新时期城市综合体建设的思考

白立敏

摘要：城市综合体建设近几年在我国兴起了热潮，本文从综合体的实践发展、类型、发展条件等方面进行了分析，最后提出新时期城市综合体建设的发展趋势。

关键词：城市综合体；综合体建设；综合体发展趋势

1.引言

“城市综合体”是将城市中的商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱和交通等城市生活空间的三项以上进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率的综合体。

2.世界城市综合体实践

2.1美国纽约洛克菲勒中心 （Rockefeller Center）

洛克菲勒中心是一个由19栋商业大楼组成的建筑群，各大楼底层是相通的。建于1931～1940年，世界最早的城市综合体。物业包括办公、居住、商业、酒店、剧院等。洛克菲勒中心占地8.9公顷，容积率18。高密度建筑群，土地集约利用。在曼哈顿的中城，东西向，从48街到51街，占了三个街区，南北向，从第五大道到第七大道，更占了三个纵向街区。这是由洛克菲勒家族投资兴建的建筑群。这个建筑在1987年被美国政府定为“国家历史地标”，这是全世界最大的私人拥有的建筑群，它不仅是现代主义建筑的标志、也是资本主义的地标物，具有重大的意义。洛克菲勒中心号称是20世纪最伟大的都市计划之一，这个区域对于公共空间的运用也开启了城市规划的新风貌，完整的商场与办公大楼让曼哈顿中城继华尔街之后，成为纽约第二个市中心。

2.2 日本福冈博多运河城

博多运河城位于福冈市博多区，以〝都市剧场〞为概念，结合商场、电影院、剧场、游乐场、酒店、展览场地及写字楼等，是个包含多样商业型态的复合設施。博多运河城周围有大片绿地，全长180米的运河由运河城中央流过，两侧的建筑也设计成如河流蜿蜒的姿态，此外还有喷泉表演，景观丰富。内部交通在不同标高上的通道和天桥将该项目的各个组成部分有机地连接起来。立体的内部交通架构，是各物业功能互动的基础。

3.城市综合体类型

城市综合发展到今天，类型丰富。其一是办公综合体，是在工业化一开始的时候，比较典型的是芝加哥的，现代建筑主要是从芝加哥一场大火以后引发的，现在的高层建筑也是由于芝加哥大火之后，很多的建筑毁了，再建的时候利用了当时的钢结构，所以才发展成为现代建筑。其二就是现代综合体，今天主题相当一部分其实涉及到了商业综合体。当然还有会展综合体，交通综合体，像北京的西环广场，这些都是叫建筑综合体。所谓综合体建筑就是以某一种城市功能之一的建筑为主要，兼有其他建筑的功能，这一部分我们叫做建筑综合体。建筑综合体的最高形式我们把它叫做城市综合体，城市综合体一般包括的内容大概是以豪华酒店、顶级写字楼和会展中心为核心，兼有商务公寓、文化娱乐等涵盖城市主要功能的城市综合体，一定要兼有城市功能。城市的几大功能在座都知道，交通、居住、办公和商业等均是城市功能的一个组成部分，因而城市综合体的实现必定与城市功能相结合。所以商业、办公、居住、旅店和娱乐等都是城市综合体的重要组成部分。

4.城市综合体建设分析

城市综合体建设主要依托城市——硬件条件；以及开发商——软件条件两方面因素。城市硬件条件主要从政策、经济、交通和人口四方面来保证。政策要具备满足城市发展、人文改革的复合功能型策略；经济需创建并实现产业的多元化来带动；交通要具备立体网络结构，保证车辆循环的流畅、人们行走的安全；人口则需在保证城市固定人口数量的同时，增大对外流动人口的数量。以软件为主的开发商主要体现在資金与运营上，资金方面一定要充沛、雄厚，确保投资后的正常运行；运营方面开发商要具备完整的管理体系与人员配备。

城市综合体的合理规划比较重要，它可以给城市综合体中各项职能带去高效率的收益。由于城市综合体是将商业、居住、办公、旅游或餐饮、或交通等人们从事生活的各项职能，三项以上有机的组合体。所有不能单独拿出交通、或商业、或餐饮来讲城市综合体，他们属于一个有机组合体，是互赢互利、互助互避的。例如，商业、餐饮、交通这三项就是比较合理的组合体，互相盈利，且交通解决了商业与餐饮盈亏的问题；而将商业建筑上面建设住宅区，厚重的承重墙则会影响商业的开展，且商业圈的繁华也会影响居民的安定并带去不便，且减弱了商业圈的价值；另如将高档公寓与普通商场建筑在一起，通用一个门口，商场进进出出的人们则会影响高档公寓的价值所在，人们也不愿意住在闹市区的高档公寓中，则影响了高档公寓的盈利；从交通上说，地铁的入口处设立商圈是较为正常的，且互相盈利，而将其与豪华住所建设在一起，从视觉上也是不搭调的；或者说将大型超市建设在人们居住的小区内，不仅影响超市的盈利，也影响居民的安全和平静的生活；等等。因此说，城市综合体的建立与设计需要进行合理的规划，要考虑其职能的价值所在，功能和用途，在确保其整体状态合理的情况下，需考虑其最大限度的价值实现，才可以将交通、商业、居住及办公等合理的结合，同时参考地理位置，将其实现其各项职能的最大利益化和功能化。

5.城市综合体发展趋势

房地产业投资仍然是当前推动经济增长的主要动力，因为房地产行业可以带动下游50多个行业的发展，相应的商业、餐饮、娱乐、办公、教育、文化、医疗、交通、建筑是必不可少的。开发商与零售商改变企业资本的积累模式，部分转向商业地产，使城市商业综合体的建设开始升温。万达集团在07年自己成立了万千百货，由一个房地产商转变成同时作为一个运营商，而华联在现在一方面是做零售，另外它的上海分公司专门的成立了房地产开发，零售商在计算钱的时候是可以到几厘，房地产商在计算钱的时候，即使是几千万，他也要说成零点几亿，所以看起来资本积累的方式是完全不同的，所以现在很多零售商自己有钱，做得比较超前的像美凯龙很多的物业都是自己建设的。

我国的城市综合体类型呈现出一些新的发展趋势：一方面，城市综合体类型更加丰富，旅游城、枢纽城、文化娱乐城等一些新兴城市综合体正在兴起；另一方面，由于城市交通的发展，城市综合体正由主要位居城市中心区域向城市郊区或边缘区域延伸，地处郊区的地铁型城市综合体和一些片区级（辐射城市内有限区域）、社区级的城市综合体开始出现并逐渐增多。城市综合体的建立与分布呈现出向城市周边发展的势态；越来越具有个性化和特点，并影响着城市或区域新标识的建立与兴起，也增强了城市或区域中心功能的延伸；不仅越来越能够体现城市的发展、形象和特色，其功能性也越来越具有多样性与细分性。 （作者单位：吉林建筑大学）

参考文献：

[1]徐莉，张友华.城市综合体规划设计浅析[J]合作经济与科技.2013（23）

[2]薛文飞.万达第三代综合体模式分析——以上海万达项目为例[J]理想空间56期

[3]孙建军，陆坚，陈立峰.中美国际大都会规划建筑设计[J]理想空间56期