房地产上市企业经营效率分析

马智利+王明轩

摘要：通过对2011-2013年我国沪深A股房地产代表性上市企业年报披露的经营业绩数据进行统计分析，选取关键影响指标，构建企业经营效率评价指标体系，运用DEA中VRS模型和Malmquist指数法从相对效率和动态变化角度进行综合效率测评与评价，旨在从量化角度评价企业经营效率的高低，为房地产企业改善经营提供参考。研究结果表明：我国上市房地产企业规模效率整体较高，同时在行业增速放缓、竞争加剧和经营风险凸显的大背景下，企业经营效率的提升应着重从改善经营水平和资源利用效率等角度来大幅提升纯技术效率。

关键词：DEA，房地产上市企业，经营效率

中图分类号：F223；F272.5 文献标识码：A

文章编号：1001-9138-（2015）01-0028-35 收稿日期：2014-11-20

1 引言

近年来，中国房地产业持续高速发展，房地产开发投资规模、房地产开发企业数量、行业从业人员数量等均一直保持快速增加的趋势，房地产业在国家经济中的比重越来越大，房地产行业与企业的健康发展直接关系到国家经济的持续平稳增长目标的实现。相关统计数据表明，我国房地产开发投资额从2003年的10106亿元增长到2013年的86013亿元；截至2012年底，全国房地产开发企业89859个，从业人员达238.68万人，2003-2012年10年间年均增长10%左右。

另一方面，房地产业对政策、金融、市场等因素变化异常敏感，房地产多年的高速扩张隐藏了巨大的经营风险。如2014年以来，国内多家房地产企业因资金链断裂，陷入破产危机，旗下项目多半烂尾。房地产企业经营风险导致的经济、社会后果不可估量，而未来房地产企业仍然面临着政策调控、金融信贷、市场波动和内部经营效率低下等多重压力。因此，我国房地产企业如何提高自身经营管理水平，改善经营效率，增强市场竞争与风险控制的能力，是现阶段及未来一段时间房地产企业迫切需要解决的重要问题。

2 数据包络分析（DEA）方法简介

在企业经营效率的评价方法和模型选取上，投资收益率、利润率等单一财务比率指标以及因子分析、主成分分析、层次分析、聚类分析法等方法常被用来评价公司的经营绩效，也能在一定程度上反映企业经营效率。为综合评价房地产企业经营效率，结合历史文献研究以及各种方法的特征，本文选取数据包络分析（DEA）方法从企业多维投入与多维产出的角度来思考房地产企业经营效率水平的评价问题。

DEA分析法是1978年由Charnes和Cooper教授合作创建和命名的一种非参数的系统评价方法体系。具体而言，DEA是使用数学规划（包括线性规划、多目标规划等）建立评价模型，来评价具有多项输入、多项输出的“部门”（或“单位”）之间的相对有效性，成为DEA有效。在DEA领域，称“部门”（或“单位”）为决策单元（Decision Making Unit，简记为DMU）。作为一种非参数的统计估计方法，常见的DEA模型有规模报酬不变模型（CRS）和规模收益变化模型（VRS），以及面板数据下的Malmquist指数法。

2.1 VRS模型

Charnes，Cooper和Rhodes（1978）提出了一个模型，这个模型是投入主导型并假设规模报酬不变（CRS）。该模型利用所有决策单元的输入与输出变量，构建一个生产的效率前沿边界，依据决策单元是否落在效率前沿边界来判断其是否有效，且效率值介于0和1之间。CRS模型规模报酬不变的前提假设在实际应用中受到极大的局限，影响效率值的准确性，所以后来Banker，Charnes和Cooper（1984）拓展了规模报酬不变的DEA模型为规模报酬变化的情形，即VRS模型；在CRS基础上将技术效率分解为纯技术效率和规模效率，并且有文献表明技术效率=纯技术效率×规模效率。数学模型表达如下。

设：n个决策单元（j=1，2，…，n），每个决策单元有相同的m项投入（输入）（i=1，2，…，m ），每个决策单元有相同的s项产出（输出）（r= 1，2，…，s）；

Xij——第j决策单元的第i项投入；

Yrj——第j决策单元的第r项产出；

min E

当求解结果有E<1时，则j0决策单元非DEA有效；否则，则j0决策单元DEA有效。

2.2 Malmquist指数法

全要素生产率（TPF）意指多投入、多产出的决策单元的生产率状况的测度。而Malmquist全要素生产指数被定义为距离函数测算值的比率，是某个决策单元连续一段时期内的全要素生产率变化的测度。Malmquist生产率指数（MPI）将技术效率变化进一步分解为纯技术效率变化和规模效率变化，反映了企业经营效率的动态变化，符合企业经营实际情况。数学模型表达如下。

式中，表示t和s期的投入产出向量。当MPI>1，表示从s期到t期呈增长趋势，反之呈下降趋势。

3 指标选取与样本企业基本情况

3.1 样本数据来源与指标选取

3.1.1 样本选择与数据来源

房地产行业沪深A股企业有138家，考虑到指标数据的可获得、全面系统性以及企业主业经营结构等因素，剔除经营业务复杂、数据不全的企业后选取了48家样本企业，年报经营数据全部来源于中国证监会指定信息披露网站巨潮咨询网。

3.1.2 指标选取

在评价指标的选取上，输入指标要体现出房地产上市公司经营规模以及公司总体资源和年度投入资源的情况；输出指标应该选取反映房地产上市公司经营成果的核心指标；另外从DEA模型特点和其应用角度考虑，DEA指标选取应遵循目的性、精简性、关联性和多样性的原则。结合其他学者的研究，本文选取总资产（X1）、营业总成本（X2）、支付给职工以及为职工支付的现金（X3）作为输入指标；选取营业总收入（Y1）、营业利润（Y2）、净利润（Y3）、资产周转率（Y4）作为输出指标。需要说明的是，部分学者选取了员工人数作为企业人力投入，由于房地产是资金密集型产业，简单的凭借员工人数无法清晰表明投入水平，因此本文选取职工薪酬和福利等来衡量企业在人力成本方面的投入。

3.2 样本房地产企业基本情况分析

3.2.1 总体情况

48家样本企业2013年年末总资产达26556亿元，平均资产规模为553亿元，其中总资产规模最大的是万科A，其资产达4792亿元，是资产规模最小的荣安地产的58倍。样本中资产规模排名前十位的房地产企业总资产合计约15601亿元，占样本企业总资产的58.8%。

2013年，样本房地产上市企业营业总收入为7690亿元，实现营业利润1190亿元，总体营业利润率为15.48%，实现净利润786亿元，平均每个企业净利润超过16亿元，高于中国上市房地产企业净利润均值13.76亿元。选取的48家样本企业中，沪深A股市场营业收入超过百亿的有16家，而净利润超过百亿的仅有万科A和保利地产两家。

3.2.2 样本房地产企业财务情况

根据2013年样本上市房地产企业年度报告数据，整理出净资产收益率、资产负债比率、营业利润率和总资产周转率这些反映企业经营基本状况的主要财务指标，具体数据如表1所示。

从表1中数据可以看出，企业平均净资产收益率为15.29%，高于沪深市场12.26%的平均水平，净资产收益率超过15%的企业有22家，占样本企业总数的45%；资产负债比例平均值为74.11%，高于中国房地产研究会等机构联合发布的上市房地产企业资产负债率均值65.81%的水平，样本房地产企业中偿债压力相对较大；营业利润率均值为18.34%，最高的城投控股甚至达到了52.27%，最低的嘉凯城营业利润率为3.88%；总资产周转率均值为29.10%，高于2013年房地产上市公司均值25%的水平。

总体来看，样本房地产上市企业整体经营能力和盈利能力呈现出两极分化的态势，显示出房地产企业管理能力和经营效率参差不齐，有进一步提升的空间。

总体业绩方面，样本企业2013年净利润总额达786亿元，同比增长14.9%，相对于27.7%营业收入增长率来说，出现了“增收不增利”的现象，平均净利润增长率12.99%，增长30%以上的企业9家，12家出现了负增长。样本企业平均每股收益为0.69元，稍高于内地在香港上市的房地产企业每股收益平均值0.64元。

此外，2013年全部沪深上市房地产公司中，有37%的企业每股收益出现下降，主要以中小企业居多，而招商地产、华夏幸福等企业则表现突出，每股收益分别高达2.45元和2.05元，企业稳定增长的同时也为股东创造了较大价值。

4 房地产上市公司经营效率实证分析

运用DEAP2.1软件，对样本公司2011-2013年期间的企业经营情况进行实证分析：先用DEA模型测度其相对有效性，然后基于Malmquist指数法分析样本上市房地产公司技术进步和技术效率的变动情况。

4.1 基于DEA的房地产上市公司相对效率分析

参照上文选取的指标，从样本房地产上市企业年报中搜集输入输出数据，利用DEAP2.1软件计算得到2013年样本企业的相对效率数据。具体结果分析如表2所示。

4.1.1 纯技术效率分析

纯技术效率（vrste）反映企业经营管理水平和技术能力的高低。从表中数据可以看出，2013年样本上市房地产企业纯技术效率值为1的企业有14家，处于效率前沿面，占全部样本企业的29%；所有样本企业平均值为0.850，大于平均值的企业有23家，占比47.9%。这表明样本上市房地产企业经营管理水平和技术资源利用水平整体上不错，但仍然有71%的企业未处于效率前沿面上，在企业经营管理和技术转化利用方面都有一定的提升空间。

4.1.2 规模效率分析

从规模效率（scale）角度来看，2013年荣盛发展、建发股份等10家上市房地产企业规模效率值为1，达到了规模报酬不变，其余38家企业均小于1。处于规模报酬递增状态的企业有18家，剩余20家企业处于规模报酬递减状态。也就是说，虽然样本房地产企业规模效率整体较为理想，对综合效率（crste）的影响不大，但仍然有近80%的企业需要根据目前的情况适当调整企业规模，以实现理想的规模效率，同时也可以看出扩大规模来提升经营效率的空间很小。

4.1.3 综合效率分析

综合技术效率（crste）由纯技术效率和规模效率共同作用和影响，因此从表中数据可以直观地看出样本上市房地产企业中影响企业经营效率的最主要因素是纯技术效率。达到综合效率前沿面的仅有8家企业，未实现综合技术效率为1的企业比例高达83%。综合效率排名靠后的天房发展纯技术效率和规模效率均较低，需要在改善企业经营和提升规模报酬水平两方面下功夫，而另一个企业张江高科则需从改善企业经营管理水平和资源利用效率方面来提升企业综合经营效率。

4.2 基于DEA-Malmquist指数的房地产上市公司效率测度

Malmquist指数主要从动态的视角来考察企业经营效率，反映技术进步和技术效率的变动情况。利用DEAP2.1软件运算得出2011-2013年房地产上市公司全要素生产率变化年均值，详见表3、表4。

从表3可以看出，2011-2013年样本房地产上市企业全要素生产率均值为0.972，且三年来有一定的上升变化。技术效率变化（effch）、技术进步变化（techch）、纯技术效率变化（pech）和规模效率变化（sech）的年均值分别为1.028、0.960、0.984和1.042；技术效率受纯技术效率和规模效率的降低而出现了下降的态势，这与近两年上市房地产企业高价拿地、融资成本高涨、追求发展规模和速度不无关系。

从表4可以看出，2011-2013年样本企业中全要素生产率平均值大于1的有18家，占比37.5%，这些企业中大部分全要素生产效率变化为正，其余企业全要素生产率平均值小于1，大部分企业全要素生产效率变化为负。新湖中宝和荣安地产在2011-2013年经营期间全要素生产效率降幅最大，分别达到了44%和65%，与企业经营扩张和利润下滑有一定的关系。

从全要素生产率的分解指数来看，有12家企业技术进步指数techch≥1，说明企业在利用技术进步提升经营效率方面做得并不是太好；单从规模效率变化来看，大多数企业规模效率变化平均值大于1，这从另一个侧面也说明了企业通过扩大经营规模提升企业经营成果的现象十分普遍，并且取得了不错的效果。

5 结论与建议

通过运用DEA典型分析方法，可以直观得到上市房地产企业在经营效率方面的相对排序，主要的结论与建议如下：

（1）我国上市房地产企业整体经营效率相对高，特别是规模效率显著，提升空间有限。所以在房地产市场趋于成熟、竞争日益激烈的大背景下，房地产上市企业应坚持发展质量重于规模扩张，创新经营模式、合理产业布局，着力提升经营管理水平和新技术新理念的应用转化能力，以在行业中立于不败之地，实现企业长远发展目标。

（2）从发展趋势上看，房地产行业整体增长放缓，系统性风险和经营风险逐渐凸显，纯技术效率和规模效率平均值均处于下降态势。这其中有外部金融政策等原因，更多的是企业快速发展中自身经营方面模式粗放、忽视风险等造成的。因此，上市房地产企业应根据实际情况制定相应的管理经营策略，效率相对落后的企业应多分析行业标杆企业优秀的管理经营经验和方法，提升自身经营水平和降低经营风险，实现赶超目标。

参考文献：

1.魏权龄.评价相对有效性的数据包络分析模型——DEA和网络DEA.中国人民大学出版社.2012

2.未小刚.基于DEA-Malmquist指数的我国体育用品上市公司经营效率研究.西安体育学院学报.2013.2

3.叶世绮 颜彩萍 莫剑芳.确定DEA指标体系的B-D方法.暨南大学学报（自然科学版）.2004.3

4.刘永乐 孙仲明.房地产上市公司经营效率的DEA评价.统计与信息论坛.2006.1

作者简介：

马智利，教授，博士生导师，重庆大学建设管理与房地产学院，研究方向为房地产经济、房地产经营与管理。

王明轩，硕士研究生，重庆大学建设管理与房地产学院，研究方向为房地产经济、房地产经营与管理。