地产开发项目质量的不断提高。

3.3 我国住房供给方式呈现多样化 从2009年底以来国家出台相关临时性的政策措施来看，未来中国的住房供应将出现以下几种形式：一是由房地产行业依照市场经济模式供应的各类商品房；二是由政府供应的经济适用房；三是由政府供给的廉租房；四是政府还可能会提练更多的住房供应名词类型。通过这一宏观方向上的发展方向定位，我国的房地产业将会走向更规范和具备竞争性的发展模式，并同时为我国居民提供更好的住房产品，尽到房地产企业本身的社会责任。

4 促进房地产可持续发展的对策

首先完善土地审批制度。土地储备制度所形成的政府垄断供给可以解决房地产市场结构失衡和市场价格畸形问题，完善土地审批制度有利于促进城市土地市场的健康发展、促进城市土地资源的优化配置，对提高政府对土地市场的调控能力、增加政府的财政收入具有重要的作用。其次宏观调控政策中确保政府权威性。地方政府切实承担房地产调控责任，并且密切关注市场变化，把握调控力度。再次完善税收、信贷和外资准入措施。通过一系列的财政政策合理的引导房地产行业的发展方向。最后规范房地产开发商行为。对土地使用权的招投标工作进行严格的审查，对预销售合同进行网上备案登记，规范房地产中介机构的经营方式。

参考文献：

[1]刘威.从房地产政策看我国房地产发展趋势[J].知识经济，2012（04）.

[2]李轶纾.浅析我国房地产经济发展现状与发展趋势[J].现代经济信息，2014（03）.

[3]汤滢滢.我国房地产经济发展趋势探索[J].价值工程，2014（06）.

作者简介：秦建斌（1978-），男，甘肃张掖人，大专，毕业于甘肃工业大学，工程部部长，助理工程师（土木工程），研究方向：房地产市场发展和工程建设管理。