我国房地产企业资本结构优化探讨

李晓川

【摘 要】我国房地产业虽然在数量上占有优势，但是缺乏质量，高负债率是房地产业普遍存在的问题，因此直接影响企业资本结构的合理性，文章基于合理的资本结构，对房地产企业目前的状况、存在的问题以及如何优化进行了探讨。

【关键词】房地产企业；资本结构；问题；影响因素；优化

一、前言

房地产业是典型的资金密集型行业，随着房地产行业在我国的蓬勃发展，房地产企业高负债的资本结构和单一的融资渠道问题越来越突出，因此，企业要结合国家宏观调控政策、市场供求、企业自身发展规划来统筹安排，拓宽融资渠道，建立良好的资金储备，建立风险控制与测评体系，确立最优企业资本结构。

二、我国房地产企业资本结构的现状及问题

1.宏观政策影响较大

纵观当前国家经济影响房地产业，金融和货币政策是最直接和最有效的方式，这也是政府调控的重要手段，而金融和货币政策效应主要影响的就是房地产企业的资本结构。2011年至2013年，我国连续出台了国五条、国十条、新国五条等一系列的政策来调控房地产价格，对于大量依靠银行贷款来维持运作的房地产企业，面对日益紧迫的银行信贷政策，直接影响房地产企业的资本结构，造成企业的财务风险。但是，从房地产业长远发展来说，国家宏观调控政策对房地产企业资本结构的稳定和健康发展是非常必要的。

2.融资结构不合理

随着我国市场经济的发展和完善，房地产企业的融资渠道有一定的拓展，但相比西方发达国家成熟的资本结构，仍然是一个很大的差距。房地产企业的资金来源方式分为内源性和外源性，通过调查，我国95%以上房地产企业融资主要集中在外部融资，远远超过内源性融资的比例。外源融资虽然有利于企业在很短的一段时间扩大规模，但增加了财务风险，不利于企业资本结构的合理发展。

3.资产负债率较高

资产负债率是指一个企业负债融资水平在总资产中所占的比例，企业的资产负债水平是一个公司资本结构是否合理与规范的标志之一。我国房地产企业的资产负债率普遍在60%-85%之间，缺乏内源性融资，大部分企业都倾向于通过银行贷款来筹集资金，造成了企业的资产负债率普遍偏高，具有较高的财务风险。

三、影响我国房地产企业资本结构的因素分析

影响企业资本结构的因素有很多，主要包括宏观方面和微观方面。宏观方面包括国家政策、金融环境、利率水平，微观方面包括企业规模、盈利能力、偿债能力等。

1.宏观影响因素

（1）国家政策

在我国房地产企业融资的发展过程中，国家法规和政策发挥了重要作用。如在2003年房地产企业的融资环境宽松，政府经常采取鼓励的态度，造就了如龙湖，万科等具有非常高知名度的房地产公司。在2011年至今。为了抑制过高的房价，国家通过出台了一系列的政策来提高银行贷款的门槛，增加了房地产企业的融资难度，造成了一些小开发商资金链断裂，甚至是破产。因此，我国房地产企业资本结构受到国家宏观政策调控影响很大。

（2）金融市场环境

金融市场环境主要影响企业资金来源的成本和规模：如果货币市场资本市场相对完善，企业通过增加流动负债来减少企业资本成本，进而债务结构中的流动负债比率会增加，相反会通过增加长期负债降低资本成本，使长期债务结构比例增加。

（3）利率水平

利率是调控经济的重要手段，也是政府调控国民经济的有效工具。根据资本结构理论的介绍，只有当企业的总资产利润率高于债务融资的平均利率，债务是对企业有利的。利率的上升将使得该企业固定财务成本增加，所以企业要通过削减债务，以减少财政负担，降低企业的资产负债率；反之当利率下降，企业资产负债率将上升。此外，预期利率的变动也影响着企业的筹资方式。当预期利率上升，企业将有更多的短期债务融资偏好的选择，否则在利率下降的预期，企业会慎重考虑选择长期债务融资。

2.微观影响因素

（1）企业规模

房地产企业的资本结构与规模呈正相关关系。大型企业的经营范围广这一特点有利于企业应对较高的经营风险，因此企业破产的风险就变小，破产成本也就越低，这样就可以采用更高的资产负债率；反过来，小型企业的经营范围较小，其破产的可能性就越大，也就只能采用相对较低的资产负债率。

（2）企业盈利能力

通过分析企业融资顺序理论，企业一般倾向首先进行内部融资，较强的盈利能力可以为企业进行内部融资提供良好的基础。盈利能力对企业资本结构的影响主要有以下几个方面：一是影响的企业内源融资能力，企业的盈利能力越强，企业的收益也就越多，因此其内源融资能力也就越强。二是影响企业的现金流量，企业的盈利性越强，现金流量也就越大。三是影响企业负债的安全性。如果企业盈利能力不足，就不能够保留足够的盈余，只能更多地依赖于负债融资，这样就会导致较高的资产负债率，企业的财务风险也就越大，不利于企业健康稳定的发展。

（3）企业偿债能力

债权人虽然可以通过各种保护性条款，以保护自己的利益，但也有一些辅助措施，有效地维护自己的利益的关键取决于对公司的偿付能力。因此，为了提高公司的偿付能力，债务将上升。一个企业的债务偿还能力越强，其生成项目所需资金的能力是很强的，因此资产负债率较低。所以，企业的偿债能力与资产负债率负相关。

四、优化我国房地产企业资本结构的对策建议1.加速行业整合，扩大企业规模，实现规模效应

我国大多房地产开发公司规模较小，外部融资容易受到限制，造成企业内部融资比例偏低，所以优化企业融资结构的关键就是提高房地产企业规模。扩大企业规模的主要措施就是加强行业的整合力度，加快企业兼并，使得房地产企业从数量优势变为质量优势，实现行业整体规模化发展。

2.增强企业盈利能力，提高企业内源融资比例

房地产企业要想提高其内部融资的比例，可以通过增加未分配利润的留存比例来缓解资金压力，这就要求企业具有较强的盈利能力。通过正确的长期经营决策，保证企业经营收入和利润具有长期稳定性，确保企业的现金流的顺畅性，提高资产周转率和项目收益率，确保持续稳定的生产经营效率，通过内源融资实现资本的循环利用，减少资金资成本，从而优化企业的资本结构。

3.降低企业资产负债率使其资本结构趋于合理化

我国房地产企业资产负债率异常偏高是一个较为严重的问题。对于盈利能力较强的企业而言，资产负债率过高，可以通过适度的财务杠杆来放大利润，同时也可以起到减税的作用，但是过度依赖也会加剧企业的财务风险，造成企业资金断裂，使企业面临破产的危险，因此合理适度降低资产负债率对于优化房地产企业资本结构具有现实意义。

4.增强企业偿债能力，拓宽融资渠道，提高长期负债比例

在我国房地产企业债务结构中，调整长期负债比例是一个重要的措施。增加长期负债的比例，可以提高资金流动的稳定性，降低短期债务的支付压力，从而降低了投资企业的管理风险。为了解决长期融资问题，企业应该通过债券市场的发展，引进海外投资基金，设立房地产投资信托基金等方式拓展融资空间，使得融资渠道多样化。

综上所述，房地产业在经济和社会发展中具有重要的地位，因此对其资本结构优化问题进行探索有利于房地产企业的健康发展和国民经济的稳定增长。本文从房地产企业资本结构的角度出发，探讨优化资本结构的合理模式。通过对融资结构合理性进行分析和降低资产负债率，以及加强产业整合，以形成合理的资本结构。而本文对房地产企业资本结构优化的探索，只是在影响因素既定的时刻条件下进行分析，提出了一些优化的建议，这只是一个静态的决策过程。随着环境的变化和企业自身经营状况的变化，应不断改进资本结构的优化途径，注重房地产企业资本结构优化的动态性决策。

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