业绩评价方法在房地产公司中的运用

张鑫

摘要：随着经济信息时代的到来与经济的高速发展，房地产公司的竞争日益激烈，其内部经营条件和外部经营环境也发生了巨大的变化。因此，对房地产公司的业绩评价也成为了社会关注的研究方向，如何建立一套客观全面的业绩评价方法十分重要。本文综合以往文献的观点，首先介绍了房地产公司业绩评价的方法，然后对业绩评价方法的选择与运用进行了分析。

关键词：业绩评价方法 房地产公司

一、引言

近些年，我国房地产行业逐渐变热，虽然房地产开发企业是高投资企业，高风险与高回报并存，但仍吸引着许多企业进入该行业，近些年，对房地产公司的业绩评价也成了热门的研究课题。企业的业绩评价就是指运用数理统计学，根据统一的评价标准、采用特定的指标体系，对企业的经营业绩进行分析，做出客观的综合评价。

二、房地产公司业绩评价方法

业绩评价方法是业绩评价体系的重要组成部分，直接决定着业绩评价结果的客观性与公正性。目前运用得较多的房地产业绩评价方法主要有比较分析法、比率分析法、趋势分析法、层次分析评价法等。

（一）比较分析法

比较分析法是通过经济指标数值大小的比较来揭示经济指标的差异和经济指标之间的关系，通过指标数据可以反映生产经营活动的状况。通常比较分析法分为实际指标同预期指标比较，与同期指标或与最值指标的比较、与同行业公司相同指标的比较三种。同预期指标比较可以分析出公司计划完成的情况；与同期指标或与最值指标的比较可以预测公司成长的趋势和财务状况的变化；与同行业公司相同指标的比较则可以反映出该公司的竞争能力。在房地产企业中，可以通过比较销售利润率、资产利润率、成本费用利润率等来反映公司的盈利能力；通过资产增长率、资产保值增值率等指标来反映公司的营运能力；通过资产周转次数、资产负债率等指标来分析公司的偿债能力。

（二）比率分析法

比率分析法是通过计算经济指标的比率来确定经营活动变化趋势的分析方法。这种分析方法的优点是能够把不可比的指标变为可比的指标，更便于分析。比率指标通常有以下三类：

结构比率：用以计算某项经济指标占总体的比例，重点反映部分与总体的关系。如长期应收款占全部应收款的比例、长期负债占负债总额的比例等；效率比率：通过支出与效益的关系来反映投入与产出情况的指标，在评价经营成果是较常用到，如成本费用总额占总营业收入的比例、资金占用额占利润的比例等；相关比率：不同于以上两种指标，相关比率反映的是具有相关关系指标的比率，如最常用的资产负债率。举个例子来说，房地产企业同其他企业相比，有着应收账款额度大、业务周期长的特点，企业如若存在大量的应收账款，会加剧企业资金紧张的局面，不利于企业的可持续发展。因此，采用比率分析法时可以分析长期应收款占全部应收款的比例，或者应收账款占营业收入的比例等等，都能较好的考察房地产公司资金的流动性。

（三）趋势分析法

趋势分析法顾名思义就是通过对比连续多期的财务指标，发现指标的变化从而分析出公司发展经营状况的趋势。目前常用的趋势分析法主要有以下两种：财务指标比较。同其他行业一样，房地产行业首要分析的就是财务指标，因为财务指标直接反映了公司的盈利情况，在房地产公司业绩评价中，常用的有净资产收益率增减百分比、销售利润率增减百分比等等；会计报表金额比较。会计报表金额的比较就是通过比较报表中相同指标的变化来分析房地产企业的发展状况，如现金流量表的比较、资产负债表的比较等等。以上两种方法在应用时都要注意基期的选择，比较时应排除偶然因素所导致的极端数据，将数据换算成统一的口径来比较，在分析过程中如果发现某项财务指标变动明显，就要对其进行重点研究。

三、房地产公司业绩评价方法的选择及注意事项

（一）评价指标之间要相互独立

评价指标之间的独立性是业绩评价结果是否公正、客观的关键，如果选取的指标之间相互影响，则会使得出的结果大打折扣。因此，在对房地产公司的业绩进行评价时，应当尽量选取相关性较小的各项指标，才能充分反映出公司在各个方面的生产经营情况，更全面客观的体现公司的业绩。

（二）对所选取的指标进行必要处理

上文中提到，在使用趋势分析法时应排除偶然因素所导致的极端数据，将数据换算成统一的口径来比较，其实对指标进行处理是必不可少的一个步骤。通常来讲，房地产公司的业绩评价指标可分为正向指标、逆向指标和适度指标三种，在运用业绩评价方法之前需要将其变为相同类别的指标；另外，无量纲化处理也是我们较长用到的，通过无量纲化处理，不同度量的指标可以转化为同度量的指标，进而才可进行业绩评价。

（三）所选指标的层次不能过多

在对房地产企业进行业绩评价时，过多的指标容易使得重点不突出，不但使得可操作性变差，而且有时会掩盖了问题，蒙蔽了人们的眼睛。因此，在业绩评价方法中，不应选取太多层次指标，这样才能保证评价结果的科学性。

（四）不同公司应根据自身情况选取评价方法

房地产行业可谓大小公司林立，每个公司的实际情况都不同。因此，在评价绩效时，不同规模的企业应有不同的评价体系。在实践中，大型企业的评价体系也相对要复杂具体，小型公司则应当简便易行；处于发展期的企业，评价的重点是市场占有份额，而成熟期的企业，评价重点则应该是成本利润率等指标。因此，评价方法的选择应与公司的规模与发展阶段相适应。

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