台湾地区的业委会如何进行社区管理

● 吴晓林

（作者系中南大学公共管理学院副教授）

在台湾，“社区”这个概念一般特指“社区发展协会”所在的区域。台湾颁布的《社区发展工作纲要》指出“社区，系指经乡（镇、市、区）社区发展主管机关划定，供为依法设立社区发展协会，推动社区发展工作之组织与活动区域。”近年来，随着高层商品房（台湾称为“公寓大厦”）的逐渐增多，公寓大厦往往建立业主自己的管理组织——公寓大厦管理委员会（相当于大陆的业主委员会），这个委员会陆续被简称为“社区管委会”。我在台湾居住时的住所旁边，最近的一个管委会叫做“化南新厦管理委员会”。管委会所在的这个小区已经有20多年的历史，规模不大，共有5栋110户，楼栋看起来比较新。物业服务人员说都是维护得好的结果。

管委会成立要经过市政府审批，一般要将小区内各种情况，包括社区规约、组织架构向市政府呈报。该管委会共有10位委员，每栋楼有2名委员。根据物业管理的需要，化南新厦管委会还分工设置了主任委员、副主任委员，财务、环保和服务委员。按照台湾相关法律规定：可以设置候补委员，管理委员出缺时，由候补委员依序递补。总干事是管理服务人员，由管委会聘任。

一、自聘式的物业服务模式

化南新村的管委会总干事告诉我：在台湾一般有两种物业管理方式，一种是管委会跟物业公司签约，由物业公司派一名总干事，清洁、保卫等工作人员都由物业公司派出；另一种就是在较小的社区，自聘一名总干事，然后统管社区物业。化南新村管委会是第二种，雇佣了总干事和一名卫生清洁员，因为是开放性的社区，没有聘安保人员。管委会向政府申请给总干事购买保险，包括劳保、健保和退休金。

化南新村管委会的总干事主要负责信件收发、催缴费用，根据业主需要介绍厂商解决业主反映的问题，如不能解决，报告管委会委员处理；如还不能解决，每两个月一次的管理委员会通过会议讨论解决。

台湾的业主大会被称为“区分所有权人会议”，管委会负责区分所有权人会议决议事项的执行，征收物业管理费用，对收益、公共基金及其他经费之收支、保管及运用，委任、雇佣及监督管理服务人，进行会计报告、结算报告及其他管理事项的提出及公告。

目前，化南新厦的物业费是40台币/3.3平方米，由小区管委会收费，如果业主不缴费，总干事则会书面联系催缴，并且留有存根，如果连续不缴，则根据区分所有权人会议讨论，上诉到法院查封房产。

二、管委会的成立与运作

按照台湾地区《公寓大厦管理报备事项处理原则》，公寓大厦成立管理委员会或推选管理负责人，应向主管机关报备。申请的程序为：（一）申请人应为公寓大厦管理委员会主任委员或管理负责人。（二）申请人应检具规定文件，向主管机关报备。（三）申请人得以在线报备系统办理申报或检具申请报备书、申请报备检查表及应备文件之在线报备系统申报电子档方式办理；未能以上述方式申报者，得经受理报备机关同意后，检具书面应备文件方式，由受理报备机关协助在线申报。

区分所有权人会议中制定规约与推选管理委员或管理负责人，其会议应有区分所有权人2/3以上及其区分所有权比例合计2/3以上出席，以出席人数3/4以上及其区分所有权比例占出席人数区分所有权3/4以上同意决议成立。化南新厦管委会的区分所有权人会议，参会率一般在7-8成，为鼓励业主参与会议，参会者享受半个月管理费的减免，房屋所有权人和租户都可以参加。当租户有户主的委托书之后也可以有投票权。

政府一般不管管委会，但是区分所有权人会议的会议记录需呈报市政府工务局，特别是在换届选举的时候，要向政府报备同意，才可以换主任委员。依区分所有权人会议或规约之规定，任期一至二年。管委会委员是兼职的，不拿薪水的义务劳动，两年改选一次，也会存在不想履职的情况。管委会作为法人组织可以申请政府的“社区营造”项目，但是化南新村并没有参与的积极性。

总干事由管委会自行聘用，主要负责信件收发、巡视、维修陪同、会议准备、会议撰写和通知张贴。管委会会议每两个月一次，内容都是协商解决住户提出的提案，采取书面提案的方式予以解决。

为了维护业主的利益，台湾1997年颁布了《公寓大厦管理服务人员管理办法》，1998年又出台了《公寓大厦管理维护公司受任管理维护业务契约模板》，涉及十五条，其中对于物业服务方的义务规定：（一）留驻人员由乙方负责管理运作，并受甲方之监督；（二）留驻人员除应遵守乙方之管理规章及勤务准则外，并应服从甲方之管理规定；（三）留驻人员如有玩忽职守或其他不法之情事，甲方得知乙方按情节轻重予以惩处或调换。

三、治理反思

在台湾，业主和物业公司之间很少出现矛盾。原因在于业主在物业管理中发挥主导权，业主并不直接与物业公司发生“利益关系”，管委会是名副其实的业主代理人，业主与物业之间是强—弱型契约关系，管委会按照业主的意志雇佣聘用物业服务公司或人员，收缴各种费用，进而避免了业主同物业公司之间的直接利益摩擦。管委会是一个很好的中介组织，发挥了应有的治理功能。在大陆，业主直接与物业公司打交道，双方以是否缴物业费来发生关系，进而可能引发物业服务质量下降、抗缴物业费等恶性循环。