房地产企业财务风险管理探讨

长春大学管理学院 唱晓阳

一、房地产企业财务风险现状

房地产行业由于自身的高风险，投资与收益周期较长，从而在复苏、发展、繁荣与衰退的四个进程里的循环中，面对衰退期或突发状况或国家政策变动时容易产生交易量的锐减；原材料与工资成本会与通货膨胀一起上升，使自有资金缩水，资金压力上升，通货膨胀与利率的浮动等其他原因也会直接使企业增加筹集资金的成本，造成实际的收益值低于预期假想的收益值，尤其近年来，央行的加息行为更是造成了房地产企业借贷成本的提升，贷款买房者所需要花费的资金比以前更高，从而消减了投资者买房的热情和企业成交量；现金流的不稳定，资金周转率偏低等都需要企业对现金流量加强管理；国家的宏观调控影响着公司的房产市场，国家从税收金融等方面对企业实施宏观调控，由于二套房首付比例、贷款利率优惠门槛以及异地置业的投资门槛的提升，使房地产成交量下降，影响着房地产企业的资金流，同时房地产企业在国家宏观调控政策与货币政策的影响下，企业得到银行贷款的条件增多，门槛上升，一旦出现资金链断裂的情况，就有可能出现大批闲置的商品房，并产生坏账呆账，使社会财富受到巨大损失，税收政策也会在住房消费和房地产收益中起到调节作用；很多房地产公司没有完整的预算管理制度的建设和资金运作计划，以及征地成本和投资回报率等财务报告和分析，财务部门不能根据项目的需要对预算额度支出是否必要与合理进行理性客观的判断，并因此降低了公司的管理效率，资金的分散使得管理财务和控制风险的难度又增加了。各方面引起的财务风险时刻威胁着企业的经营与发展，只有准确识别财务风险的影响因素，才能对企业的财务风险进行有效预防和控制。

二、房地产企业财务风险特点

（一）筹资压力大，资金周转率偏低 房地产行业根据它自身的特点，分为征地、土地开发、房屋开发、竣工销售及物业四个阶段，在每一个阶段都需要大笔的资金来支撑，而前三阶段都需要资金的投入，能做到将资金收回的仅仅只有第四阶段，只有部分公司能达到预售条件，达到条件的公司才可以在房屋开发的第三阶段进行部分资金的回收，而房屋建成出售因其价值大一般都采用分期付款，使资金无法迅速的在短时间内收回，加大了筹资压力。

（二）资产期限不匹配 房地产公司的业务多数选择举债来经营，这就要求公司的借款必须匹配相当数额的资产以防短期资金不足的危机，房地产行业的流动资产主要是存货，而大部分存货是因为积压时间过长而导致难以出手，造成流动性变差，从而导致了流动负债的增加，与流动资产难以匹配，造成偿债压力大。

（三）财务杠杆使用过度 财务杠杆的作用在提高股东权益收益率的同时，也使股东的权益收益率存在极大的不稳定性，公司股东用少量自有资本对拥有大量外来资本的公司进行运营，这些大量资金来源多为贷款，这就造成了资产负债率过高，财务杠杆使用过度，虽然产生了很好的税盾效应，但还款压力巨大。

（四）现金流入期限不均衡 公司正常运营的根本保证和运营命脉是良好的现金流，而房地产公司在开展项目的时候以预售的方式来盈利，是资金流入，但此时又很容易忽略预售期与销售期的资金匹配度，从而使公司通过主营业务流入的现金不均衡。导致现金流入低时面临短期偿债的流动性风险，现金流入高时又会产生大量冗余现金，现金利息的涵盖比例从长期看来无法得到保证。

（五）项目调整能力弱 房地产项目的投资巨大，开发和管理的周期长，实施计划难以调整，项目不易转手，期间的不确定因素多，因某个不确定因素导致项目停滞将无法收回已经投入的资金，降低现金流的产生，造成公司经营损失。此外，土地储备的数量和质量体现着房地产公司的竞争力，土地的增值决定着公司的利润水平。

三、房地产行业财务风险控制

（一）偿债风险控制 偿债风险是企业对无法偿还的各种债务所引发的财务风险，房地产企业由于债务负担重、短期融资和必要的现金持有量缺乏导致企业高负债率，从而使企业具有很高的偿债风险，需要通过资金结构的合理控制来规避偿债风险，降低房地产企业的损失。

（1）加强资本结构的控制。资本结构很大程度上决定了企业的偿债、融资和盈利能力，房地产行业负债经营虽然给企业带来了杠杆效益，也增加了财务风险，甚至负债的增加会导致企业破产，所以企业应该根据当前融资环境、社会经济形式、公司自身规模和未来发展实际需要等因素来重新定制权益与债务比例，在融资环境良好、财务状况稳定、项目市场需求量大的前提下能获得较高的销售利润率，并可以少量提升负债比例，比较合理的资金权益结构一般采用自有资金：银行贷款：预售资金=1：1：1。

（2）合理搭配债务期限。房地产企业要合理进行债务融资，对长期、中期和短期负债之间的比例关系要搭配好，长期贷款缺少灵活机动性，投资资金成本高，但其偿债风险最小。短期借款借款期短，资金成本低，灵活机动，但偿债风险较高。从房地产有着较长的开发周期来考虑，合理的债务融资应该以中长期负债为主，辅以短期负债的方法组合，同时加快回笼预售资金，用担保贷款按揭资金减轻融资压力，降低财务风险，对国家财政政策密切关注，对息税前资金利润率的发展趋势和利率发展趋势进行研究与预测，及时完善方案，加强企业对财务风险的抵抗能力。

（3）合理规划偿债资金。合理规划偿债资金可以使企业债务按时得到偿还，在保持企业具有良好信贷记录的同时，也规避了企业缺少资金来面对还款的危机，从而面临还债风险给企业带来不必要的损失。房地产企业的存货主要是商品房，而其成本高使房地产行业流动资产比率高，不易变现性的特点又是影响房地产企业偿债和发展的重要原因，企业销售与财务部门需紧密配合，保证及时收回预售和销售资金并充分准备偿债资金，按时还款。

（二）运营风险控制 运营风险是企业在运营过程中对外部环境的复杂波动性缺乏应变，认知和适应环境的能力存在局限性，各项资产的周转变现能力不同导致可能无法达到预期业务目标与效果或者运营失败产生的财务风险。

（1）有效的销售收款计划。房地产企业的固定资产相比较而言比例较少，商品房在项目的开发、销售、收益等阶段对房地产企业的销售工作的完成情况是企业资产顺利变现的关键，一般而言，资产变现能力的强弱主要体现在房屋出售的时间早晚与销售量。在消费者方面，消费者的付款买房方式主要有分期付款、银行按揭贷款和一次性付清，其中分期付款使房地产企业应收账款的收回成为长期工作，需对分期收款制定有效的计划使企业能够较短时间内收回资金。

（2）合理的资产结构。房地产企业流动资金比率高，本身的变现能力差的特点使房地产企业加快流动资产周转率成为重要内容，要想使企业资金在项目开发时周转顺畅就要保持企业总资产与长期资产、短期资产、对外投资等各类资产之间比例关系合理，总资产周转速度过慢会导致流动资产比重低，影响企业的整体效益，甚至会导致大量的长期资产闲置，所以企业的资产结构是否合理影响着企业的经济效益。此外，还应控制销售的节奏，对急于获得地段的企业需加强宣传和营销的力度来实现资金迅速回笼，没有合适项目的企业应控制手中项目销售的速度，缓慢提价，尽可能减少企业损失。

（三）现金流量风险控制 现金流量风险是企业不以获得足够现金等所产生的企业经营活动无法正常运作的财务风险。

（1）加强日常现金流控制。企业日常现金流出主要是销售费用、人员工资、营业成本与利息等，应对这些日常流出进行合理安排，对可以延期支付的进行支付成本的考虑和企业信誉影响的考虑，使资金在重要领域使用；企业日常现金流入主要是企业每天的营业收入，在企业的三种付款方式中，应对分期收付款进行缩短还款期来确保能够尽早收回房款。

（2）重点控制大额现金流量。企业应对回款计划进行合理制定，严格监控现金支付数额较大的项目的合理支出，重点控制存在疑点的项目，对日常业务出现的资金问题采用特别的审查手段，防止企业利益受到损失。

（四）发展风险控制

（1）合理的资产规模扩张。资产是企业发展的基础，可利用借款和经营利润的创造来获得，借款是较快的资产规模扩张的方法，同时又增加了企业的债务，业务风险较大，后者是一种比较保险的方式，是企业的自有资本，资产规模扩张方式需要企业根据自身的发展与抗风险能力进行合理选择。

（2）增加自有资本的累积。可以通过提高营业利润和调整利润分配方式来增加自己的产业资本，在企业初期和需要增大资产股份扩张时，还可以进行吸收投资增大企业自身股本。

（3）积极应对国家宏观调控。房地产企业区域性强，发展不均衡，只有加强异地合作，改变发展战略，在发展的各个环节尽快确立自身优势，同时坚持自己的品牌经营开发，以优质产品与良好形象增加产品附加值，创立品牌个性，强化品牌意识，进行品牌的推广。

（五）加强内部控制

（1）改善内部控制环境。首先，需要用先进的企业管理体制和加强房地产行业的行为规范来改善企业内部控制环境，这就要求公司高管必须依靠及时有效的信息系统建立适合现今社会发展的管理理念，提高企业职工对自身内部控制的责任感；其次，董事会的独立地位尤其在决策与监管过程中，应严格强化企业监事会权利，明确法律责任和会计制度的职责。

（2）实施内部控制标准体系。国家出台的内部控制标准体系相关制度使企业对自身内部控制的设计有据可循，并根据自身情况对内控制度进行相应的运用来加强企业内部的监督，企业应制定战略性的管理方案来完善风险预测、评估、控制和约束管理体系来控制风险。

（3）完善内外部控制监督体系。完善企业内部审计机构的设置和内部控制的强制审计的控制，企业建立制衡机制将内部审计与财务控制有机结合，有效加强企业风险管理，对内部审计机构的业务开展报告给审计委员会负责的同时还要接受监事会指导，向总经理报告行政方面的事务，这种包含双向负责的报告模式可以加强业务处理的权威性，使内部审计很好地完成对内部控制的监督，同时对房地产上市公司的内部控制进行强制审计。

（六）盈利风险控制 盈利风险是企业无法进行有效销售使企业收入和利润降低导致企业业务萎缩、规模减少甚至破产的一种财务风险。

（1）科学定价。项目的可行性评估的重要参数是价格的高低，影响着变现能力和速度，定价不当可能会引发财务风险，过高会使得项目失去市场并无法回收成本，过低则获利能力减弱，为了避免以上情况的发生，需要对商品房的价格有科学合理的制定，同时对楼盘的质量、竞争楼盘价格、购房者心理等作出分析后，对价格进行策略调整。

（2）合理促销。企业开发周期长，消费者买房也需要长期观察，货比三家之后才做出最适合自己的决定。因此企业的项目推广力度和策划方案对企业的销售起着重要作用，如利用广告、报导、人员推销等促销手段使消费者了解企业产品，使消费者将企业的开发项目列入考虑购买范围，提高有效销售，增加预售，使企业的偿债资金增多。

（3）不断开拓新市场。结合企业自身情况对市场区域综合考虑和选择，可以对不同特点的区域市场进行分散投资来规避风险。

（4）树立企业良好形象。企业的经营者要有良好的利润等盈利能力的一系列财务指标来维持企业在投资者心中的形象，另一方面，违法违规行为也会影响企业良好形象的形成，对企业产品质量的把关，对企业日常法律事务的处理，对相关法律法规的实施情况等都会影响到企业的社会形象。

（5）加强资金回收和收益分配风险的防范。首先，企业应制定有效的销售战略和完整的服务体系，采用最合理的销售方案，最恰当的销售时机，最多元化的销售渠道，运用各种手段进行产品的宣传推销，建立健全售后服务体系，建立良好的声誉和企业形象。其次，企业应加强对应收账款的管理，加强资金回收和集中管理，减少企业坏账损失，同时企业应对资金占有量逐渐减少，降低房产空置，建立合理的融资、投资和风险相对应的各种管理机制，确定企业的供血造血功能。再次，企业应制定长期利润分配政策和合理的利润分配政策，避免分配随意性，优化资本结构，同时充分发挥内源性融资功能，增大企业资本规模，减轻融资成本，增加企业的竞争力。

［1］周汉唐：《关于对房地产财务风险管理问题的探讨》，《中国外资》2014年第1期。

［2］郑永柱：《浅谈房地产集团财务风险管理》，《财经界（学术）》2014年第3期。

［3］刘丹丹：《房地产上市公司财务风险控制研究》，西安建筑科技大学2012年学位论文。