仲量联行：金融类企业需求强劲

有人说，写字楼市场实际上是一个城市经济发展的镜子。因为，透过写字楼市场，我们便可以看到一座城市产业变动与经济发展的状况。

2015年12月9日，仲量联行发布2015年青岛房地产市场报告。报告显示内资金融类企业持续推动办公楼需求稳定增长，崂山商务区新增供应大幅增加。零售物业市场现供应高峰，新品牌大量进入，餐饮、服务及时尚品牌持续扩张。住宅市场氛围改善，高端住宅成交量呈回暖趋势，带动成交均价小幅上涨。

办公楼市场稳定增长

2015年前三季度，青岛办公楼市场净吸纳量约为81300平方米，预计2015年全年将达到10万平方米，略好于去年整体水平。从行业类型来看，内资金融公司仍然是办公楼市场的主要需求来源，其中财富管理类公司表现突出，积极寻求高品质办公面积建立分支机构。

随着崂山商务氛围的成熟以及金家岭金融新区的政策推动，崂山商务区成为近几年发展较快的办公楼细分市场。截至2015年第三季度，共有超过17万平方米的新增供应集中于此。由仲量联行作为独家租赁代理的杰正财富中心自今年一季度交付以来，吸引了大批优质的金融服务业以及制作业企业的进驻，入驻率已经超过50%。

受益于国内金融类企业持续强劲的办公租赁需求，甲级办公楼租金仍将保持上涨态势。而乙级办公楼市场租金或面临较大下行压力，随着高品质乙级办公楼的陆续入市，租金的放软也将鼓励更多升级和搬迁的需求。截至2016年底，青岛即将竣工的办公面积将达79万平方米，均为乙级办公楼。而其中92%的新项目集中于新兴商务区，市场去化压力较大，预计空置率将会有双位数的提升。

零售地产打开新局面

随着万象城和海信二期的开业，一大批新品牌首次进入青岛。仅万象城就有将近60个品牌开出了青岛首家店铺，包括Bally，i.t，Abercrombie&Fitch，Ole'等。新品牌的进入不仅丰富了青岛零售物业市场，而且在一定程度上刺激了消费。今年全年整体需求稳定，餐饮、服务及时尚品牌继续保持扩张态势。以服务类租户为例，各类教育培训机构、婚庆服务公司、健身会所等通常会在购物中心中租赁较大的面积。此外，在部分商场中，一些长期空置的面积逐渐被公司租用做办公用途，金融和贸易类企业基于人流量及便利等因素的考虑对购物中心的办公空间表示出较高的兴趣。

截至第三季度，2015年共有54万平方米的新增供应。更多优质项目的出现给青岛零售物业市场打开了新的局面，迎合了中产消费层对于品质和体验消费的要求，有利于青岛整体零售物业市场层次的提升。

住宅市场先扬后抑

上半年，在房地产新政以及央行降息降准的各种利好消息叠加推动下，青岛高端住宅市场成交量呈明显的回暖趋势，购房者信心增强。部分开发商减少了价格优惠幅度，同时带动高端住宅成交均价出现小幅上涨。

随着刚性和改善性需求的陆续释放，进入三季度后，高端住宅市场需求有所放缓。但政府连续四个季度出台的房地产利好政策预计仍将对住宅市场产生积极影响，青岛高端住宅市场价格将维持小幅上扬的趋势，成交量也会随着新项目的入市有明显的增加。