基于区域资源优势的平顶山旅游地产发展研究—以尧山度假区为例

张冰楠

(郑州大学 旅游管理学院，河南 郑州 450000)

基于区域资源优势的平顶山旅游地产发展研究—以尧山度假区为例

张冰楠

(郑州大学 旅游管理学院，河南 郑州 450000)

平顶山得天独厚的资源优势，对于该地区旅游地产的发展起到推动作用.本文通过对平顶山的地理位置、气候条件、人文景观等自然资源优势进行分析，以尧山旅游度假区的发展为例，对旅游地产发展过程中存在的问题作以分析，并提出相应的解决对策.

自然资源；平顶山；旅游地产

国家带薪休假政策的提出，使得人们可支配自由时间大大增加，这将我国旅游业的发展推向了新的阶段.然而，以景点观赏为目的的传统观光旅游早已不能满足人们的需求，人们开始更多的关注以度假为主题的休闲旅游.此时，一种新兴的旅游产业——旅游地产逐渐兴起.旅游地产相对于传统的地产而言，优美的环境和丰富的旅游资源对一个地区旅游地产的发展起着关键作用.如今，城市空气污染严重，各种资源短缺，面对如此现状，如何充分利用有限的资源开发旅游地产成为人们关注的焦点.平顶山作为国家旅游城市的代表，丰富的自然资源为该地区旅游地产的发展带来了机遇.

1 平顶山市旅游地产发展的优势分析

1.1 发达的交通网络

平顶山位于河南省中部，南通云贵、北达幽燕的大道纵穿全市.而横贯市区的洛宝铁路则连接了京广铁路和焦枝铁路这两条大动脉.该市距离河南省唯一的新郑国际机场仅100 km左右，而兰南、宁洛、二广、郑尧4条高速公路穿境而过，使平顶山和全国高速公路网络紧密相连.平顶山市现有公路总里程3953 km，公路密度远远高于全省平均水平.许平南、南洛、郑石高速公路穿境而过，并在市区呈十字交叉状，将平顶山同全国高速公路网络连在一起[1].四通发达的交通网为周围人群能够快速到达平顶山提供了便利，从而保证了源源不断的客流量，为区域型旅游提供了强有力的通路保障.

1.2 优越的地理位置，宜人的气候条件

平顶山位于北纬33°08′～34°20＇，东经112°14′～113°45′之间[2].北与洛阳伊川、郑州登封、许昌禹州接壤；南与驻马店、泌阳、方城、南召相连；西与洛阳、汝阳、嵩县毗邻；东与许昌襄城县、漯河舞阳、驻马店西平、遂平交界.总面积约为7882 km2，其中市区面积453 km2，是国家重要的能源原材料工业基地、中国优秀旅游城市和中原城市群9个骨干城市之一，在河南省经济和社会发展中占有很重要的地位.

平顶山市地处北亚热带向南暖温带气候过渡地带，是大陆性季风气候，表现为四季分明，气候宜人，雨量充沛.该市年总日照时数为1824.2～2181.9 h，年平均气温在14.8～15.2 ℃之间，最冷月份1月，平均气温1.5 ℃；最热月份6月，平均气温28.9 ℃.年均降水量为782 mm.全年无霜期214～231 d.宜人的气候条件使平顶山成为宜居城市.

1.3 浓厚的文化气息

平顶山文物古迹不胜枚举，且保存形态完整.现有全国重点文物保护单位14处，省级文物保护单位38处[2].据历史考证，新石器时代的龙山文化遗址、仰韶文化、裴李岗文化在平顶山均有考古发现.始建于东汉的香山寺，是中国最早的佛教寺庙之一，同时也是汉朝文化的始源；始建于北魏的风穴寺，距今已有1500多年的历史，曾与白马寺、少林寺、相国寺并称“中州四大名刹”；清凉寺汝官窑遗址和应国墓地遗址被国家列为重大考古发现；三苏园是宋代文学家苏洵、苏轼、苏辙父子三人的陵园；叶县县衙则是我国唯一现存的明代县衙；一年一度的马街书会，绵延700余年不衰，是我国文化史上的一朵奇葩，因此平顶山被命名为“中国曲艺之乡”.自古以来，平顶山这座城市培养了众多的优秀人物.这里是春秋时期的墨子、汉代名相张良、唐朝诗人元结和刘希夷、清代文学家李绿园、现代著名诗人和教育家徐玉诺、诺贝尔物理学奖得主崔琦的家乡.而古代诗人李白、颜真卿、范仲淹、苏东坡、孔子、韩愈、欧阳修等历代文人名士，或在此游历或在此为官，或葬身于此，都留下了弥足珍贵的历史珍宝[3].平顶山浓厚的历史文化，为发展旅游地产奠定了坚实的基础.

1.4 丰富的旅游资源

依据《旅游资源分类、调查与评价》国家标准实施的全省旅游资源显示，平顶山市共有旅游资源单体4205个，居全省第二位.平顶山以雄伟壮观的的山水景观而著名，且最适于开发生态观光和休闲度假旅游产品.该市旅游资源可以概括为“山、汤、湖、寺”.国家重点风景名胜区、4A级旅游区伏牛山处于华夏腹地，绵延长达800余里，是我国南北地区地理分界线的重要组成部分，也是河南省平均海拔最高、覆盖率最高、森林面积最大、动植物种类最丰富、幅员最辽阔的区域.其拥有得天独厚的自然旅游资源、弥足珍贵的人文和地理优势，是发展生态旅游地产最具潜力优势的地区之一.以水质好、涌量大、水温高、富含多种矿物质为特色的汝州、鲁山两大温泉群被全国各地人群慕名而来.鲁山的上汤、中汤、下汤紧紧相连，自西向东沿沙河依次排列，其规模巨大，实乃罕见.该市有水库175座，年均蓄水量达30多亿立方米.其中白龟湖占地面积约为70 km2，南北宽度将近5 km，汇水面积大约为300 km2，蓄水量高达6.5×108m3.石漫滩水库水域面积达到8.6 km2，蓄水量也达1.2×108m3.这些水库不仅便利了全市市民的用水，同时更造就出了众多的水文景观，成为了国家级水利风景区.平顶山的主要寺院为风穴寺、香山寺、佛泉寺.始建于北魏的风穴寺，与洛阳白马寺、开封相国寺和登封少林寺被称之为“中州四大名刹”；而始建于东汉的香山寺，则是汉传观音文化的起源；佛泉寺以天下第一大佛、世界第一大钟而闻名于世[4].

2 尧山旅游度假区发展现状

2.1 鲁山县区域资源状况

鲁山县位于郑州、洛阳、平顶山、南阳、漯河、许昌6市的辐射交汇地带.311、207国道及庙洪线等3条省道贯穿县境，使鲁山处于6个城市的90 min交通圈内，形成辐射中原、通达全国的交通区位优势.此外，鲁山县地处秦岭昆仑维向地质构造带东段，属于亚热带向温热带过渡区，四季分明，热量、降雨量适中，年均气温14.86℃，年均降水量900-1100 mm.境内山清水秀，河流密布，空气清新，森林覆盖率达62.3%.被誉为天然氧吧.同时，鲁山历史文化悠久，人文底蕴浓厚，是世界刘姓发源地和墨子故里.丰富的自然生态资源环境、人文资源和旅游资源，为鲁山县尧山旅游度假区的发展建设奠定了良好的基础.

2.2 尧山旅游度假区基本概况

尧山旅游度假区充分利用当地的资源优势，以优美的原生态自然环境和丰富的人文景观为特色，以温泉为主题，以休闲度假和商务会议为主要功能的生态型、低碳型旅游休闲度假区.该度假区占地面积为19.87 km2，包括圣人垛园区、下汤服务区以及沙河服务区三部分，其功能分区如图1.

图1 尧山旅游度假区功能分区图

2.2.1 圣人垛园区

圣人垛园区景点占地面积为16.67 km2，该区内主要功能为旅游景点观光区域.圣人垛峡谷漂流区(上游：大坝景点，中游：六羊山景点,下游：大庄村景点)、圣人湖景点、圣女谭景点、石瀑区、西大河景区都位于该区域内.天然的自然资源成为尧山颇具特色的旅游景点，是该旅游度假区不可获取的组成部分.

2.2.2 下汤服务区

下汤服务区位于三汤温泉区的下汤区，总占地面积为2.67 km2，该区的功能分区如图2.

图2 下汤服务区功能分区图

从图2中可以看出，下汤服务区分别设有休闲度假别墅区，温泉疗养区和体育活动区三个功能区域.休闲度假别墅区是以低密度度假型别墅为主，满足养生、养老、度假居住的需求，同时，在社区内设置幼儿园、社区服务中心、高端服务会所等配套设施，满足不同群体的各种不同消费需求.温泉疗养区内设置有温泉主题公园、星级酒店以及购物中心.其中，温泉主题公园的设置仿照皇家园林式建筑，以古朴典雅的风格形成了以集温泉洗浴、游戏娱乐、商务会议等项目于一身的休闲、娱乐、度假公园.体育活动区内建设有高尔夫练习场、篮球场、沙滩排球场、网球场等项目繁多的体育项目运动场地，极大的满足了消费者休闲娱乐的精神需求.

2.2.3 沙河服务区

该服务区位于鲁山县南沙河岸边，距离鲁山县城约为2 km，总面积为0.53 km2，其内主要以居住区、旅游度假型快捷酒店、商业街、特色美食一条街为主，居住区的建设不仅解决了消费者长期居住的问题，同时也为该度假区带来了源源不断的客流量.而快捷酒店的经济实惠性使消费者既能享受度假的乐趣，同时又节约了消费者的旅行成本.商业街及美食街对于外地游客而言，不仅解决了消费者的吃穿问题，而且有利于当地旅游文化、美食对外传播.

3 旅游地产发展中存在的问题

3.1 房屋空置率高

虽然消费者对旅游的概念有了全新的认识，但是旅游地产作为一种新型的产业，在实际的生活中，人们仍然摆脱不了传统的观光式旅游模式，大部分人对于旅游地产未来的发展还持观望态度，此外，由于旅游地产和传统的住宅地产不同，其具有居住功能的同时还具有旅游功能，因而旅游地产的销售价格更高，致使许多消费者望而却步.而作为生产者的地产商则对旅游地产的前景十分看好，因此投入大量的人力、物力、财力进行开发建设，从而出现了市场上供过于求的局面，由此导致市场上大量的房屋挤压和滞销，房屋的空置率极高[5].目前，尧山旅游度假区虽然设有别墅度假区，但是房屋空置率极高，一方面是因为该功能区域的建筑面积远远高于实际利用面积，并且别墅的建造过于集中，致使整个景区内的旅游娱乐功能未能充分发挥.另一方面，由于别墅的高价位令大部分消费者丧失了购买能力，这样就造成了大量别墅长期闲置，整个景区人气较低，对整个区域的资源、人力、财力造成了极大的浪费，严重阻碍了旅游地产的发展.

3.2 本地特色不突出

目前，我国旅游地产还处于初期发展阶段，各地的旅游地产开发仍处于摸索时期，然而，旅游地产发展前景巨大，市场需求量急剧增加，为了满足市场需求，获得最大化的经济效益，大量开发商只追求数量而忽略了质量的要求，从而造成旅游地产同质化现象比较严重.无论从项目的开发模式还是经营方式，全国各地旅游地产开发项目大体相同，缺少创新性的规划设计理念，从而导致本地区的旅游地产项目缺少特色，严重阻碍了本地区旅游地产的迅速发展[6].尧山旅游度假区项目定位于养老、商务、休闲运动、旅游等多功能为一体的休闲度假区，各种功能聚集在一起，虽然能满足消费者不同的需求，开发商获得更大的经济效益，但是从消费者的角度来看，尧山旅游度假区给人留下的印象只是一个庞大而冗杂的项目集合地，缺乏本地特色功能，没有较为深刻的文化内涵和经营特色，而该度假村虽然自称以温泉作为开发主题，但也只是以洗浴等作为开发项目，还缺乏特色化、系列化的温泉产品开发，缺乏对其深层次的挖掘，由此看来，尧山旅游度假村如果不能突显本地优势功能，就难以吸引消费者的第二次光顾.

3.3 自然资源破坏严重

众所周知，自然资源是旅游地产的构成要素，然而自然资源的稀缺性和有限性促使人们要对自然资源进行合理的开发和利用.因此，从本质上来看，旅游地产实际上就是一种稀缺地产，同时，旅游地产的开发建设则是旅游地的土地资源和自然环境资源合理协调配置的过程.如今，在城镇化快速发展进程中，大量房地产商盲目的开发建设，使原本稀缺的土地资源变得更为贫乏[7].此外，在开发建设过程中所产生的建筑垃圾以及人类活动的生活垃圾不断出现在自然景区内，不仅严重污染了本地区的生态环境，更是极大的破坏了该地区的生态系统.旅游地产的开发本应该为人们提供舒适的居住环境，然而目前这种粗放型的开发，一方面无法使人们享受到安逸、休闲的度假,另一方面也大大压缩了本地区旅游地产市场的发展空间，最终将会导致本地资源消耗殆尽，对于以旅游带动该地区房地产业发展的城市而言，这无疑是不利的.

4 加快旅游地产发展的对策建议

4.1 总体规划，合理开发

旅游地产作为旅游业和房地产业融合在一起的一种交叉产业，总体全面的规划与合理的开发建设是旅游地产得以长期发展的根本.而旅游业相对于房地产业而言，其周期具有持续性的特点，如何在规划和开发上保证两者协调发展是问题的关键.从资金来源来看，地产项目相对于旅游项目而言开发期短，资金回笼快，因此地产项目可以通过预售或现售的方式，从而获得相应的资金，实现高额的回报，从而解决开发过程中资金链短缺以及旅游项目开发经营短期内难以盈利的问题.从客流量来看，旅游项目的经营必定会带来源源不断的消费群体.此时，旅游项目反作用于地产项目，为地产项目的销售带来了人气和机遇，有利于地产项目的宣传和销售，降低房屋的空置率.从规划设计来看，要区别于传统居住区的开发模式，科学合理建设旅游地产项目，突出旅游地产的资源优势，要树立“景中有房，房中有景”的规划设计理念，最大限度的提高地产项目的绿化率，使旅游资源与房屋建造融合在一起，营造一种安逸、宁静、舒适的居住环境，这样，才能够突出旅游景观特色，吸引更多的消费者的注意力，有利于推动旅游地产的发展[8].

4.2 依托本地资源优势，突出地区特色

旅游地产不同于传统的地产，其自然资源的优势是其他地产项目无法复制和利用的.因此，在规划建设旅游地产项目时，这一点显得尤为重要.因此，开发商在进行旅游地产项目的初期规划时需要因地制宜，必须结合本地区得天独厚的自然资源，运用别具匠心的规划设立理念，创新不同类型的旅游地产项目，以此凸显本地区的区域特色，只有这样才能使本地的旅游地产在众多地产项目中脱颖而出[9].这具体表现在开发设计方面，要充分利用当地的优越的地理位置、宜人的气候条件、优美的资源环境、浓厚的文化气息等资源优势，将这些自然元素融入在房屋的建造设计中，从而实现自然景观与人文设计的完美结合，打造独具特色的旅游地产项目，以吸引更多的消费者前来消费、置业.这样，充分依托本地区资源优势，不仅美化了市容市貌，同时也推动了该地经济的高速增长，从而实现利益最大化.

4.3 加强保护自然资源

自然资源的稀缺性和不可再生性决定了其有限性.而旅游地产对于土地资源和自然环境资源的高度依赖性，要求人们对自然资源要格外的珍惜保护.因此，在开发旅游地产项目时，如何合理利用自然资源成为的开发的关键.一方面，在规划开发旅游地产项目时，要进行科学合理的规划设计，在保证自然资源不被破坏的前提下，充分有效利用当地的资源优势，以实现自然资源与房地产的完美结合.另一方面，在后期旅游项目的经营以及房屋的物业管理上，要加强管理和监督，通过制定长期有效的规章制度，以此来约束消费者和开发商，规范其消费和开发行为，旨在保证旅游项目良好运营的同时，也能为购买房地产的消费者提供最优的物业服务.而对于破坏自然资源的违法者，要对其进行严厉处罚，对其破坏自然资源的违法行为承担全部责任[10].最后，要增强自然资源稀缺性的宣传力度，通过传单、电视、广播等宣传方式，使更多的消费者了解我国自然资源的状况，增强消费者保护自然资源的意识.自然资源是旅游地产发展的基础，任何旅游地产的筹划建造，都要考虑自然资源和房地产资源的协调发展，只有这样才能现实该地区环境效益、生态效益、经济效益的统一.

[1] 耿鹏旭，王卓理.平顶山市旅游开发SWOT分析及策略研究[J].平顶山学院学报，2006,21(5)：76-78.

[2] 黄倩.资源型城市平顶山市旅游形象设计研究[J].平顶山工学院学报，2007,16(5)：56-58.

[3] 卢晓兵.我市新发现文物点15360处[N].平顶山日报，2010-4-19.

[4] 李周名.河南省平顶山市旅游资源可持续发展研究[D].北京：北京林业大学,2010.

[5] 文彤.城市旅游住宅地产发展研究[J].城市问题，2006(9)：33-37.

[6] 王秋璐.大都市圈形成背景下南宁城郊旅游地产发展的思考——以嘉和城为例[J].学术论坛，2010(4)：108-111.

[7] 胡浩.大都市旅游房地产发展与布局研究[M].北京：中国财政经济出版社，2006.

[8] 翁芳玲.旅游地产规划的思考——以皖镇旅游地产项目为例[J].华中建筑，2009,27(11)：75-77.

[9] 梁玥琳,等.城市滨水区休闲旅游产品开发研究——以苏州市沿江地区为例[J].中国地质大学学报，2004(5)：43-46.

[10] 陈龙.我国旅游地产发展策略研究[J].前沿，2013(2)：74-75.

【责任编辑：徐明忠】

Based on the regional resources superiority of pingdingshan tourism real estate development and research——A case study of Yaoshan resort

ZHANG Bingnan

(Department of Tourism Management, Zhengzhou University， Zhengzhou 450000， China)

pingdingshan advantaged resource advantage, to promote the development of the region’s tourism real estate. This article through to the pingdingshan’s geographic location, climate condition, the humanities landscape and other natural resources advantage analysis, YaoShan resort development, for example, the problems existing in the process of the development of tourism real estate to analysis, and put forward corresponding countermeasures.

natural resources; Pingdingshan; tourism real estate

2014-10-11

张冰楠(1990-)，女，河南平顶山人，郑州大学旅游管理学院硕士研究生，主要从事房地产经营与管理的研究.

F592.99

A

1672-3600(2015)03-0090-04