老年人处理房屋存在的风险

卿伟

近年来，不少老年人为避免自己逝后其继承人争夺遗产，他们会在生前会处理自己财产（尤其是处理房屋）。如何有效的处理自己的房屋，是很多老年人关心的问题。

案例：张某的父亲张三有五个女儿。自妻子去世后，张三一直和四女儿张淋一起生活。因疼爱自己的外孙女，2014年，张三将自己名下的一套房屋过户给了张淋的女儿小李，双方签订了房屋买卖协议。此事，张三的其余子女并不知晓。2015年1月，张三去世。当张某等人提出要分割张三的遗产时才被告知，此套房屋早已属于小李。在弄清楚来龙去脉后，张某认为是妹妹伪造了父亲的签名、盖章签订了房屋买卖协议，遂诉至法院要求确认该协议无效，并依法分割。

审判：经法院审理查明后认为，遗产是公民死亡时遗留的个人合法财产。涉案房屋已于2014年登记在小李名下，张三生前并未对此提出异议，虽相关房屋买卖协议并非张三本人签署，但根据相关证据，张三确实亲自前往房管局办理房屋转移登记手续，在房屋过户时亦亲自签署声明书，故其将房屋转移登记到小李名下应为真实意思表示。最后，法院驳回了张某的诉讼请求。

点评：本案中，双方争议的焦点在于张三将房屋通过买卖方式过户给外孙女小李的行为是否有效的问题。针对双方的争议焦点，本案涉及以下问题：

一、老年人过户房屋时的行为能力问题

所谓民事行为能力，即能够以自己的行为依法行使权利和承担义务，从而使法律关系发生、变更或消灭的资格。自然人的行为能力分为三种情况：完全行为能力、限制行为能力和无行为能力。我国《民法通则》规定，“18周岁以上，可以独立进行民事活动，是完全民事行为能力人。16周岁以上不满18周岁的公民，以自己的劳动收入为主要生活来源的，视为完全民事行为能力人。”根据上述规定，老年人在一般情况下，其从事民事活动是具有法律效力的，除非其精神状况不正常。本律师建议，年满75周岁的老年人在处分自己房屋前，先去鉴定机构做一份行为能力鉴定，以确保该行为有效。

二、老年人过户房屋的方式及费用问题

现在老人过户房屋时会在税费上大动脑筋，根据我国现行有效的法律規定，老年人在处分自己房屋时主要有三种方式：第一种是买卖；第二种是赠与；第三种是继承。继承房屋支付的费用相对较低，但其必须是法定继承人，且该遗产属于个人财产，如有多个继承人，则每个继承人同意并签字放弃等条件，限制较多。而赠与和买卖相比，赠与费用虽然相对较低，但赠与必须是三代以内的直系亲属、配偶、兄弟姐妹，手续繁琐，并且如在等到赠与的房屋后再流转，还得缴纳个人所得税，这样反而比买卖的费用要高出很多。三种方式过户房屋的主要税费比较如下，老年人在处理自己房屋时应考虑税费的承担问题，选择最经济、最合算的过户方式。