广西钦州城中村改造拆迁安置补偿问题研究

文/广西钦州市国土资源局钦南分局土地征收征用中心 陈德慧

钦州市主城区四个街道办，分别为：文峰街道办、向阳街道办、水东街道办和南珠街道办，共有人口2.9229万人，7353户，110个自然村，16个社区。2014年，广西钦州市开始了新一轮的“城中村”改造工作，将选择部分条件较为成熟的试点村开展城中村改造建设，重点推进钦南区向阳街道新兴社区上沙村、钦北区子材街道白水塘社区马道村2个试点村的改造建设。灵山县、浦北县也要各选择1个城中村作为试点开展改造工作。以改善城中村人居环境和提升土地使用效率为主要方向，采取全面改造和综合整治等多种形式，有计划地将试点城中村改造成为功能配套完善、和谐安康的现代化社区，成为环境优美、绿色环保的生态家园，并通过试点项目的改造，积累城中村改造的经验，为我市全面推开城中村改造做好经验及政策储备，使城中村居民共享城市发展的成果，从根本上提升城市整体功能和品位，推进城乡统筹发展和促进城乡和谐社会建设。但是在城中村改造过程中存在很多问题，尤其安置、补偿方面的问题。

一、钦州市进行“城中村”改造的意义

（一）提高了城中村土地的价值，促进了城市经济的发展

城市的发展和其规模的扩大都需要大量的土地，而城郊的土地利用率低，政府通过征收农村用地可以为城市的发展和建设提供充足的备用地，这部分土地也就是城中村的土地，没有被充分开发、利用体现其价值，还没有被投入到城市建设中去。所以，对城中村进行改造可以盘活这部分土地，推动城市发展，所以说城中村改造势在必行。

（二）改善村民生活条件，提升城市整体形象

城中村虽然在地区上和城市一样，与其融为一体，但是村民生活方式没有改变，仍然是继承旧的生活观念和生活方式，和城市有较大的差距，比如文化素质、价值观念及意识形态上等和城市居民相差甚远。并且城中村也是农村，具有农村的特点，比如布局规划不合理，卫生意识较差，居住环境乱，村民的生活水平普遍较低。城中村出租的房屋一般较便宜，这里居住着很多的外来务工人员，人口结构十分复杂，没有专门的维护治安的人员，治安环境不稳定，甚至会发生一些恶性事件，影响周围的城市形象，为其带来负面效应。因此，十分有必要对城中村进行改造，将其纳入城市发展规划，这样既可以改善村民的生活条件和居住环境，还能促进城市形象的整体提升。

二、广西钦州城中村改造拆迁安置补偿问题存在的问题

（一）补偿不合理

补偿不合理主要表现在以下三方面：

1.补偿标准不合理。在钦州市城中村改造中，被拆迁的房屋很多都是一些破旧的房屋，年久失修，结构功能老化，如果对其评估时以市场交易价格为标准，肯定会出现补偿偏低的情况。而被拆迁的村民他们大多收入较低，甚至还有一些是低保户，这样的补偿标准使他们根本没有能力在同一地段换到适合的房屋居住，很可能会出现拆迁之后没有房屋居住的现象，如果不拿出具体的方案改善这种情况，被拆迁人肯定不会积极配合配合拆迁工作。另一方面，城中村中的村民有很多人依靠房屋出租获得生活来源，租金是家庭的主要收入，拆迁之后村民的收入会大大减少。在补偿中没有考虑房屋的收益能力，仅以房屋的市场价值作为补偿标准，这显然对于村民来说，房屋补偿不合理。

2.工业用房、交通用房与商业用房的补偿标准不一样，存在很大的差距，会引起被拆迁人的不满，从而激化拆迁矛盾。在拆迁过程中涉及到工业用房、交通用房和工业用房，其补偿标准不一样。交通用房和工业用房的补偿标准按照四级工业价值进行评估，得到的补偿价格比住宅和商业用房要低很多。此外，城中村改造还会涉及到划拨土地，对划拨土地上的经营商铺进行拆迁补偿时，依据我国法律的规定，被拆迁人还要缴纳增值税和收益金。政府可以用这部分钱建设廉租房及其基础配套设施或者是发放居民住房补贴。但在实际的补偿中是，没有征收增值税，根据市场评估将补偿费用全部给了房屋产权所有人，征收的收益金也偏少，而出现商业用房的补偿标准明显比其他用房的补偿偏高。

3.补偿标准的执行不一致，具有个体差异性。由于在“城中村”拆迁改造中，补偿程序没有公开，拆迁人为了促进拆迁工作的顺利开展，通常会出现“暗补”情况。对于一些容易闹事的群体补偿标准高于政府的补偿标准，对于实实在在的老实人则按政府的补偿标准进行补偿。因此，出现同一地区的补偿标准不一致的情况。这样的情况严重损害了被拆迁人的选择权和知情权。

（二）安置不到位

“城中村”拆迁改造过程中，涉及到两个概念“安置”与“补偿”，其两者意义不一样，不能混为一谈。根据“钦州市人民政府办公室关于印发钦州市城中村改造试点工作方案的通知”，通知中规定：对改造范围内村民拥有的产权住宅房屋，实行产权调换（回建安置和公寓房安置）为主、货币补偿为辅的安置方式。实行房屋产权调换的，按照相关规定执行。实行货币补偿的，产权房屋货币补偿按现行标准执行。但是产权调换和货币补偿两种机制，都是评估被拆迁房屋的市场价值进行补偿的。但是由于安置房和公寓房的房源十分紧张，廉租房建设的数量偏少，致使城中村拆迁区域周围的房价不断上涨。由于被拆迁居民的经济条件有限，导致他们很难找到合适的住房，面临新的困境。虽然房屋拆迁安置费包括：搬迁补助费、超过过渡期限的临时安置补助费、不能提供周转房情况下的临时安置补助费、非住宅房屋因停产或停业造成的损失赔偿费四部分，其总额为这四部分之和，这部分费用能解决被拆迁人眼前的房屋居住问题，但是，安置问题涉及到被拆迁人的长远生计。所以，政府要加强“安置”的理解,安置才是拆迁最终的目的。如果安置的问题解决不当，就会影响拆迁的顺利进行，产生新的矛盾。

三、“城中村”拆迁改造后，实现村民到市民的转变障碍很多

城中村改造之前，村民依靠房租就可以维持生活。改造之后，虽然可以得到补偿款，但在他们没有相应的社保，生活开支大，很难维持以前的生活水平。由于城中村的村民普遍缺乏相应的劳动技能，他们再次就业的几率较低，使他们面临生活的困境。所以，城中村实现村民到市民的转变不是一朝一夕能够完成的，是一个十分漫长的过程。进行“城中村”改造的最终目的是提高村民的生活水平和改善其居住环境，提升城市形象，使城市更加和谐。如果政府没有采取相应的就业措施、技能培训措施等，只是单纯的改变他们的身份，那么改造是不成功的，这种不成功的改造还会给社会的发展和稳定产生不利影响。因此，除了居住条件的改善之外，更重要的是帮助他们融入城市的生活，最终实现农村向城市的转变和农民向市民的转变。

四、结束语

城中村改造拆迁过程中涉及到政府、拆迁人及被拆迁人（村民）。在这个过程中，如果政府对一方有偏袒，肯定会影响拆迁的结果。因此，政府要保持中立的态度，从拆迁的执行过程中脱离出来，尽到规划监督和协调管理的责任。并且在这个基础上，政府、村民和拆迁人三方在保证自身利益的同时，做出相应的让步，实现拆迁的“共赢”目标。比如拆迁人可以预留部分土地建设村民安置住房，使村民的安置更加合理；政府还可以提高对被拆迁困难户的补偿标准，让利于民；被拆迁人还理解政府的相关法规，积极配合，尽早达成拆迁协议。除此之外，政府还要采取就业措施、技能培训措施等，加强对村民的培训，促使他们顺利就业，从而促进“城中村”改造的顺利完成和城市的和谐发展。

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