不动产登记资料的查询主体探讨

路磊

(中国人民大学法学院，北京100872)

不动产登记资料的查询主体探讨

路磊

(中国人民大学法学院，北京100872)

基于物权公示公信原则，潜在交易人应作为不动产登记的查询主体，其查询范围限于除权利人个人信息之外的不动产登记结果。基于现行相关法规，不动产登记原始资料的查询主体限于权利人及其代理人、同意之人和有关国家机关。基于此，对《不动产登记暂行条例》第27条第1款存在两种解释方式，在《不动产登记暂行条例实施细则》出台前，将“不动产登记资料”限缩解释为原始登记资料，将利害关系人限缩解释为权利人之代理人和同意之人更为妥当。未来的《不动产登记暂行条例实施细则》应当将查询主体与查询资料一一对应，并增加基于公益性目的的查询规则。

不动产登记资料;查询主体;利害关系人;限缩解释

《不动产登记暂行条例》(以下简称《暂行条例》)第27条第1款规定:“权利人、利害关系人可以依法查询、复制不动产登记资料，不动产登记机构应当提供。”第2款规定:“有关国家机关可以依照法律、行政法规的规定查询、复制与调查处理事项有关的不动产登记资料。”该条是对不动产登记资料查询主体的规定，具体包括两部分的内容:一是权利人、利害关系人的查询，二是公务查询。①国土资源部政策法规司、不动产登记中心编著:《不动产登记暂行条例释义》，中国法制出版社2015年版，第188－189页。其中第1款重复了《物权法》第18条中的规定。

事实上，对于不动产登记资料查询主体的问题，早在《物权法》立法之时就有所涉及，如梁慧星教授主持的《中国物权法草案建议稿》第21条第2款规定:“不动产登记簿对不动产物权的当事人及利害关系人公开，利害关系人不得以不知登记为由提起对登记权利的异议。”②梁慧星主编:《中国物权法草案建议稿》，社会科学文献出版社2000年版，第8页。王利明教授主持的《中国物权法草案建议稿》第17条第3款规定:“不动产登记簿的内容应当公开。”③王利明主编:《中国物权法草案建议稿及说明》，中国法制出版社2001年版，第6页。最终颁布的《物权法》第18条将查询主体范围限制为权利人、利害关系人。由于其中“利害关系人”定义不明，因此有学者认为，应当对利害关系人的具体类型作出列举规定，以方便实践操作。④参见王利明:《构建统一的不动产物权公示制度——评〈不动产登记暂行条例(征求意见稿)〉》，《政治与法律》2014年第12期。但具体应包括哪些类型，至今仍无定论。由于《暂行条例》第27条仅是重复了《物权法》第18条的规定，因此，围绕不动产登记资料查询主体所带来的争议仍未得到解决。因此，本文所要解决的核心问题是，《物权法》和《暂行条例》对不动产登记资料查询主体的限制是否正当?若具有正当性，是否以及如何对“利害关系人”做出列举规定?若不具有正当性，则在现行法律框架下，如何对《物权法》第18条和《暂行条例》第27条做出妥当的解释?

一、不动产登记资料查询主体的争议

如前所述，对于不动产登记资料查询主体的争议，自《物权法》立法之时便存在，至今仍莫衷一是。对于查询主体的范围，主要存在以下三种观点:

第一种观点为有限说。该观点认为，基于交易安全和隐私保护的角度考量，只有交易之人即法律上的利害关系人才可查询不动产登记簿，不涉及交易之人没有必要也没有权利查询。⑤参见孙宪忠:《不动产登记基本范畴解析》，《法学家》2014年第6期。同时，从目的与手段的比例性角度考量，登记资料只要能够满足除合同双方当事人或者物权权利人以外的人中可能和这个物权发生联系的人的要求，就达到了登记的目的和物权公示的目的。①参见胡康生主编:《中华人民共和国物权法释义》，法律出版社2007年版，第58页;韦红浪:《关于房地产登记档案公开查询与利用的几点思考》，《城建档案》2014年第8期。

第二种观点为无限说。该观点认为，任何人出示身份证明都可以在登记机构查询不动产登记资料，如不动产权属的历史变动及其文件，权利人的身份证号码及其联系方式，不动产毗邻关系等。②参见黄莹、吴鹏:《论不动产登记的查询主体》，《法学评论》2009年第3期;王崇敏:《我国不动产登记制度若干问题探讨》，《中国法学》2003年第2期。其主要理由在于:不动产登记制度就是将不动产物权变动和不动产物权状况公开出来的制度，不动产状况并不是商业秘密或者个人隐私，更与国家机密无关。③参见梁慧星:《对物权法草案(第三次审议稿)的修改意见》，中国民商法律网:http://old．civillaw．com．cn/article/default．asp?id=22330。最后访问时间:2015年4月3日。因此，应当对社会公开。

第三种观点为区分说。该观点认为，对于不动产登记资料的查询主体不可一概而论，应区分不同的登记资料以相应圈定不同的查询主体。例如，对不动产登记资料，有的学者将区分为不动产登记簿和不动产登记簿全部登记资料④参见费安玲:《公众享有不动产登记簿查阅权》，中国民商法律网:http://old．civillaw．com．cn/article/default．asp?id=31193，最后访问时间:2015年4月3日。，有的学者区分为簿页和其他登记资料⑤参见常鹏翱:《不动产登记簿的制度建构》，《法律科学》2009年第5期。，还有的则区分为不动产登记簿(登记结果)和原始登记资料(包括登记过程中的申请文件和审核文件，下同)。⑥参见高圣平:《政府信息公开视角下的不动产登记查询规则》，《法学》2015年第1期。上述观点的共识为:对于不动产登记簿中的绝大部分信息，任何单位和个人均可申请查询。但对除此之外的原始登记资料的查询主体范围则存在分歧。一种观点认为，对权利人和其他能够证明自己具有正当利益的人，登记机构应当提供查阅、复制不动产登记簿全部登记资料的便利⑦参见费安玲:《公众享有不动产登记簿查阅权》，中国民商法律网:http://old．civillaw．com．cn/article/default．asp?id=31193，最后访问时间:2015年4月3日。，不动产登记的原始资料应当仅限于利害关系人可以查阅。⑧参见范丽平:《我国不动产登记的理论与实践》，知识产权出版社2012年版，第105－106页。另一种观点认为，原始登记资料关涉登记权利人的个人隐私和商业秘密，仅有权利人及其同意的人和有关国家机关才能查询。⑨参见高圣平:《政府信息公开视角下的不动产登记查询规则》，《法学》2015年第1期。

笔者认为，有限说对查询主体施加了不必要的限制，无限说则忽视了不动产登记的实践状况和登记权利人的隐私保护，因而区分说较为合理。同时，本文赞同登记资料中的原始登记资料只应由权利人及其代理人、同意之人和有关国家机关查询，利害关系人不得查询。以下笔者将从利害关系人的角度和不动产登记资料的区分角度对查询主体进行具体阐述。

二、“利害关系人”的争议与解释:潜在交易人

《物权法》出台之后，学者们从解释论的角度一直试图定义“利害关系人”的范围，由此形成以下几种观点:第一种观点认为，“利害关系人”应当是指与所登记的不动产有一定现实利益关系，并有可能因登记结果而影响其利益存在或实现的人。（10）参见黄松有主编:《〈中华人民共和国物权法〉条文理解与适用》，人民法院出版社2007年版，第97页。第二种观点认为，“利害关系人”应当是与所登记的不动产具有法律上利害关系之人，包括与交易当事人和与登记权利人发生其他法律纠纷的人，但潜在交易当事人不属于利害关系人，因其可以通过取得权利人的授权而为之。（11）参见程啸:《不动产登记法研究》，法律出版社2011年版，第242页。第三种观点认为，“利害关系人”原则上是指交易当事人或潜在交易当事人。潜在交易当事人之所以要了解登记资料，主要是为了避免欺诈。（12）参见王利明:《物权法研究》(上卷)，中国人民大学出版社2013年版，第335页。

还有些学者试图将“利害关系人”类型化，例如有观点认为，“利害关系人”主要涉及以下几种情况:债权人、用益物权人、担保物权人、不动产物权人陷入破产后的所有债权人。（13）参见朱岩、高圣平、陈鑫:《中国物权法评注》，北京大学出版社2007年版，第129页。有观点认为，“利害关系人”包括以下几类:以登记的不动产为标的物的债权人;登记权利人破产的，其所有的债权人。（14）参见程啸:《不动产登记法研究》，法律出版社2011年版，第242页。还有观点认为，“利害关系人”应当包括以下几类:未登记的共有人;土地承包经营权的转承包人及受让承包人、建设用地使用权人的受让使用权人、地役权人等用益物权人;不动产抵押权人;受遗赠人、遗赠扶养协议的扶养人、遗产酌分请求权人等继承利害关系人;债权人。①参见姜仲波、杨云:《论不动产登记查询权主体及范围》，《黑龙江省政法管理干部学院学报》2009年第6期。

诚如有学者所言，上述关于“利害关系人”的定义与类型化种类之多，实不利于登记实践的发展。②参见高圣平:《政府信息公开视角下的不动产登记查询规则》，《法学》2015年第1期。鉴于此，笔者认为，前述第一种观点强调以“现实利益”作为判断是否为利害关系人的核心，第二种观点则强调“法律上的利害关系”，二者实徒增定义之烦恼，并且对于究竟何为法律上的利益也未阐明。同时，由于这两种观点均将潜在交易人排除在外，而第三种观点将潜在交易人纳入查询主体，因而问题的焦点集中于潜在交易人是否能够作为查询主体。

类型化观点中所提及的债权人、担保物权人、用益物权人，本质上是依据其与当事人之间所订立的合同来行使登记簿查询权或者办理登记请求权。此时查询登记簿对当事人是有意义的，特别是在合同相对人所陈述事实与实际情况不符的情况下，此举有助于避免当事人受到欺诈。因而，《物权法》第18条和《暂行条例》第27条第1款对不动产登记资料查询主体的限制是否正当就成为学者们关注的焦点。有学者指出，对于其中的“利害关系人”，其概念过于狭窄，从而将大量潜在交易对象排除在外③参见向明:《论我国不动产登记簿查询的制度缺漏》，《怀化学院学报》2008年第12期。，这一现象并不合理。同时，限制查询主体还使得登记机构和登记内容欠缺公众的监督。④参见黄莹、吴鹏:《论不动产登记的查询主体》，《法学评论》2009年第3期。另外，如果将享有查阅权的人限定为权利人和利害关系人，可能会使登记制度在一定程度上流于形式，无法发挥制度优势。⑤参见费安玲:《公众享有不动产登记簿查阅权》，中国民商法律网:http://old．civillaw．com．cn/article/default．asp?id=31193，最后访问时间:2015年4月3日。

对此，笔者认为，限制查询主体并将潜在交易人排除在外的最不利后果就是使《物权法》根基之一的公示公信原则落空，并产生制度与理论之间的抵牾。试列举两例予以说明:第一，我国《物权法》第199条规定了抵押权竞存时的优先顺位规则，即以登记的先后顺序确定权利的顺位，已登记的抵押权优先于未登记的抵押权，先登记的抵押权优先于后登记的抵押权。该规则建立的基础便是默认后来的潜在交易人有权查询登记簿以确认是否存在在先的权利负担，并根据登记簿的相应状况决定是否进行下一步交易。如若将查询主体只限于利害关系人，而不包括后来的潜在交易人，则势必会增加交易成本以及交易的不确定性，更有甚者可能导致交易无法进行，《物权法》第199条所确立的登记对抗力规则也无法实现。第二，与此类似的情况还有《物权法》第106条规定的善意取得制度。我国立法并未采德国的不动产登记簿公信力制度，而是将动产和不动产统一适用善意取得⑥详见程啸:《论不动产登记簿公信力与动产善意取得的区分》，《中外法学》2010年第4期。，但无论如何，在不动产受让人主观善意的判断问题上，必须考量其是否已查询登记簿并得知登记簿上记载的权属状况，即“对于不动产交易中受让人‘善意’的判断，应当以受让人在受让不动产时是否信赖了登记为准”。⑦王利明:《物权法研究》(上卷)，中国人民大学出版社2013年版，第441页。因而，如若不允许潜在交易人在交易之前查看登记簿的权属状况，则善意取得制度难以实现。

据此，笔者赞同将潜在交易人作为查询主体，可通过对利害关系人作扩大解释的方式将“潜在交易人”纳入《物权法》第18条和《暂行条例》第27条第1款之中。如果将潜在交易人排除在查询主体之外，则会使有不动产交易需求且需要不动产权属准确信息作为交易基础的潜在交易人会因为无法证明自身与登记事项之间存在着利益关联，而无法行使查询权。原因在于，这些潜在交易主体在没有与所登记的不动产权利人设立法律关系之前，无法举证证明自己是利害关系人。⑧参见向明:《论我国不动产登记簿查询的制度缺漏》，《怀化学院学报》2008年第12期。

三、一体两面:不动产登记资料的区分与解释

前述有限说与无限说的争议在于潜在交易人能否成为查询主体，但与区分说相比，二者的不足之处在于没有区分不动产登记资料的具体类型。事实上，即便是运用最为广泛的不动产登记簿也有广义和狭义之分。狭义的不动产登记簿专指法定的专门用于记载特定不动产及其权利的簿页，其表达了登记结果的信息。广义的不动产登记簿除包括狭义的不动产登记簿外，其登记簿册还包括地籍图、地籍调查表、房地产测绘资料、不动产权源文书、登记申请等补充资料，即包括登记结果资料和原始登记资料。①参见常鹏翱:《不动产登记簿的制度建构》，《法律科学》2009年第5期。尽管《物权法》第18条没有区分登记结果资料和原始登记资料，但学者在解释时，还是认为《物权法》第18条中提及的登记资料既包括当事人申请登记的材料、登记机构的审核材料，也包括登记簿，即采用广义概念，包括登记结果资料和原始登记资料。②参见程啸:《不动产登记法研究》，法律出版社2011年版，第231页。

事实上，在不动产统一登记立法之前，相关不动产信息的查询规则散见于各种部门规章之中。③本文只列举几个典型的不动产登记资料查询规则，更多关于林木、草原、海域使用权、海岛信息的查询规则，参见国土资源部政策法规司、不动产登记中心编著:《不动产登记暂行条例释义》，中国法制出版社2015年版，第192－193页。例如，对于房屋登记信息的查询，原建设部于2006年印发《房屋权属登记信息查询暂行办法》，其中第6条规定，查询机构应建立房屋权属登记信息查询制度。所谓的权属登记信息，包括原始登记凭证和房屋权属登记机关对房屋权利的记载信息。④参见《房屋权属登记信息查询暂行办法》第3条。这里的原始登记凭证包括:房屋权利登记申请表;房屋权利设立、变更、转移、消灭或限制的具体依据;房屋权属登记申请人提交的其他资料。⑤参见《房屋权属登记信息查询暂行办法》第4条。第7条规定，房屋权属登记机关对房屋权利的记载信息，单位和个人可以公开查询。所谓的记载信息，包括房屋自然状况(坐落、面积、用途等)、房屋权利状况(所有权情况、他项权情况和房屋权利的其他限制等)以及登记机关记载的其他必要信息。⑥参见《房屋权属登记信息查询暂行办法》第5条。该办法还对原始登记凭证的查询主体做了具体规定。⑦《房屋权属登记信息查询暂行办法》第8条规定:“原始登记凭证可按照下列范围查询:原始登记的查询凭证为:(一)房屋权利人或者其委托人可以查询与该房屋权利有关的原始登记凭证;(二)房屋继承人、受赠人和受遗赠人可以查询与该房屋有关的原始登记凭证;(三)国家安全机关、公安机关、检察机关、审判机关、纪检监察部门和证券监管部门可以查询与调查、处理的案件直接相关的原始登记凭证;(四)公证机构、仲裁机构可以查询与公证事项、仲裁事项直接相关的原始登记凭证;(五)仲裁事项、诉讼案件的当事人可以查询与仲裁事项、诉讼案件直接相关的原始登记凭证;(六)涉及本法第九条规定情形的，可以在国家安全、军事等机关同意查询范围内查询有关原始登记凭证。“可见，《房屋权属登记信息查询暂行办法》实际上采取了区分说，使用的术语是“记载信息”和“原始登记凭证”，记载信息的查询主体为任何单位和个人，而原始凭证的查询主体则限于特定主体，其中并无“利害关系人”这一概念。此外，2008年住建部颁布的《房屋登记簿管理试行办法》第14条规定，个人和单位提供身份证明材料，可以查询登记簿中房屋的基本状况及查封、抵押等权利限制状况;权利人提供身份证明材料、利害关系人提供身份证明材料和证明其属于利害关系人的材料等，可以查询、复制该房屋登记簿上的相关信息。该规定仍然采取区分说，但出现了“利害关系人”的概念，并认为“利害关系人”可以查询除基本状况之外的其他相关信息。对于土地登记信息的查询，2002年国土资源部发布的《土地登记资料公开查询办法》第2条和第3条规定，任何单位和个人都可以依照本办法的规定查询土地登记结果(包括土地登记卡和宗地图);而对于原始登记资料(包括土地权属来源文件、土地登记申请书、地籍调查表和地籍图)，只有土地权利人、取得土地权利人同意的单位和个人、土地登记代理机构以及相关机关有权查询。该办法也采取区分说，区分“土地登记结果”和“原始登记信息”，但没有出现“利害关系人”的概念。相较《房屋权属登记信息查询暂行办法》而言，《土地登记资料公开查询办法》中原始登记信息的查询主体范围更小，没有房屋继承人、受赠人和受遗赠人、公证机构、仲裁机构、以及仲裁事项、诉讼案件的当事人。

笔者认为，从上述规章来看，在登记簿记载信息抑或登记结果的查询上，均采用了前述无限说。换言之，潜在交易人可以作为查询主体，但其查询范围限于不动产登记簿记载的事项(即登记结果资料)。上述规章存在区别的地方是原始登记信息抑或原始登记资料的查询主体，也即前述区分说内部存在的分歧。《房屋权属登记信息查询暂行办法》和《土地登记资料公开查询办法》对此做出了列举性规定，但前者的查询主体范围大于后者;《房屋登记簿管理试行办法》使用了“利害关系人”的概念，但并未对“利害关系人”做出界定。笔者认为，鉴于“利害关系人”概念的模糊性，法律上不应在模糊的状态下使用这一概念，而应将其类型化。在上述两个办法中，关于“利害关系人”的争议焦点在于“房屋继承人、受赠人和受遗赠人”以及“仲裁事项、诉讼案件的当事人”是否可以查看相关的原始凭证。笔者认为，不应允许房屋的继承人、受赠人和受遗赠人查看相关的原始凭证和原始登记资料，因为此时继承人、受赠人和受遗赠人与通过交易获得房屋所有权之人并无二致，其均无权查询关于房屋前手人的交易细节。对于仲裁事项和诉讼案件涉及的当事人，也无权查询原始登记资料。在被学者称之为“信息公开第一案”的“董某诉上海市徐汇区房地局信息不公开案”中也印证了上述思路。本案中，原告董某意欲通过查阅房屋产权登记历史资料证明该房屋历史上属于自己所有，只是由于特殊原因被他人占用，从而为自己的民事诉讼提供充足证据，但其请求未获徐汇区房地局批准。①关于该案的详细阐述和分析，参见刘飞宇:《行政信息公开与个人资料保护的衔接——以我国行政公开第一案为视角》，《法学》2005年第4期。事实上，诉讼案件中的当事人若确因案件需要而查询原始登记资料的，可以依据《民事诉讼法》第64条的规定请求人民法院调查收集证据或查询相关资料，人民法院可进而适用《暂行条例》第27条第2款，即“有关国家机关可以依照法律、行政法规的规定查询、复制与调查处理事项有关的不动产登记资料”的规定。

因此，查询主体的范围与可查询的信息范围与登记资料的类型与种类密切相关，有关房屋登记与土地登记的相关部门规章虽然效力层级不及《物权法》，但已经对此作出了正确的区分与规定。

四、《暂行条例》第27条的理解与适用

综上所述，潜在交易人应当纳入查询主体的范畴，只不过其查询内容仅限于除不动产权利人个人信息以外的不动产自然状况、权利限制等登记结果资料;而不动产登记的原始资料则应由不动产权利人及其代理人、同意之人以及有关国家机关查询。因而，依据《暂行条例》第27条的规定，可以对“利害关系人”和“登记资料”做出如下两种解释:第一，如果将登记资料解释为不动产的自然状况、不动产权利的类型、内容、期限、权利限制等登记结果事项，那么相应的“利害关系人”涵义就应做扩大解释，即应为“不仅包括具有现实利害关联的人，而且也包括潜在交易对象”②参见向明:《论我国不动产登记簿查询的制度缺漏》，《怀化学院学报》2008年第12期。，将有可能与登记不动产发生某种联系或交易的任何人均视为利害关系人。③参见黄莹、吴鹏:《论不动产登记的查询主体》，《法学评论》2009年第3期。对不动产登记簿查询主体进行放开，将“有限公开原则”局限于部分登记信息。④参见高圣平:《政府信息公开视角下的不动产登记查询规则》，《法学》2015年第1期。第二，如果将登记资料解释为原始登记资料，那么仅有权利人及其代理人、同意之人和有关国家机关有权查询，即学说中提及的对《物权法》第18条的“登记资料”作限缩解释。有关国家机关可以依《暂行条例》第27条第2款的规定查询该部分信息，而此时的利害关系人仅为权利人及其代理人、同意之人，其查询的依据为《暂行条例》第27条第1款。

笔者认为，上述两种解释方案中后者更佳。首先，《物权法》和《暂行条例》虽未规定任何单位和个人均有权查询不动产登记簿，但无论是依据《政府信息公开条例》还是既有的关于土地和房屋登记的相关部门规章，单位和个人均有权查询不动产登记簿，可以适应、理解并习惯此种规则。值得注意的是，依据《暂行条例》第8条的规定，不动产登记簿应记载如下事项:不动产的坐落、界址、空间界限、面积、用途等自然状况;不动产权利的主体、类型、内容、来源、期限、权利变化等权属状况;涉及不动产权利限制、提示的事项以及其他相关事项。因而此时任何单位和个人可供查询的是除不动产权利主体个人信息、不动产权利来源、权利变化之外的其他事项。因为不动产权利主体的个人信息涉及权利人的个人隐私，而不动产权利来源和权利变化会涉及不动产权利人的个人隐私和商业秘密，这些事项是不动产登记原始资料的反映，因为所谓的不动产权利来源是指继承、转让、赠与等权利取得方式，而权利变化是指不动产权利的移转、延续、注销等情况。⑤国土资源部政策法规司、不动产登记中心编著:《不动产登记暂行条例释义》，中国法制出版社2015年版，第95页。其次，《暂行条例》第13条规定，不动产登记簿由不动产登记机构永久保存，不动产登记簿损毁、灭失的，不动产登记机构应当依据原有登记资料予以重建;而第27条的用语为“不动产登记资料”，并未使用“不动产登记簿”一词，以将不动产登记簿与不动产登记资料相区分。按照使用文义解释和体系解释方法，第13条中提及的“原有登记资料”可与第27条中的“不动产登记资料”相呼应，并将其限缩解释为第27条的“不动产登记资料”。而对于此时的“利害关系人”，应当借鉴前述《房屋权属登记信息查询暂行办法》第8条和《土地登记资料公开查询办法》第3条的规定，将其范围确定为:权利人或者其委托人、取得权利人同意的单位和个人。至于有关国家机关的查询问题，则属于适用第27条第2款的范畴。最后，鉴于“利害关系人”一直被认为是一种对查询主体的限制性规定，作出上述限缩解释也符合这种限制性的认识。

事实上，在我国台湾地区，不动产登记的查询主体也采用前述区分说。我国台湾地区的不动产登记簿查询主要分为两类:第一类是登记簿所涉资料显示登记名义人全部登记资料的，登记名义人或其代理人，或者其他依法令可以提出申请的人有知情权;第二类是隐匿了登记名义人的统一编号、出生日期及其他依法令规定需要隐匿信息的资料，任何人都可以申请公开。在个人隐私的技术保护方面，主要涉及登记名义人个人资料的隐匿、身份证统一编号及出生日期资料的隐匿、住址资料的隐匿。①参见雷秋玉:《我国台湾地区不动产登记制度研究》，法律出版社2012年版，第66页。除此之外，出于公益性考虑，公益性公开无须具备上述第一类登记资料公开申请人的资格，也无须考虑登记资料是否显示登记名义人的全部登记资料。这类公开职能通过个案把握，主要情形包括:辐射污染建筑物资料的公开;查询犯罪嫌疑人不动产资料;债权人依法院通知申请第一类土地登记及地价电子资料誊本。②参见雷秋玉:《我国台湾地区不动产登记制度研究》，法律出版社2012年版，第66－67页。笔者认为，上述作法值得借鉴的是，基于公益性目的的查询可以视为利害关系人，此可与我国《民事诉讼法》第55条的公益诉讼相衔接。

国土资源部公布的《不动产登记暂行条例实施细则(草案征求意见稿)》(以下简称《征求意见稿》)第123条对不动产登记簿的查询主体做出了相较《暂行条例》第27条更为具体的规定，其第4款规定，因不动产交易、继承、诉讼等涉及的“利害关系人”可以查询、复制不动产自然状况、权利人及其不动产查封、抵押、预告登记、异议登记等状况。从第3款“权利人可以查询、复制其不动产登记资料”的规定看，所谓因不动产交易、继承、诉讼等涉及的“利害关系人”应为对“利害关系人”判断的标准，是对“利害关系人”的解释。但仍存有疑义的是，不动产交易是否必须为达成交易合同，还是“利害关系人”可以包括不动产交易的潜在交易人。笔者认为，由于此时可查询的是不动产的自然状况和权利限制，同时结合第5款所规定的公务查询规则，第4款应为笔者前述的任何单位和个人均可查询不动产自然状况和权利限制的规则，因而第4款的不动产交易的“利害关系人”应包含潜在交易人。同时，此处的不动产交易应作扩张解释，不仅限于买卖，还包括互易、赠与、设定抵押、租赁等。对于前述原始登记资料的查询，可将“权利人及其代理人、同意之人”视为权利人，从而适用第3款的规定，有关国家机关的查询可适用第5款的规定。如此，《征求意见稿》基本上纠正了《暂行条例》第27条查询主体过窄的问题，在理论上基本可得证成。这样的规定其实也延续了《不动产登记条例(草案)》(送审稿)第67条和第68条的规定。③《不动产登记暂行条例实施细则(草案征求意见稿)》第66条规定:“国家实行不动产登记资料依法公开查询制度。前款所称不动产登记资料，包括:不动产登记结果，包括不动产登记簿记载的主要信息;(二)不动产登记原始资料，包括不动产权属来源文件、不动产登记申请书等申请材料以及不动产登记机构审核材料。”第67条规定:“权利人以及经权利人同意的单位、个人有权查询该权利人的不动产登记结果和不动产登记原始资料。因不动产互易、交换、赠与等涉及的利害关系人有权查询相关的不动产登记结果;社会公众有权查询不动产登记簿记载的不动产登记结果信息，涉及国家秘密和依法受保护的商业秘密、个人隐私的事项除外。人民法院、人民检察院、国家安全机关、公安机关和监察机关有权查询与调查、处理案件有关的不动产登记结果和不动产登记原始登记资料。”事实上，相较目前公布的《征求意见稿》，送审稿的规定其实更为科学，其基本上区分了前文所说的查询主体和查询资料的三个层次，即不涉隐私的登记结果，社会公众可得查询;涉及隐私的登记结果，利害关系人可以查询;原始登记资料，权利人、同意之人可以查询。因此，今后立法应参考送审稿的规定以及《房屋权属登记信息查询暂行办法》和《土地登记资料公开查询办法》的立法模式，将查询主体和登记资料做出一一对应，并借鉴台湾地区经验增加基于公益性目的的查询规则。

五、结论

综上，对于潜在交易人能否查询不动产登记资料应持肯定态度，只不过其查询的范围应限于除不动产登记权利人个人信息和商业秘密之外的登记结果资料。任何单位和个人均可查询除此之外的不动产登记信息，无需做出限制，不动产登记权利人的个人信息可由利害关系人依具体情况查询。对于登记结果之外的其他原始登记资料，只有权利人及其代理人、同意之人以及有关国家机关可以查询，利害关系人不得查询。因此，在具体细则出台前，应对《暂行条例》第27条第1款的利害关系人和不动产登记资料分别做限缩解释。此外，还应该增加基于公益性目的的查询规则。

(责任编辑:周文升)

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1003－4145［2015］11－0073－06

2015－09－07

路磊(1981—)，中国人民大学法学院博士研究生、讲师，主要研究方向为民商法、法律史。