房地产资金风险分析以及控制问题的研究

文/李利军 银川长城工程监理有限公司 宁夏银川 750000

房地产资金风险分析以及控制问题的研究

文/李利军 银川长城工程监理有限公司 宁夏银川 750000

近年来，房地产行业的走势不仅影响了国民的生活质量，对于我国的经济发展也具有重要意义。在融资受限、融资门槛不断提高的情况下，如何保证资金链良好运转、及时规避融资过程中可能出现的风险、有效的运用资金完成资金的周转流动是当前的重要议题。

房地产；资金；风险

一、引言

房地产行业可以说是我国的重要支柱产业之一，近年来，房地产行业的走势不仅影响了国民的生活质量，对于我国的经济发展也具有重要意义。2008年国际金融危机之后，国家出台了一系列的救市政策，我国房价持续走高，为了有效调控房地产行业的发展，抑制房价又成为了新的关注重点。在房地产商、银行和国家调控的复杂关系中，加强对房地产行业资金风险分析及控制意义重大。在融资受限、融资门槛不断提高的情况下，如何保证资金链良好运转、及时规避融资过程中可能出现的风险、有效的运用资金完成资金的周转流动成为了当前房地产行业的重要议题。

二、关于房地产行业中的资金风险以及控制的现状与问题

（一）盲目融资 且融资方式过于单一

其实我国的房地产行业一般可以通过四种方式进行融资，除了银行贷款，也可以利用外资、自筹资金或采取其他方式。纵观近年来房地产行业的融资方式，更多的企业还是将自身的命运交给了银行，过度的依赖于银行信贷。这种情况下，银行承担了房地产行业的市场与信用风险。但同时，银行业相关政策的变化都会给房地产行业带来一定的变化和冲击。大部分企业在融资时没有考虑到企业自身的实际情况，只是对大概的数额进行了一个估算，甚至牺牲利润来增加现金的流入，无形中增加了融资资本，并没有真正实现企业的盈利。

（二）不够注重成本控制 资金占有量加大

在很多房地产企业中，不够重视资金的成本控制，项目工程在预算、施工、完工等各个阶段都需要资金的投入，良好的成本控制可以有效的节约资金，并将资金投入到真正需要的环节。由于缺乏相对明确的成本控制目标，导致企业对日常资金的情况控制不足，项目资金出现超支的情况时候发生。市场和项目本身都是不断变化的，如果缺乏相应的成本控制制度，很难全面的掌握企业的资金使用情况。近年来，一些房地产企业为了囤地，却没有开发，导致了资金的大量占用难以形成回流，也面临着被收取土地滞纳金和被收回的风险，使房地产行业中的资金风险增大。

（三）资金沉淀严重 回流过程慢

在国家出台了一系列的经济调控政策后，房地产行业的资金情况日趋紧张，很多投入并没有转化成为利润，而是转换成为了库存，过多的库存导致企业的资金沉淀严重，商品房待售面积不断增加，近两年我国房地产行业的资金回流平均需要4年左右的时间，严重影响了企业对资金的控制。

三、关于房地产行业中的资金风险及控制的对策及建议

（一）实行多元化融资 提高企业的持续融资能力

一般来说，中小企业与大企业相比由于信用相对较低，很难获得银行的大额融资，被大型房地产企业抢占了融资份额，企业在融资时应当考虑更加多元的方式和途径，除了通过一些传统的方式获得资金外，中小企业可以通过与大企业合作、信托开发、项目融资，利用海外投资基金等多种渠道进行融资。同时尽量避免银行坏账、恶意骗贷，与银行建立起良好的合作关系，提升企业的持续融资能力。

（二）加强对于企业资金的内部控制

由于房地产行业的投资数额大、资金回收时间长，因此，在每一个项目开始前就应当制定科学的资金预算和投资方面的规划，根据不同项目的实际情况做出预算后，严格执行资金计划，这是企业资金控制的重要环节。编制资金预算不仅应当作为使用各项资金的标准，同时也应当是一个企业管理考核的重要指标，从制度上健全严格的资金控制体系，逐渐形成以上带下，建立良好的内部控制氛围。

（三）完善资金回笼制度 加速资金流通

由于我国现在对房地产行业的严格监管，只有保证资金的正常回流才能促进企业的运行发展。一般来说，房地产行业的资金回流较慢，在3-4年的时间，甚至有可能达到4年以上。房地产企业必须时刻关注市场的动向、分析国家相关政策法规、用户的消费习惯、对手的经营方式与策略，尽可能早的评估资金回流情况，及时掌握自身产品的优点和缺点，尽可能的加速资金流通运转，制定更加科学的销售方案，对于收款更加规范的管理，完善房地产行业资金回笼制度。

四、结语

房地产企业属于资金密集型行业，同时资金的管理也相对复杂。仅仅从商品房的开发流程上来看，就要经历立项、前期准备、建设、销售等阶段，而其中又涉及到众多使用资金的环节，一个房地产项目开发的前期就需要大量的资金投入，这种以土地、固定资产为主的资金占有模式是房地产行业的资金陷入了更大的风险。从市场环境的变化到国家经济政策的调整，在一个周期内存在着非常多的不确定因素，因此，房地产行业要继续加强对资金风险的控制管理，保证企业健康的运营发展。

［1］胡诣熠.房地产开发的融资成本及风险探究［J］.时代金融.2013(10)