2014年上海市民购房意愿调查报告

张 腾

（国家统计局上海调查总队，上海 200003）

本次调查，剔除非上海地区IP地址等因素后，共获得有效问卷559份。其中，40岁以下受访者占74.2%，本市户籍占75.8%；家庭年收入10万元以下的占27.9%，10-20万元的占39.4%，20万元以上的占32.7%（见表1）。受访者构成显示（表1），此次网上调查的参与面广，涉及上海市各层次居民，调查结果基本反映出上海市市民购房意愿。

表1 调查对象基本分布

一、市民对房价预期回调，看涨面同比缩小10.2个百分点

据2011年、2013年和今年市民购房意愿的跟踪调查显示，2014年市民对房价预期看涨面首次出现缩小。调查显示，认为今后1-2年内上海市商品房价格将上涨的受访者占68%，与2013年调查结果相比下降10.2个百分点。其中，认为将“大幅上涨”的受访者比重从18.7%下降至6.6%，认为将“小幅上涨”的比重为61.4%，与2013年基本持平。13.9%的受访者认为今后1-2年内上海市商品房价格将下降，比2013年增加6.3个百分点。另有10.7%的受访者认为房价将基本不变。统计数据显示，2013年6月以来，上海市新建商品住宅价格环比涨幅持续收窄。今年一季度，上海市新建商品住宅销售面积418.5万平方米，同比增长6.1%，增幅同比回落37.2个百分点；存量房网签面积428.31万平方米，比去年同期下降54.4%。尽管预期看涨面缩小，但认为将出现大幅波动（大幅上涨或大幅下降）者不到10%。总体来看，市民对房价预期依然以小幅波动为主。

二、购房意愿有所下降

1.市民购房意愿明显回落。上海市民三年内购房意愿大幅回落，一年内购房意愿降至历次调查最低。调查显示，有27.6%的受访者计划近三年购房。与2013年开展的购房意愿调查结果相比，该比重下降13.1个百分点。短期内购房意愿同样出现下降，仅9.7%的受访者计划一年内购房，比2013年下降9.2个百分点。25.4%的受访者无购房计划，比2013年增加14.4个百分点。

2.40岁以下年轻群体购房意愿下降明显。从年龄看，2013年调查中，40岁以下青年群体购房意愿最强，而本次调查中，该群体仅28.2%计划三年内购房，比重下降15个百分点（图1）。

图1 各年龄段受访者计划三年内购房的比重

3.两类群体购房意愿相对较高。年龄分组显示，50-59岁群体购房意愿最强，33.3%的该年龄段受访者计划三年内购房。

从家庭结构来看，父母与已婚子女同住的家庭购房需求较为迫切。调查显示，父母与已婚子女同住的家庭计划近三年购房的比重为37.1%，其他结构的家庭购房意愿差别不大（图2）。

图2 不同结构家庭的购房意愿

此外，收入较高者购房意愿较高。收入水平分组显示，购房意愿基本与家庭收入呈正相关。家庭年收入10万元以下的受访者计划近三年购房的比重为19.2%，年收入10-20万元的受访者计划近三年购房的比重为29.1%，年收入20万元以上的受访者计划近三年购房的比重为32.8%。

三、改善型需求持续旺盛，比重超过半数

1.改善现有居住条件为本市居民购房的首要目的。调查显示，有购房计划的受访者中，51.6%是为了改善现有居住条件，比2013年上升3.7个百分点。由年龄分组来看，中老年人改善型需求旺盛，40-49岁、50-59岁和60岁及以上的有购房计划的受访者中，分别有62.5%、73.3%和84.6%是为了改善现有居住条件。由家庭人员构成来看，家庭结构为“父母与未成年子女同住”、“父母与已婚子女同住”和“三代同堂”的改善型需求较强，需求占比分别达到70%、60.7%和57.8%。

2.成家安置型需求有所下降。调查显示，有购房计划的受访者中，15.1%是为了在上海置业，11%是为子女购房，9.8%是为了购置婚房，成家安置型需求共35.9%，比2013年下降8个百分点，其中主要是购置婚房的比例下降10.4个百分点。这与青年群体购房意愿下降的结果相一致。

四、市民购房的主要选择因素

1.近六成受访者购房预算不超过200万元，购房预算有所提高。目前市民购房需求仍然以总价较低的普通商品房为主。调查显示，57.3%的受访者购房预算在200万元以内。其中购房预算在100万以内的受访者占16.3%，100-200万之间的占41%。购房预算在200-300万的受访者比重达到25.2%，比去年增加6.8个百分点；预算超过300万者比重达17.5%，比去年增加7.5个百分点。

2.购房区域外推，逾六成选择中环外区域。上海市民对购房的区域选择由原来的内外环之间外推至中环以外。调查显示，对于区域选择，10.3%的受访者选择内环以内，26.1%的受访者选择内中环之间，36.5%的受访者选择中外环之间，27.1%的受访者选择外环以外。其中，选择中环以外的受访者比重达到63.6%，比2013年增加8.1个百分点。一方面受购房成本限制，另一方面随着上海公共交通的建设以及郊区县的发展，越来越多的市民选择在外环以外购房。

五、影响市民购房意愿的主要因素

1.房价过高，难以承受首付是市民无购房意愿的首要原因。经济压力是影响市民购房意愿的最主要因素，53.6%的受访者因经济原因无力购房。其中40.2%的受访者近期无购房意愿的主要原因是房价过高，难以承受首付，大大高于其他因素，比2013年增加7.5个百分点。这一问题对于年轻人影响更大，分别有45.2%和43.1%的20-29岁和30-39岁受访者因此而无购房意愿。还有13.4%的受访者近期无购房意愿的主要原因是贷款压力大，影响正常生活。而对于有能力购房却无计划者，“目前居住条件较好、购房需求不迫切”和“受调控政策限制，不具备购房条件”是主要原因（图3）。

图3 市民无购房意愿的最主要原因

2.现行调控政策中，首付比重提高和限购政策实施对市民购房意愿影响最大。对于目前各项调控政策，21.3%的受访者认为首付比重提高对其影响最大，19.0%认为针对多套房限购政策对其影响最大。过半数受访者购房目的是为了改善现有居住条件，这部分人群多是已有住房，想改善住房条件，而这两项政策主要针对已持有住房的购房者，因而影响较为明显。

对于“居民家庭向商业银行贷款购买第二套住房的，其首付款比例不得低于70%”的政策，从年龄看，26.1%的30-39岁受访者受此政策影响最大；从家庭收入情况看，家庭年收入5-10万元和10-20万元的受访者中分别有21.7%和25%受此政策影响最大；从受访者家庭人员构成看，父母与已婚子女同住的家庭中，34.3%受此政策影响最大，三代同堂家庭中这一比例为29.6%。上述类型家庭改善型需求较为集中，因而受首付比例提高影响较大。

对于多套房限购政策，从家庭收入情况看，家庭年收入20万元以上的受访者受此政策影响最大，家庭收入20-30万元和30-50万元受访者中认为多套房限购政策对其影响最大的比重分别达到22.8%和27.8%。从家庭人均居住面积看，人均居住面积30-60m2和60m2以上的受访者认为多套房限购政策对其影响最大的比重分别达到25.6%和32.6%。收入越高、人均居住面积越大的家庭持有多套住房的比例越大，也就越受到多套房限购政策的影响。

另外，今年开始，各大商业银行对首套房房贷利率优惠取消，对此，8.8%的受访者认为受影响较大。