新型城镇化与房地产业协同发展研究—以江西省为例

■ 李念秋 黄俐波 教授（江西经济管理干部学院 南昌 330088）

引言

城镇化建设是社会现代化水平和经济发展的综合标志。现阶段，我国各级政府部门都非常重视城镇化问题，着力于走具有中国特色的新型城镇化道路，以促进中国经济的良性发展。新型城镇化的“新”，是指体制革新、观念更新和技术创新。“型”是指城市环境、产业发展、建设用地等方面的转型，城市发展应向绿色文明建设转型，加强污染防治，注重城市的生态化发展，多发展生态产业和生态基础设施。另外，房地产业对于我国经济发展也起到了积极的作用，它改善了我国经济结构和产业结构，扩大了内需和就业，提高了人民生活水平，有效促进了城镇化的发展。但是我国的房地产业起步较晚，存在投资结构不合理、房地产价格偏高等问题。因此，本文以江西省为例，对新型城镇化与房地产业之间的发展关系进行研究分析，提出两者协同发展的对策建议，为政府制定相关政策提供参考，以推进我国新型城镇化进程及房地产业健康有序发展。

江西省新型城镇化与房地产业的相互作用关系

江西省新型城镇化对房地产业有带动作用，房地产业对新型城镇化有促进作用，两者之间互相影响、互相依存，共同发展。

（一）江西省城镇化建设对房地产业发展的带动作用

1.新型城镇化建设中人口集聚增加房地产业需求。在江西省新型城镇化进程中，由于城市就业机会的增多，大量农民进入城镇工作，导致城市人口增加，促进城市经济发展，增加市场对房地产的刚性需求。同时，新型城镇化建设为房地产明确了发展方向，以促进房地产的可持续发展。从江西省情况看，按照江西省新型城镇化发展目标，2020年城镇化率将达到 60%左右，这意味着每年有80万左右农民转化为市民，需要提供大量的住房、交通、教育、医疗等社会保障和公共服务及相配套的基础设施建设。老城区拆迁改造，也将促进住房需求。同时，伴随着人们生活水平的提升，人们对住房的要求也逐步提高。新型城镇化进程扩大了城市建设规模，为城市重要的建设开发投资主体房地产业提供了一个新的发展机遇，有利于江西省楼市的繁荣。

2.新型城镇化建设改善房地产业的用地结构。随着新型城镇化进程的推进，城市形态结构由于产业结构的变化也变得复杂起来。当前，计算机、金融、通讯等新兴产业发展迅猛，已在国民经济中占据主导地位。由于新兴产业的用地特点与传统产业大不相同，因此城市用地结构也必须重新规划设计。城市形态受到城市中信息网络建设的很大影响。信息网络建设使城市成为数据城市，城市用地的各项功能需要重新改变。信息网络技术的进步使人的生活与工作不再受到空间与距离的限制，工业生产可以搬出城市，而办公与居住功能可以合二为一。房地产开发用地结构应与城市发展的需要相一致，因此，在新型城镇化进程中房地产业的开发用地结构也应重新调整。由此可见，新型城镇化推动着城市房地产业的发展。

（二）江西省房地产业发展对新型城镇化建设的促进作用

1.房地产业发展加快新型城镇化建设的速度。江西省房地产业的发展扩大了城市规模，提高了旧城改造速度。在江西省房地产业的发展过程中，房地产企业开发了大批的住宅，大大解决了新型城镇化进程中的城市新增人口、旧城改造中市民的居住问题；开发了大量的办公楼和工业厂房，解决了产业发展所需的生产办公空间问题；建设了许多的道路交通、供水供暖、污水垃圾处理等基础设施，以及医院、学校、宾馆、商场等公共服务设施，提升了城市服务能力和档次，改善了居民生活环境与质量。正是因为江西省房地产业提供这些坚实的物质基础，才能加快新型城镇化的建设速度。同时，江西省房地产业交纳了大量的税费，增加江西省的财政收入，为城市建设提供大量的所需资金。房地产业的发展对其他相关产业发展有很大的带动作用。江西省房地产的发展，必将带动其他相关产业的发展，从而提高江西社会经济的发展，为江西省新型城镇化提供相应的经济基础，加快新型城镇化的建设速度。

2.房地产业发展提高新型城镇化建设的质量。江西省房地产企业落实城市规划，开发建设了一批批配套齐全、环境优美的居住小区和商务中心，大大改善城市居住环境，增强土地等相关资源的合理有效利用，提高了城市档次和吸引力，提升江西省新型城镇化的质量水平。江西省房地产业提供了大量的就业机会，提高了居民的收入，进而改善居民消费结构，促进江西区域经济的增长，提高江西省新型城镇化的质量。当前，随着江西经济增长，江西省城乡居民生活已达到小康水平，居民消费结构发生了很大的改变，已从生存温饱型转变成享受发展型。房地产业能使新型城镇化实现城市环境、建设用地等方面的转型，提高新型城镇化的质量。

促进江西省新型城镇化与房地产业协同发展的对策

（一）根据江西省新型城镇化发展目标加强城镇土地利用

土地利用是城镇化的最终体现，而城市房地产的发展方向、规模和性质由土地利用所决定。因此，政府根据江西省新型城镇化发展目标，优化已有的城镇规划，建立长效的城市土地管理制度，发挥土地最大价值，加强对土地市场的调控，综合运用各项调控措施，如完善相应的法律法规、制定计划与规划、采取金融政策、财政等调控手段，改革土地利用思路和模式，高效利用有限的存量土地，实行严格土地管理制度，按照可持续原则，集约和节约开发土地资源，充分发挥存量土地的潜力抑制土地投机，才能实现江西省新型城镇化与房地产业互动健康发展的目标。

（二）改革完善相关制度

1.改革完善江西省农村土地制度。深化改革江西省农村土地制度，构建农地流转市场化的机制，使农民拥有长期而有保障的土地使用权。改革农村土地制度主要包括：允许农户承包的土地在农地集体所有制的前提下，在集体经济组织范围内以转让、转包、互换、入股等不同方式进行流转；允许土地置换；进城后的农民原有的宅基地必须要还耕。

2.重新制定合理的征地补偿标准。征地补偿应接近市场价格，应反映农地最佳用途和质量等级，同时还要考虑征地带来耕地污染、相邻土地损失赔偿。为了提高农民的耕地保护意识，应最大限度地增加农地非农化利用的机会成本。为了降低失地农民面临的风险，应建立失地农民社会保障基金。

3.推进户籍、保障等综合配套体制改革。改革城镇户籍管理制度，应当针对不同城市、从不同阶段来制定不同的政策，使符合条件的农村人口逐步在城镇就业和落户，享受到城镇居民的社会福利待遇，分享改革红利。政府要制定全社会统一的社会保障制度，完善社会保障工作，扩大保障覆盖面，积极建立居民基本生活保障制度。

4.运用市场化手段经营城市并创新城市建设的投融资体制。改变城市建设全部依靠政府投资的旧模式，运用市场化手段依法经营城市，对城市的所有资产进行集中、重组、经营，采用股份制与有偿使用等市场运作的办法，吸引多元主体参与城市的建设。积极推行城建投资主体多元化，依据“投资者受益”的原则，探索多元化城市建设的融资方式，以稳步推进新型城镇化进程，促进房地产业的健康发展。

5.改革房地产融资体制。房地产业是资金密集型产业，我国房地产企业资产负债率普遍较高，增加了企业的经营风险，不利于房地产市场的健康发展，因此政府应加强对房地产市场的监管，加快改革金融体制，以提高企业的抗风险能力，加强金融基础设施建设。主要包括：开辟多元化融资渠道，培育新型资本市场；建立保险和抵押担保制度，建立企业和个人诚信制度，以避免和减少违约风险。

（三）制定科学的新型城镇化与房地产业协同发展策略

充分发挥市场机制对资源配置的作用，依据城市发展规律，制定科学的新型城镇化与房地产业协同发展策略，根据各地的实际情况因地制宜地选择城市发展规模、结构和布局。

1.坚持“以人为本”。新型城镇化不仅仅是扩大城市规模，其核心是让农村转移人口进入城镇就业和落户，享受到与其他城镇居民同等的社会福利待遇，才能扩大内需。在城市规划及房地产开发中应注重人的发展需要、生活质量和生活环境，按照以人为本的原则建设城市、发展城市房地产业，才能使城镇成为具有较高品质的宜居之所。

2.房地产经营模式从以开发为主向开发运营兼顾转变。在新型城镇化进程中，城市人口的增多，城市规模的扩张，基础设施建设规模的需求也不断增大，城市功能必须向集约化发展，这就要求房地产企业具备更为专业的城市综合开发与运营能力，才能满足新型城镇化建设的需要。当前，房地产项目开发的经营风险较高，地产开发需要不断获取新的土地资源，筹集资金进行滚动开发。同时，国家宏观调控及经济周期也会对这种开发模式产生较大影响。相比之下，房地产企业能够通过开发运营兼顾的模式获得更为稳定的租金收益，并通过投资组合方式平衡项目收益和风险。因此，房地产企业应把握新型城镇化的发展机会，积极从以开发为主转向开发运营兼顾的经营模式，投资持有型物业既可以改变传统的单一开发利润模式，调整企业的利润结构，又提高了企业的风险抵抗能力，促进企业可持续发展。

3.产品功能应从满足基本居住向生态环境友好转变。新型城镇化突出了生态化的发展模式。新型城镇化下，居民消费观念与消费结构发生较大的改变，对居住环境和质量提出新的要求。因此，房地产业产品功能应从满足基本居住转变成生态环境友好。房地产开发企业应发展循环经济，实现资源及能源的循环、集约利用。大力推广利用风能、太阳能等清洁能源，选用环保性材料，节能减排，最大程度地减少房地产对周围环境的影响。房地产开发商应充分尊重城镇的生态环境，挖掘城镇的历史文化内涵。

4.保持合理的新型城镇化与房地产业发展速度。新型城镇化是以民生改善为根本目的，不能单纯追求城镇化的速度，更应注重提高人的生活质量，根据各地的实际情况，因地制宜地选择新型城镇化模式和速度。房地产业为各行各业的发展提供前期固定资产建设基础，房地产业的发展应先于其他行业，但是房地产业的发展应与产业发展速度相匹配，产业发展的缺失和停滞会造成居民收入水平、消费能力的下降，房产消费能力也会降低，就会导致房产空置、资源浪费，会阻碍城市的可持续发展。

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