厦门房地产投资风险分析

○贾燕

（福建省中共龙岩市委党校 福建 龙岩 364000）

厦门房地产投资风险分析

○贾燕

（福建省中共龙岩市委党校 福建 龙岩 364000）

本文从租售比、房价收入比、空置率、房地产价格增长率/GDP增长率、土地价格增长率这几个方面进行分析和量化，以客观衡量厦门房地产是否存在泡沫。结果显示，厦门房地产确实存在较严重的泡沫，具有很高的投资风险，因此不建议投资者在目前的价位进行投资。

厦门房地产 泡沫度量 风险分析

一、泡沫分析

房地产泡沫是指由于虚拟需求的过度膨胀导致价格水平相对于理论价格的非平稳性上涨。也就是土地和房屋价格极高，与其使用价值（市场基础价值）不符，虽然账面上价值增长很高，但实际上很难得到实现，形成一种表面上的虚假繁荣。

1、租售比

租售比，是指每平方米使用面积的月租金与每平方米建筑面积房价之间的比值。国际上用来衡量一个区域房产运行状况良好的租售比一般界定为1∶200～1∶300。如果租售比低于1∶300，意味着房产投资价值相对较小，房产泡沫已经显现；如果高于1∶200，表明这一区域房产投资潜力相对较大，后市看好。租售比无论是高于1∶200还是低于1∶300，均表明房产价格偏离理性真实的房产价值。

2、房价收入比

房价收入比，即住房价格与城市居民家庭年收入之比。房价收入比是各国评价房价水平的指标，能较准确地判断某地区的房价水平。具体的计算公式为：

房价收入比=户均房屋总价÷家庭年均收入=（该研究区域住宅总销售金额÷该区域内销售总套数）÷（该区域年度人均可支配收入×2）

一般认为房价收入比在3～6倍之间为合理区间，6倍以上的区域称之为泡沫区。如果考虑住房贷款因素，住房消费占居民收入的比重应低于30%。

3、空置率

空置率，即近三年商品房的可供量与当前的商品房空置量之比为商品房空置率。按照国际通行惯例，商品房空置率在5%～10%之间为合理区，商品房供求平衡，有利于国民经济的健康发展；空置率在10%～20%之间为空置危险区，要采取一定措施，加大商品房销售的力度，以保证房地产市场的正常发展和国民经济的正常运行；空置率在20%以上为商品房严重积压区。

4、房地产价格增长率/GDP增长率

房地产价格增长率/GDP增长率，用于判断是否存在对未来房价预期过高而出现房地产投资过热现象，并形成未来的空置；用GDP增长率代表本国实体经济的发展，测量房地产相对实体经济增长速度，用来监测房地产经济泡沫化的趋势。

该指标值越大，表明房地产的发展超出实体经济发展的程度就越大，相应的房地产泡沫形成的可能性就越大。一般认为，当房价上涨幅度是GDP增长幅度2倍以上时，房价的上涨就超出了合理的区间，有泡沫存在。

房产价格增长率=（报告期房地产价格/上年房地产价格）×100%-1

GDP增长率=（报告期国内生产总值/上年国内生产总值）×100%-1

5、土地价格

在房地产处于泡沫的时期，对房地产的投资会增加，由于土地特殊的区位性和稀缺性，土地价格必然会以不正常的速度增长。国内外许多学者都认为房地产泡沫的实质是土地的泡沫，因为房地产的各种造价中，除了地价之外的其他因素的上升都是有一定限度的。而地价不同，地价一定程度上属于虚拟经济的一部分，受多方面因素的影响，并且在短期上涨的可能性较大，可以直接推动房地产泡沫。因此，该指标对于房地产市场的泡沫情况有明显的指示作用。根据李木祥（2007）的研究，土地价格增长率位于8%至12%说明有轻微的房地产泡沫，而高于12%就存在严重的房地产泡沫。

二、泡沫度量

本文将采用2014年8月或尽量接近的有关数据进行分析；对于房价，仅考虑商品住宅，不考虑商业用地；房价包含岛内岛外。

1、租售比

根据全国房地产市场数据中心2014年8月给出的数据：厦门平均每平方米使用面积的月租金为38.47元，平均每平方米建筑面积房价为22494元。由此得出，厦门的租售比为1∶585，已经远低于1∶200～1∶300的合理区间，存在泡沫的可能性很大，对于房产投资者而言投资的价值较小，要谨慎选择。

2、房价收入比

表1 2014年上半年厦门市商品住宅销售情况

从表1可知，2014年上半年厦门市商品住宅销售总额为324.91亿元；根据厦门市国土资源局统计的数据显示，上半年厦门市共销售商品住宅14497套。

户均房屋总价=住宅总销售金额/住宅总销售套数=32491000000/14497≈2241222元

一是成为评价和判断事物水平高低、性质优劣的标准，人的动作、语言等缺乏技巧、不顺畅等被视作水平差、层次低。如《管子》：“虽有巧木利手，不如拙规矩之正方圆也。”[13](P308)因此，“拙”发展成“粗劣”义。

同时，根据厦门市统计局统计数据显示，2014年上半年，全市全体居民人均可支配收入为19416元，由此估算2014年年度厦门人均可支配收入为19416×2=38832元。

厦门房价收入比=厦门户均房屋总价/厦门家庭年均收入 =2241222÷（38832×2）=28.86

综上我们不难看到：厦门的房价收入比高达28.86倍，远远超过3～6倍的合理区间，厦门的房产泡沫严重。

3、空置率

据统计，截止2014年6月底，厦门市商品住宅空置面积已达307.87万平方米。依据厦门市国土资源与房产管理局所提供的数据可以得出：2011年7—12月商品住宅批准预售面积为262.06万平方米；2012年商品住宅批准预售面积为476.19万平方米；2013年商品住宅批准预售面积为515.86万平方米；2014年1—6月商品住宅批准预售面积为194.71万平方米。近三年厦门市商品住宅可供量=262.06+476.19+515.86+194.71=1448.82万平方米。由此得出，厦门市商品住宅空置率为307.87÷1448.82=21.25%。按国际通行惯例的空置率标准，空置率在20%以上为商品房严重积压区，因此，可认为厦门房地产存在较严重的泡沫。

4、房地产价格增长率/GDP增长率

依据厦门市统计局提供数据可知：2014年上半年厦门全市GDP为1365.55亿元，比去年同期增长8.8%；而上半年商品住宅销售均价已经达到19271元/m2，相比去年均价增长32.9%。房产价格增长率/GDP增长率=3.74，高于2倍的标准，说明房价的上涨超出了合理的区间，有很大的泡沫存在。

5、土地价格

依据厦门市国土局提供数据可知：2013年厦门市土地成交楼面均价为6891元/m2，较2012年上涨180%；截止2014年上半年，厦门市土地成交楼面均价为7985元/m2，较2013年上涨71%。由这两组数据不难看出，在此期间，厦门市房地产是存在严重房地产泡沫的。

三、分析结论

从泡沫度量的情况看，租售比、房价收入比、空置率、房地产价格增长率/GDP增长率、土地价格增长率的计算结果均证明，厦门房地产确实存在较严重的泡沫，具有很高的投资风险。

据中国指数研究院发布的2014年9月百城房价指数显示，厦门9月新建住宅平均价格为20690元/m2，环比下跌0.18%，涨跌幅排行由上个月的第4位跌落到第32位。这也是自2012年6月以来，厦门房价连续28个月环比上涨后的首次下跌。

因此，综合考虑，不建议投资者在目前的价位进行投资。

四、房地产投资风险对冲分析

1、能否对冲

风险对冲是指通过投资或购买与标的资产收益波动负相关的某种资产或衍生产品，来冲销标的资产潜在的风险损失的一种风险管理策略。房地产市场的特殊性，决定了很难寻找一种资产或衍生产品，其收益与房地产价格之间存在高度的负相关。尤其是目前我国金融衍生产品相对较少，而能够供个人投资者选择的更是少之又少，基本上找不到一种适合的房地产风险对冲方法。

但从整个国际市场而言，还是能够找到相应的对冲产品的。例如：房地产价格指数，或针对房地产公司股票的做空机制。美国分别于2006年5月和2007年10月在芝加哥商品交易所推出美国住房价格指数期货、期权系列合约和美国商业地产价格指数期货、期权合约。而同时，在美国也可以针对单只股票进行做空操作，一般来说，房地产价格的上涨与下跌与房地产公司股票的价格之间也存在一定的关联关系。针对房地产公司股票的做空，在一定程度上可以抵御房地产泡沫所带来的风险。

而在我国，目前尚未推出房地产价格指数，也不支持单只股票的做空机制，而其他资产或衍生产品跟房地产价格间不具有明显的负相关。因此，暂且认为没有适合的房地产对冲方法。

2、如何对冲

虽然，在目前的中国对于房地产没有金融学意义上的对冲渠道，但是对于普通的老百姓在准备做房地产投资时，还是有别的方法可以分散地产投资风险的。比如：可以选择投资有实力的具有增长空间的好的地产企业的股票，作为长期的价值投资；或者也可以选择投资商业地产比如商铺，通过获取长期稳定的现金流来收益；还可以选择投资到房地产基金（一种新兴的基金，是有专门的基金机构来专业投资到地产市场，目前主要是针对商业地产）等等。当然这些方式的选择需要依据普通投资者的实际实力、相关专业经验进行仔细的分析比对，然后慎重选择，不要盲目跟从。注重价值投资，长期持有，应该可以削峰填平，起到分摊风险、平衡长期收益的效果。

[1]刘圣欢：房地产投资分析[M].武汉理工大学出版社，2010.

[2]尼尔·卡恩：房地产市场分析方法与应用[M].中信出版社，2005.

[3]金通：房地产泡沫的界定、原因及其规避路径选择[J].城市发展，2003（6）.

[4]李涛、武建平：房地产泡沫的成因、评估与预控[J].建筑经济，2004（5）.

[5]刘治松：我国房地产泡沫及泡沫测度的几个理论问题[J].经济纵横，2003（10）.

刘冰冰）