我国城市土地价格的影响因素及调控对策

■ 李新仓（1、辽宁大学法学院 沈阳 110036 2、辽宁石油化工大学马克思主义学院 辽宁抚顺 113001）

本文通过借鉴国外学者的相关研究经验和方法，立足于宏观和微观因素角度，通过系统梳理和综合分析这些因素，剖析其对城市土地价格的变化动态，对于政府对土地市场进行宏观调控、揭示城市土地价格的动态规律具有重要的参考价值。

城市土地价格的宏观因素分析

目前，在复杂的市场经济条件下，城市土地价格的影响因素具有复杂性。在复杂的影响城市土地价格的因素中，如表1描述了影响城市土地价格的因素及影响途径。

（一）城市规划因素

在建筑大辞典中，城市规划是指城市建设发展的综合性规划，包括城市的发展、人口规模、用地标准和布局等。在新型城镇化过程中，城市规划具有优化城市土地利用结构、规范开发商用地行为，促使城市发展符合城市长远整体发展规划的功能。城市规划决定着城市的容积率以及建筑密度，反映城市土地利用强度，在宏观层次上决定着城市土地价格的高低。以辽宁沈阳的实证调研数据为例，城市土地的价格因其具体用途（主要包括工业类、住宅类、商服类、综合类等用地）不同而呈现差异性特征，每一类用地因为所处的具体区位及受周边城市规划影响，其价格也具有差别，例如商服和住宅类用地细分为10个不同标准的价格，工业类用地则包括8个不同标准的价格。一般来说，在城市规划中，商服类用地价格最高，其次是住宅类用地，工业类用地价格最低，城市土地价格与商业服务用地呈正相关关系，与工业用地呈负相关关系，同一地域的同一块土地，土地规划的使用性质不同，该宗土地的价格存在天壤之别。城市规划决定着城市用地的性质，保证着城市土地空间布局的合理性，导致了土地经济价值的差异（孙施文，1993）。

（二）政策法规因素

政策法规是国家优化配置土地资源的行为准则，其目标是加强对土地资源的宏观调控，实现土地的集约利用。自十一届三中全会以来，我国历经土地政策的数次变迁和土地制度的数次变革，引发了土地利用实践及土地供应结构的调整。另外，土地利用政策也影响着城市土地价格。在保护18亿亩耕地前提下，城市土地供给量不能无限制扩张，城市土地供给的减少要求城市趋于高密度建设方式开发，这样就会导致在新型城镇化过程中城市土地价格就会越来越高。

（三）城市区域发展战略因素

城市区域发展战略是具有全局性、长远性的城市区域经济发展规划，具有带动整个城市产业结构升级、调整区域内土地利用结构及优化城市空间结构的功能。以辽宁省为例，根据辽宁省经济社会发展战略布局，在建设用地上要突出“两点”即沈阳和大连两个副省级中心城市；优化“一轴”即沈大城镇发展轴，保障沿海经济带和沈阳经济区“一带一区”的合理用地需求，推进沿海与内陆良性互动发展。按照辽宁省区域发展战略要求，要保障“一轴两点”及“一带一区”的土地优先使用权，受区域经济发展战略影响，辽宁城市土地要重新予以配置，带动了土地区位条件和区位环境的改变，城市土地价格因此受到影响。同时，在辽宁区域发展战略中，辽宁城市的区位条件进一步得到改善，周围综合配套设施的完善或者产品竞争力的提高，都对辽宁城市土地的价格造成一定程度的影响，促使辽宁城市土地价格稳步上升。

城市土地价格的微观因素分析

（一）区位因素

区位因素是对城市土地价格具有决定性作用的因素。与其它商品相比，城市土地属于不动产，其位置具有固定性，正是因为其固定性和唯一性影响着城市土地价格的高低及城市土地的优劣。Northam（1978）指出，区位是决定地块优劣的重要因素。区位是衡量城市地价的重要尺度，决定着城市土地价格和土地收益水平的高低。土地区位是一个综合性概念，表明该宗土地的自然条件、交通状况和商业状况等情况，土地价格综合反映了该宗土地的区位差异。土地区位差异严重影响着城市的土地价格，土地区位的变化影响着土地价格的变化。具体来说，城市区位因素对一线、二线和三线城市的土地价格作用明显，对四线城市土地价格影响相对较弱（何剑华，2004）。正是因为区位因素影响着城市土地的价格，因此在对城市土地进行估价时，要体现评估宗地的区位价值，详细地描述城市土地的具体区位，公正客观地反映区位因素对城市土地价格的影响。

（二）邻里因素

邻里因素是指城市土地的周边环境，与城市土地价格呈显著的相关性，对城市土地价格形成的相关系数在0.6以上，具体是指土地周围的地理环境状况、基础设施的完善度等对城市土地价格具有明显的影响。基于对辽宁的实证数据调研，学校质量与城市土地价格呈正相关关系，学校教学质量越高，学校周边城市的土地价格就越高；医院对城市土地价格也有正的影响，周边有好医院的城市土地价格普遍高于周边无医院的城市土地价格。另外，大型购物中心为居民购物带来了方便，减少了人们的出行成本，对城市土地价格也有一定的影响；城市周边的附属公用设施的完备情况与城市土地价格呈正相关关系，这些公用设施具有提高城市居民生活质量的功能，为人们的生活带来便利；交通设施及基础配套设施的完善能有效提升区域土地效用，提高城市土地的需求总量，提升城市土地价格。

表1 城市土地价格的影响因素及影响途径

（三）宗地因素

宗地因素即个别因素，是指宗地的自然条件和特征，具体包括宗地地形、面积大小及地质条件等，它是影响城市土地价格的特殊性因素，反映着城市土地质量的差异。在宗地因素内部，宗地地形、面积大小及地质条件等对城市土地价格具有不同程度的影响，而宗地地形对城市土地价格影响呈现一致性。通过实证调研数据显示，宗地的自然条件和特征对一线、二线、三线和四线城市土地价格的影响表现出高度的一致性，但对土地价格的影响大小不同。一般来说，宗地因素在相同区域、土地用途相同情况下是影响城市土地价格的最终因素。

我国城市土地价格的调控对策

（一）健全政府土地储备机制

土地储备机制对土地市场具有宏观调控功能。为了发挥政府宏观调控城市土地市场，我国于1996年8月成立了上海市土地发展中心，这是我国第一家土地储备机构，具体负责上海市区、县的土地收购储备工作，到2004年我国相继成立了1700多家土地储备机构。城市土地储备机制的建立，能有效增强政府对城市土地市场的调控功能：一是为有效避免城市土地的闲置，将拟开发及未利用的城市土地纳入政府土地储备，并入城市土地储备体系，实现城市土地的可持续发展；二是当城市土地需求加大时，通过释放土地供给及时缓解土地短缺，避免城市土地价格攀升。然而，目前土地储备工作存在储备规模过大和储备范围过宽问题，影响了土地储备制度功能的发挥。因此，改革现有土地储备制度，明确土地储备的范围，有利于政府对土地市场宏观调控职能的发挥。

（二）建立完善的土地交易信息制度形成系统的土地价格信息体系

完善的土地交易信息制度是形成城市土地价格的重要依据。目前，我国土地交易市场信息不完善、信息零碎化、交易形式单一、市场化程度低，针对存在的问题，上海市在土地交易实践中立足于完善土地交易信息制度，建立了系统的土地价格信息体系和地价管理信息平台，旨在构筑土地交易的信息数据平台，建立土地交易信息固定场所，形成完善系统的土地价格信息体系，包括不同资质、不同用途及不同流通形式的土地交易价格。世界银行认为，要健全土地信息制度，建立有效的土地信息系统，需要以专业化的图绘和测量技术为支撑。

笔者研究认为，要建立完善的土地交易信息制度，形成系统的土地价格信息体系，必须对与城市土地交易有关的信息予以及时收集、归纳和分析，管理部门在土地市场管理中，需提供相关城市土地交易服务的组织、程序和规则，深入研究如何准确、及时获取城市土地的供求、结构、价格等各类信息，同时根据市场供求情况做出市场供需预测，形成系统的土地价格信息体系。

（三）创新土地规划和用途管理制度并优化土地总体利用结构

土地规划和用途管理制度是保障土地资源合理利用重要制度，具有优化土地总体利用结构的功能。区位理论是有关土地分区利用的基本原理，土地经营利用程度与其距中心城市的距离有关。在土地交易实践中，传统的分区理论提出了严峻挑战，土地区划限制了该宗土地的具体发展用途，静态约束了城市用地数量和城市土地的开发，无法把握城市土地的具体开发行为，难以实现城市土地的供需平衡。因此，必须创新土地规划和用途管理制度，并将市场机制引入城市规划以及具体的城市土地定价环节，综合考虑影响城市土地价格的因素，取消传统的分区规划，并通过土地用途管理制度对土地使用情况进行登记备案，核减用地规模，加强用地需求、土地利用计划、土地开发进度安排管理，促进土地利用的有效管理，实现耕地后备资源的保护和维护土地利用的总量平衡，优化土地总体利用结构。

（四）建立土地价格的监测和预警机制

土地价格的监测和预警机制是政府有效调控土地市场的信息反馈工具，在市场经济条件下，城市土地价格呈现动态性特征。因此，准确预测城市土地价格就变得十分困难，这样就有必要建立城市土地价格的动态监测系统和预警机制，通过对城市土地价格进行实时监测，根据城市土地价格变化规律对土地价格变化进行预期，对城市土地交易价格做出准确预测，准确评判城市土地的市场运行状况以及土地价格的发展态势，引导社会合理投资；在城市土地定价过程中，通过对土地价格变化趋势的系统分析，宏观调控城市土地供求关系，合理解决城市土地的供需矛盾，为政府制定土地政策提供参考作用。

（五）完善以基准地价为核心的城市土地价格评估体系

基准地价亦即土地初始价，是按照土地的既有用途，对现状利用条件下的土地使用权确定的平均价格。土地评估价格是在综合考虑各种影响土地价格的因素，评估确定的在某一时点及状态下的土地价格（蔡兵备，2002）。基准地价是政府对城市土地价格进行管理和控制的依据，因此要合理确定城市土地价格就必须立足于基准地价，建立完善的城市土地价格评估体系，在对城市土地综合评定过程中充分考虑宏观和微观因素对影响城市土地价格的影响，以对城市土地价格影响的单因素评价为主线，综合采用多因素赋权加和法，结合市场样本地价建立完善的城市土地价格评估体系，对城市土地分类标定地价，准确评定出城市不同区位、不同土地质量以及不同用地类型的土地价格。

1.任淮秀.现代不动产[M].中国人民大学出版社，2001

2.毕宝德.土地经济学[M].中国人民大学出版社，1998

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5.孙施文.城市规划基础理论研究[J].城市规划，1993（6）

6.何剑华.用hedonic 模型研究北京地铁13号线对住宅价格的效应[D].清华大学硕士学位论文，2004

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