公共住房政策的问题与对策研究

李晓瑜

摘 要：大城市的房价飘升显著，国家着力解决大城市中中低收入家庭的住房困难，相继制定了的政策，如经济适用房政策和廉租房政策，也取得了一些成果。但是从目前的实践看来大城市中的中低收入家庭的住房问题没有得到根本解决，本文通过分析一线城市公共住房政策的实践结果，结合中小城市自己本身的特点，借鉴其他国家的政府解决此类问题的政策，对住房问题进行了分析和研究，避免过度商品化，更好的保障中低收入家庭有房住，对公共住房问题提出一些建议和对策。

关键词：公共住房；政策实施；问题；解决；对策研究

一、公共住房的概念

为了解决中低收入的住房问题，由中央或地方政府直接投资建设住房，或者通过对建房机构（如房地产公司）提供补助、税费减免，再由建房机构建设，然后按政府规定的价格、租金或由政府出资购买后再以规定的价格、租金向中低收入阶层出售或出租住房。这类住房，就被称之为“公共住房”。如美国的公共住房（public housing），日本政府的公营住房和公团住房，新加坡的公共组屋（或称政府组屋），香港的公屋（包括廉租屋和居屋）等。

二、公共住房的分类

1998 年，中国政府正式确定把发展经济适用房和推进廉租住房制度建设作为我国的公共住房政策加以实施。由此，针对中低收入阶层的经济适用房和针对最低收入阶层的廉租住房作为中国的公共住房就成了中国社会保障制度的一个重要组成部分。

经济适用房是按国家住房建设标准（不含别墅、高级公寓、外销住宅）建设的普通住宅，其价格按建设成本确定。建设成本包括征地折让费、勘察设计及前期工程费、建安费、小区内基础设施配套建设费、贷款利息、税金、1%——3%的管理费。经济适用房以微利价出售，只售不租。其成本价由 7 项因素（征地折迁费、勘察设计费、配套费、建安费、管理费。贷款利息、5%以内的利润）构成。

廉租住房，“1998 年以来，中国政府积极推进廉租住房制度建设，不断完善廉租住房保障政策。对按政府规定价格出租的公有住房和廉租住房，暂免征收房产税、营业税。各地政府在国家统一政策指导下，结合当地经济社会发展的实际情况，因地制宜建立城镇最低收入家庭廉租住房制度。廉租住房制度以财政预算安排为主、多渠道筹措廉租住房资金，实行以住房租赁补贴为主，实物配租、租金核减为辅的多种保障方式。

三、中小城市公共住房政策实施的现状

开发建设过程中的利益冲突影响了政策的落实。对于公共住房政策的实施，虽然各地根据实际情况采取了不完全相同的方式，但一般都是先由各地政府进行，统筹规划，再由开发单位组织建设和销售，这些开发单位既有政府直属机构，又有政府部门通过招标方式选择的房地产开发企业，还有利用自有土地建房的企事业单位，由于涉及多个部门和多方利益，一旦协调不好必将直接影响政策的贯彻落实。

首先，公共住房政策的保障目标与地方政府的利益发生冲突。国家为保障中低收入家庭的住房利益，切实降低公共住房的价格，规定经济适用住房建设用地实行行政划拨，即免征土地出让金；可对于中小城市的地方政府而一言，土地出让金一直是则政收入的重要来源，一旦按政策规定大力发展经济适用住房，地方政府就会失去一笔可观的国有土地出让金收入。而廉租房的建设则是政府唱主角，保证廉租房资金的来源，对中小城市政府来说要投入大量的资金，这对中小城市的财政和政府都是一个很大的考验。

其次，地方政府与房地产开发企业的认识和行为不一致。有些地方政府认识到发展公共住房的经济效益和社会效益，想要积极的发展好公共住房，可一部分房. 地产开发企业由于考虑到公共住房利润和利益问题，对公共住房的开发私建设并不热心。

一方面开发建设经济适用房、廉租房包括马上要出台的限价房，山于受户型、位置、等方面政策的制约，其利润空间必然受到挤压；另一方而公共住房的存在木身会减少商品住房的销售，抑制商品住房的价格，从而影响自身的利益，因此当卜叮自房地产开发商会经常给政府施加压力，强烈要求地方政府削减或取消公共住房供应以确保商品住房的发展，而这些房地产开发商一般都是当地税收主要征缴企业，在中小城市的地方经济发展中具有举足轻重的地位，与公共住房关系最紧密的开发商阻挠政府实施公共住房政策，这必然会使很多中小城市的公共住房建设发展较慢或中途被迫取消。

四、对策研究

我们应该把公共住房政策通过立法的形式固定下来，公共住房立法应明确制定公共住房政策的内容、目的、指向对象—中低收入阶层，公共住房的分配原则、程序，公共住房受益人的权利和义务，政府的职能和责任，财政金融保障措施、监督管理和法律责任。从法律上明确中公共住房是低收入阶层的应享权利，在公共住房方面做到有法可依。

根据当地的经济发展水平、人口规模及增长速度、居民收入水平、城市扩建速度、建筑成本、户型结构供求关系建立相应的数学模型，根据国际上通行的住房五年周期理论，以五年为一个计划实施阶段。

在五年规划里，要做到：一是建设数量适当，做到供需基本平衡，让迫切需要住房的人买得到、租得到房子。二是价格合理，让消费者买得起、租得起房子。本文认为，鉴于中低收入者经济不宽裕、生活压力大、家庭负担重的实际情况，参照国外经验，经济适用房的价格应控制在购房者家庭（个人）年收入在扣除当地低保金后 8 年的收入额，廉租住房的租金为租房家庭（个人）年收入在扣除当地低保金后的三分之一为宜，这样才不致于影响他们的正常生活质量。三是建筑面积严格控制在 80 平方米以内，根据当地统计出来的中低收入者家庭人数的多少设计一室一厅、二室一厅、三室一厅三种户型结构，以适合不同家庭（个人）的需要。四是设计的公共住房要结构合理、经济适用，远离城市中心区的公共住房小区要建立起学校、医院、文化体育设施、市场等齐全的配套设施，要有便捷的公共交通。

五、结语

居住问题在任何一个国家的任何一个时期，都不仅仅是一个经济问题，更是一个社会问题。安居能乐业。我国古代著名政治家、思想家管子也说：“地者，政之本也。故地可以正政也，地不平调和，则政不可正也。政不正则事不理也。”人与住宅，经常被形容为蜗牛与壳的关系，“无壳蜗牛”在自然界无法生存。政府通过制定相关的公共住房政策，发展具有保障性和公共性的公共住房，这既是住房商品自身特性的必然要求，同时又是解决相关的社会政治问题，增进社会公平，维护社会安定，促进社会、经济健康稳定发展的重要手段。endprint