房地产公司财务困境数据研究

●中铁大桥局武汉地产有限公司 张欣国

房地产公司财务困境数据研究

●中铁大桥局武汉地产有限公司 张欣国

经历了几十年的快速发展，我国的房地产市场上越来越多地出现了供需过旺的情况，房地产公司的扩张速度在不断攀升，房地产行业也已经逐渐成为了国民经济的一个重要支柱。然而，随着知识经济的迅猛发展，信息的获取对于房地产行业至关重要，这就要求我国房地产行业了解自身的状态及财务困境，避免资金链断裂。当前，我国房地产公司主要资金来源的结构有诸多不合理的因素存在，仅仅是武汉地区的房地产公司中就约有70%的资金来自于银行贷款，如果资产证券化等多样的金融手段没有加以运用，会使得一部分的房地产公司陷入财务困境。本文总结和分析房地产公司陷入财务困境的原因，并提出其免于陷入困境以及走出困境的可行性建议。

财务困境 资金链 管理评分法

一、引言

房地产企业的发展经历了多个不同的时期，在改革开放以后，我国的房地产才开始相关理论的研究，进入知识经济时代，鉴于房地产市场过热，我国的政府相关部门出台了部分调控措施，其调控的目标在于促进房地产市场可持续健康发展，但是，每一次的宏观调控都明显存在迟滞效应。而随着知识经济时代的到来，知识经济要求企业能够进行科学决策，房地产公司之间的竞争力的高低取决于公司获取与处理信息的能力，公司发展依靠正确的决策，而决策的基础则是信息，因此，了解公司的财务困境，明确信息在其发展过程中的运用情况至关重要。

二、房地产公司陷入财务困境的数据分析

（一）财务困境的定义。在我国，财务危机被认为是财务困境，传统意义上财务困境不是破产，破产清算只是处理财务困境的方法之一。如图1所示：

（二）房地产公司陷入财务困境数据分析。根据对武汉地区的部分房地产公司进行抽样统计的结果，通过管理评分法来对这些公司进行简单的分析，并得出一个平均分。一般来说，所得的分数高，则表明房地产公司面临着较大的财务风险，如果分数总计大于25分，则表明其正面临财务风险；若得分数大于35分，公司就面临严重的危机；公司最安全的得分一般小于18分。

第一，日常管理的缺陷。

第二，经营出现的错误。

表2房地产公司经营错误的评分简表

第三，破产的征兆。

表3房地产公司破产征兆的评分简表

假设抽样的房地产公司的平均分代表行业的平均水平，从上述分析我们可以看出，我国房地产公司在日常管理缺陷方面的总得分为50分，说明其面临严重的危机；经营错误方面的得分为40分，相较于日常管理缺陷来说比较轻，但是也超过了35分；而在破产的征兆方面，公司平均得分是90分，这就充分说明其面临较为严重的财务危机。通过上述分析，在信息时代，知识经济的发展越来越广泛，一个房地产公司的财务风险较大，其固定资产投入远远大于流动资金的流动性，再加上流动资金的短缺，其危机就会比较严重，易陷入财务困境。

三、原因分析

（一）外部因素

1.体制因素。受到固有体制影响，我国的诸多房地产公司由国有企业改制而来，其日常的经营活动都会受到计划经济体制的影响，部分公司甚至会遭到来自政府有关部门的过度干预，这样，很多房地产公司就不能完全地按照市场上的一般经济规则来运行。

2.政策法规。国家的法律法规、法定规则等制度都会影响房地产公司的可持续发展，由于2010年房地产政策的改变，行业的景气程度开始下降，比如万科地产的投产率大打折扣，空置率缺口开始出现，很多的项目都未达到预期的水平。

（二）内部因素。在我国，有较多的房地产公司的治理机制尚未健全，因此就不能形成较为完整的公司内部治理机制。

1.经营杠杆的负效应。房地产公司管理人员在作经营决策时，对公司的经营成本中那部分固定成本的利用比较高，这样能够为公司带来经营杠杆的积极影响。若房地产的销售收入或销售量上升，固定成本也比较稳定，公司得到的利润就会出现大幅的上升，也就是经营杠杆利益。而如果公司的销售收入或房地产的销售量降低，而固定成本也比较稳定，公司的利润就会下降，这样就会出现杠杆损失。

2.财务杠杆的负效应。固定财务费用的存在所导致的公司每股收益变动率比息税前利润变动率大的现象被称作财务杠杆效应，财务杠杆效应最主要的表现就是收益和风险扩大的一种效果。有效利用财务杠杆有利于公司及时控制财务风险，增加效益。若公司的总资产报酬率比借款利率高，也就是说公司盈利水平较高时，适度举债能够给公司带来积极效果，这样就会增加企业价值。反之，公司的举债就会给其带来负面效应，增加房地产公司的财务风险。

3.公司的内部财务管理混乱。目前，我国的很多房地产公司的母公司以及公司的内部各个子公司间，在总资金的使用、管理、利益分配等多个方面存在权责不够明确、管理较为混乱的情况，这就降低了资金的使用效率，使得资金流失比较严重、资金的安全性与完整性得不到保障。

四、可行性建议

（一）外部层面

1.国家体制的改革。根据我国政府相关部门的规定，有一部分的房地产公司经过有关部门的批准就能够按照 《公司法》改组为国有的独资公司，且做到股权的多元化，通过企业之间互相参股、企业内部职工入股等方式调动员工的积极性和主动性。

2.改善宏观经济环境。当前，政府要集中部分财力建立社会化的服务体系，完善社会保障制度，以形成多层次的、多功能的服务体系，以帮助房地产企业减轻一定的负担，而对于部分资不抵债的公司要及时采取破产措施。

（二）内部层面

1.合理使用经营杠杆。房地产公司因为有庞大的固定成本，常常会出现经营风险，为了有效地降低经营风险，首先要最大程度地节约企业的各类成本以及费用开支。要严格地控制成本并厉行节约，节省压缩有关的支出，削减各种行政管理的费用、暂停支付某些福利费等。房地产公司还可以通过增加销售额来使经营杠杆的系数下降，以此降低经营风险，进而走出财务困境。

2.合理使用财务杠杆。合理地使用财务杠杆，积极发挥财务杠杆正效应，由于负债定期、定额税前付息，公司的息税前利润率比负债资本成本率高能够使权益资本利润率高，加强财务杠杆的正效应管理，增加财务杠杆的节税效果，有效地降低公司的总资本成本。因此，房地产公司的负债经营要取得财务杠杆正效应，就必须保证息税前利润率比负债资本成本率高，加强对息税前利润率的正确预测。

3.加强财务管理，优化公司的内部治理结构。房地产公司的内部治理有两个方面：内部治理结构、内部治理机制，加强公司的内部治理结构就是要保证股东的利益最大化，从而防止公司的经营管理人员与所有者利益发生背离。我国大部分的房地产公司都存在股权结构不合理、管理人员缺乏责任意识，董事会独权、监事会形同虚设等问题。这样，在公司日常的经营管理过程当中，公司的管理层人员就很有可能为了取得较多的个人利益而选择风险性较强的项目，就会给公司带来财务风险，使其面临财务困境。第一，优化公司的股权结构。需要公司采取措施避免一股独大，可以通过有效的国家股持股主体、吸纳成熟的机构投资者等方法，采取市场配售与协议转让等多种形式，积极地推动国有股减持。第二，逐步优化董事的结构，逐步完善公司的独立董事制度。尽快建立董事问责一系列机制，建立独立董事制度，改进独立董事选任程序，保证独立董事的知情权，使独立董事的主体多元化。第三，保证监事会的监督职能。公司的监事会担负着监督董事会和经理的重要职责，要明确监事会职权，让这些权力有较强的可操作性，进而有效地限制管理者做出不法的行为，通过抑制管理者出现道德风险的相关行为，增加股东预期效果，避免企业面临财务困境。

朱梓菡.2012.论房地产企业财务风险的生成机理与控制策略[J].会计之友，24。