4．房地产公司代垫拆迁补偿费是否缴纳契税

4．房地产公司代垫拆迁补偿费是否缴纳契税

问：本公司为房地产开发公司，接受政府委托实施拆迁，拆迁费用是由我公司垫资，但房屋拆迁后，土地由政府统一进行“招拍挂”，以土地拍卖收入支付我公司垫付的资金。请问，本公司支付的拆迁补偿费是否缴纳契税？取得的收入应当如何纳税？

远东房地产开发有限公司 廖明伟

答：根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》（中华人民共和国国务院令第590号）的规定，市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作。市、县级人民政府确定的房屋征收部门（以下称房屋征收部门）组织实施本行政区域的房屋征收与补偿工作。房屋征收部门可以委托房屋征收实施单位，承担房屋征收与补偿的具体工作。房屋征收实施单位不得以营利为目的。房屋征收部门对房屋征收实施单位在委托范围内实施的房屋征收与补偿行为负责监督，并对其行为后果承担法律责任。市、县级人民政府做出房屋征收决定后应当及时公告。公告应当载明征收补偿方案和行政复议、行政诉讼权利等事项。房屋被依法征收的，国有土地使用权同时收回。做出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：（一）被征收房屋价值的补偿；（二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；（三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励。被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。被征收人选择房屋产权调换的，市、县级人民政府应当提供用于产权调换的房屋，并与被征收人计算、结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价。

从以上规定可以看出，房屋征收补偿并不是房地产开发企业的分内之事，但房地产公司可以接受政府委托实施的拆迁活动。根据《国家税务总局关于政府收回土地使用权及纳税人代垫拆迁补偿费有关营业税问题的通知》（国税函〔2009〕520号）的规定，纳税人受托进行建筑物拆除、平整土地并代委托方向原土地使用权人支付拆迁补偿费的过程中，其提供建筑物拆除、平整土地劳务取得的收入应按照“建筑业”税目缴纳营业税；其代委托方向原土地使用权人支付拆迁补偿费的行为属于“服务业——代理业”行为，应以提供代理劳务取得的全部收入减去其代委托方支付的拆迁补偿费后的余额为营业额计算缴纳营业税。

房地产开发企业为此所支付的拆迁补偿费实质属于一种垫资，不是其取得土地的成交价格。契税是以所有权发生转移变动的不动产为征税对象，向产权承受人征收的一种财产税，根据《财政部、国家税务总局关于企业以售后回租方式进行融资等有关契税政策的通知》（财税〔2012〕82号）的规定，以招、拍、挂方式出让国有土地使用权的，纳税人为最终与土地管理部门签订出让合同的土地使用权承受人。因此你公司支付被拆迁人的拆迁补偿费，无论是货币补偿，还是安置房屋补偿，均不缴纳契税。

权世香