浅谈如何做好房地产成本控制

文/唐小波 天伟建设集团有限公司 浙江杭州 311202

浅谈如何做好房地产成本控制

文/唐小波 天伟建设集团有限公司 浙江杭州 311202

成本控制水平已经成为衡量房地产企业核心竞争力的重要指标。本文对如何做好房地产成本的控制进行了分析探讨。

房地产；成本问题；控制

一、当今房地产在成本管理上存在的问题

1、对于产品的定位把握不够

要想设计出一款得到多方面认可的产品，光打好市场肯定是远远不够的，我们要想在市场中站稳脚跟，就要在产品的合理定位上多下功夫，首先，实现对产品设计的合理定位，这不仅是为了满足市场需求，同时也是满足大众口味的必经之路，在初步设计阶段除了几项必须的指标、总评和户型采光等方面的考察之外，我们也要注意把握对不同方案的审核程度，做好合理的产品定位，这也是实现资金回流的一种方式，同时也能在一定程度上避免多走弯路。

2、在施工图纸中存在一定质量问题

我们都知道，一个好的房地产开发公司，是一定不能在图纸上出现比较大的纰漏的，否则受影响的便是整个产品的质量，甚至连公司的信誉也会受损，而现今房地产中却存在着施工图纸中设计质量下降、缺项以及设计理念让人看的一头雾水的现象，导致该现象的原因来自于多方面，其中比较典型的就是在公司内部的设计研究中，存在一部分人对设计理念的理解不够深刻，同时又在施工图纸中的会审不够细致，首先我们要明确一点，在设计前期，作为资深的设计人员，理所应当对设计理念的了解存在自己独特的见解和深刻的体会，这样也是对产品的一种负责，此外，也能够避免后期中发生忽视设计中的缺陷等现象，反之，则会对公司造成设计变更的不利影响，这样也是不利于工程成本的合理控制的。

二、房地产开发成本管理的内容

1、土地成本

土地成本是指开发房地产征用土地发生的各种费用，包括征用土地、安置费用以及原有建筑物拆迁的补偿费用，或将土地进行开发的一系列过程中发生的费用都是土地成本。土地成本是整个房地产成本的基础，土地成本的高与低，直接影响后续的开发成本。土地费用占开发成本的比例较高，它是房地产开发成本控制的主要内容。

2、前期开发工程费用

房地产前期开发工程费用包括开发前房屋的设计、规划以及地况的平整、勘察、测量等费用。由于各个城市地域与经济发展情况的不同，各地的施工方需要采购的项目也有所区别。一般情况下，一线城市的前期开发工程费用相对较高。

3、建筑安装工程费用

这部分费用是指土地房屋开发项目在房屋建造过程中所发生的相关设备及安装工程费用、建筑工程费用等。它在整个成本构成中占有较大比例。

三、房地产开发的成本控制

1、立项阶段的成本控制

土地开发成本：主要为土地征用费、城市配套费、拆迁安置补偿费，此部分费用占项目总支出的 30 ﹪ ，个别地区数值有可能还要高，要成分考虑开发风险和升值空间。

前期工程费用：主要为“三通一平”和“临时设施费”占项目总支出的 3 ﹪ 左右，要提高临时设施与建筑项目同寿命性，进而降低成本。

建筑安装成本：占项目总支出的 45%-55%，因地域差异比例数也不尽相同，要了解市场人工、材料、设备变动情况，对影响造价的主要因素进行分析修正与调整，合理科学的确定项目的建筑成本指标。

配套设施与智能化费用成本：占项目总支出的 8 ﹪ 左右，此部分成本费用受小区规模和档次的影响很大，控制此部分的费用，园林环境工程成本：占项目总支出的 3%-5%，此部分成本与小区规模，档次也有直接的关系，控制起来难度较大，对成本将产生较大的影响。

投资决策阶段的费税：管理费、销售费用、财务费用、税金，对于可控部分，以最少的费用满足项目要求，节约部分即可成为开发商的利润。不可预见费：一般占直接成本的 3%-5%，此部分费用应有足够的预留，要根据实际情况进行测算和估计，不能盲目的压缩。

2、减少房地产开发项目的周期

房地产开发企业对资金的时间价值进行有效管理，能够起到开发周期缩短的作用。现阶段的房地产开发过程中，由于竞标后到开工的时间相对较长，这就给房地产开发企业的银行贷款利息负担加重，使得项目的财务成本有所增。同时，在过长的开发周期会导致资金的回笼速度降低。因为在项目前期阶段，房地产单位投入的资金量相对比较大，所以对开发的进度以科学的手段进行优化，并将销售环节提前，能够加快资金回笼以及降低财务成本，从而实现房地产开发成本有效控制的根本目的。此外，在施工方进行土地拍卖过程中，要尽可能的合理使用项目资金，并与相关咨询机构以及设计单位进行长期的合作，拍卖土地环节要采取定期市场定位的方法，从而实现成本概算和初步设计规划的目的。当单位投标成功时，要及时拟定相关的初步设计内容，尽可能的使设计时间缩短，从而对报建报批的速率进一步加快，将动工时间进行科学的安全，从而使建设周期得到合理的缩短，这就减少了不必要的资金的占用费用，将回笼资金的速度大幅度提升。

3、建立起户型资料库，完善资料欠缺

除了以上提到的两点，我们还应该注意到在原有的户型基础上进行梳理和选择也不失为一个好的计策，这样我们就能比较准确地找到和市场匹配契合度高的户型，同时筛选出采光效果出众的户型，这样在后期的市场检验中，我们就能做到将创新和保留传统很好的结合，同时也不会耽误到工作进度，对于提升我们的设计理念和完善我们的户型资料也是十分有好处的。

结束语

综上所述，房地产开发由于其占有资金较多、投资回收期较长和意义价值重大的特点，因此，要求在房地产整体项目施工中，一定要重项目成本控制问题。而成本控制问题在很大程度上都是由资金决定运转的，可以说房地产行业就是一个无论何时都需要资金作为强有力的后盾的产业，特别是在国家紧缩银根的这个时代背景下，我们更应该牢牢抓住这个机会，实现房地产企业的成本有效控制手段。

[1]方新宇.A房地产公司项目开发成本控制研究[D].安徽大学,2014.

[2]邓仕杰.中小房地产企业项目成本控制研究[D].西南交通大学,2014.

[3]陈玲玲.房地产项目设计阶段成本控制研究[D].武汉工程大学,2014.

[4]李成.论A房地产项目成本管理与控制[D].大连海事大学,2014.