绿色建筑运维与管理现状的分析

文/许超、荣晓龙 吉林建筑大学管理学院 吉林长春 130118

绿色建筑运维与管理现状的分析

文/许超、荣晓龙 吉林建筑大学管理学院 吉林长春 130118

近年来，根据参评绿色建筑项目发现拿到设计标识和运行标识的项目少之又少，分析中发现造成这种现象的原因是运行标识项目评价过程复杂、周期短，同时由于运营中物业管理的体系不完善和缺乏真正的绿色建筑运行数据，使得项目绿色运营很困难。最新的绿色建筑评价标准的颁布，针对运营管理提出了具体的评价细则和标准，通过政府的一些激励政策和完善管理体系来完成绿色建筑运营管理这一关键，采取科学的市场培育机制，宣传绿色建筑运营管理的重要性，逐步推动绿色建筑运营管理的发展，让传统绿色建筑做到真正的节能减排的绿色建筑。

绿色建筑；运营管理；发展建议；

1.前言

近年来，国内人口密度增大，随着工业化、城市化范围的进一步扩大，基础配套设施的建设需求将会越来越多，建筑面积也会不断增加。我国每年新建建筑面积约20多亿平方米，绝大部分属于高耗能建筑。建筑在整个过程中的能耗占用50% 的全部能源。这样高能耗的建筑不适合当今世界上能源紧张，污染严重的大环境里。当下全世界都在把建筑做到节能减排、可持续发展、回归大自然的和谐生态建筑。所以做到让绿色建筑变成名副其实的绿色建筑才是关键所在。

2.国内绿色建筑的现状

绿色建筑简单定义：以人、建筑和自然环境的协调发展为目标，在利用天然条件和人工手段创造良好、健康的舒适居住环境，尽可能地控制和减少对自然环境的使用和破坏的生态建筑。我国绿色建筑目前已进入规模化发展时代，随着最新绿色建筑评价标准的正式实施，越来越多的房地产商、咨询设计单位加入进来，共同为绿色建筑的发展添砖加瓦。截止至2015年1月，全国已评出2538项绿色建筑标识项目，总建筑面积达到2.92亿㎡，其中设计标识2379项，建筑面积为2.72亿㎡；运行标识159 项，建筑面积0.2亿㎡。

当前我国的绿色建筑事业发展的非常迅速，像绿色建筑标志、星级绿色建筑，在各个地方跟雨后春笋一样爆发出来。政府是一个很注重实际效益、政令指标的单位，他们要求10亿平方米的绿色建筑，我们就要去申报10亿平方米的绿色建筑，导致出现很多滥竽充数的项目。更不用提什么运营标识，有些开发商就是为了充当政府的指标根本没有把自己的项目做到像标准要求那样真正的节能减排，有的甚至都是在弄虚造假，根本就不能理解绿色建筑发展的真正意义和对未来可持续发展的重要性。

3.绿色建筑中的运营管理分析

3.1 运行标识申报过程复杂、周期短

整个项目在申请设计标识申报过程中，一些后期运营需要的那些条文都可以不参评，评价过程中这些不参评的可以不考虑然后进行同比例置换，这样评出来的项目并没有达到标准中的那样。从这个评价方法来看，同星级设计标识的达标条文数低于最初修订的目标。同运营标识相比，设计标识参评条文数量少，相应的实现难度也就小。评价设计标识主要通过设计图纸的审查，设计图纸的审查只是对绿色建筑的一个初步判断，真正的绿色建筑是通过运营标识评价中的施工资料和运营管理过程有关，运营标识的参评条文数量增加，收集施工过程中的资料、验收材料、后期物业管理和运营的数据等多方资料，申报准备过程显然很复杂。国内缺乏对绿色建筑的实施过程有效的监管和一些完善的监督体系，大部分开发商都会觉得过程复杂且有难度而选择放弃绿色建筑的运营标识的评价，这样的绿色建筑并不是名副其实的节能减排与自然和谐统一的建筑。

3.2 运营管理体系不完善以及设备利用率低、技术措施不到位

国内现在大部分的绿色建筑都停留在设计标识的评价，很少有项目真正做到设计运营达到要求的真正绿色建筑。当前绿色建筑设计标识远远大于绿色建筑运营标识，绿色建筑的根本目的并不是说拿个标识过来展览，根本目的是在于实现建筑全生命周期的一个环保与资源节约，有好多专家认为设计标识就是绿色建筑在纸上谈兵，完美的设计图纸仅仅是对建筑的一种设想，对于后期的施工、运营没有系统的体系和强有力的监督，绿色建筑只能是一种高能耗的建筑。有些条文虽然在设计标识评价中不参评，但在设计阶段必须进行考虑与后期运营阶段的联系。否则到后期尽管地产商有意愿参评运营标识，但由于前期设计的时候没有考虑跟后期运营标识的关系，所以说尽管全部实现那些运行条文中规定的施工后也很难以达到对应运营评价星级的要求。

国内的绿色建筑起步比较晚，在运营发展中没有形成真正的评价体系和管理标准，尤其是绿色建筑需要的设备在运营管理中利用率很低，在近阶段国家评审的绿色建筑设计标识项目中，大部分没有参评运行标识的评审，还有一部分拿到运行标识的项目，由于后期运营管理体系不完善和绿色建筑设备利用率低所以到目前为止大部分绿色建筑并没有真正的做到节能减排、回归自然的真正的“绿色”。

4.如何加大推广绿色建筑运营标识

4.1 绿色建筑竣工验收、加强物业管理公司的责任性和BIM技术的应用

绿色建筑依旧采取自愿参评，评审分为设计标识和运营标识评价，虽然有些省市开始制定保障房强制达到一星级标准，但建设主管部门应该全周期监督并审查。BIM技术能改善当前绿色建筑存在的种种问题，提升绿色建筑的整体表现有很大的表现潜力，BIM技术是一种运用于工程建设、数据化管理的工具，重在全面和直观的对于各种工程信息理解和利用。

物业管理公司在对获得标识的绿色建筑管理过程中，应保证绿色建筑中的设备运行正常并能达到参评时候的那个标志，若在后期运行标识评审过程中达到国家要求，地产商应该给予物业公司奖励和支持。建议建设部建筑节能与科技司和房地产市场监管司合作，给那些评审运行标识的物业管理公司颁布荣誉证书，以鼓励物业公司在绿色建筑工作中起到的重要作用，更好的推广宣传绿色建筑运营管理的重要性。

4.2 用好智能控制和信息管理系统，以真实的数据不断完善绿色建筑的运营

绿色建筑运营管理过程中的能源损耗和用户在建筑中舒适度，是对绿色建筑是否为真正的绿色节能环保的重要数据。运营中收集这些能源损耗信息和对用户的采访并分析，可以更好的监测绿色建筑的一些技术措施和设备的运行状态，发现问题及时反馈控制，调整设备参数；也可以建立绿色建筑数据库，通过比对分析，物业管理公司派专人来维修异常的设备，进而改进设施的运行，让建筑物的能效得到进一步的提升。这些功能都需要智能控制和信息管理系统来实现。通过智能化系统和互联网建立实时监测的数据库，随时掌握建筑的能耗和设备的正常运行，运用云平台把这些真实数据存储起来，为日后的绿色建筑运营管理中出现的问题和对于管理体系的完善都是推广绿色建筑运营管理的有效措施。

5.结束语

绿色建筑让国家的传统建筑业转向了高效绿色节能减排的与自然和谐统一的生态建筑，符合时下国内的发展战略。国内的绿色建筑的弊病在于不能深刻领会到绿色建筑的真正核心是后期的运营管理，所以以后的绿色建筑发展大方向是完善运营管理体系加大宣传和推广力度，加强绿色施工监督和运行过程中各种能源数据的监测。让图纸中的绿色建筑向真正的生态建筑过渡，是绿色建筑发展的最终目标。推广绿色建筑运营标识不仅可以对绿色建筑设计标识项目进行有效监督，还能对建筑运营期进行监控和数据采集，加以分析为以后的绿色建筑运营发展具有一定的参考利用性。绿色建筑运营管理发展是可持续、与自然和谐统一的发展，并且通过运营管理可以掌控绿色建筑的全生命期，让绿色建筑给用户带来实实在在的好处，这样才是推动绿色建筑的真正意义。

[1]GB/T 50378——2014, 绿色建筑评价标准[S].北京：中华人民共和国建设部，2014.

[2]中国城市科学研究会.绿色建筑(2012) [M].北京：中国建筑工业出版社，2012.

[3]韩继红,刘景立,杨建荣.绿色建筑的运行管理策略[J].住宅科技.2006(06).

[4]张敏清.有关建筑施工管理的创新及绿色施工管理探讨[J].中国房地产业.2015.7