3．个人包销商品房应当如何纳税

3．个人包销商品房应当如何纳税

问：本人与房地产公司签订商品房代销合同，合同约定的商品房基准价为2000元/平方米，在一年内，所销售出去的房屋按照约定的基准价与房地产开发公司进行结算，超过一年未卖出去的，由本人按照基准价自行收购。请问，本人已销售出去的房屋差价收入应当如何纳税？对本人自行收购房屋再销售应当如何纳税？

朝阳读者 刘祥云

答：对在合同期内房产公司将房产交给个人承销，个人是代理房产开发企业进行销售，属于代销行为；合同期满后将房屋收购再销售，属于经营行为。对个人包销商品房应缴纳税费如下：

1．应当缴纳营业税及其附加。根据《国家税务总局关于房产开发企业销售不动产征收营业税问题的通知》（国税函〔1996〕684号）的规定，在合同期内房产企业将房产交给包销商承销，包销商是代理房产开发企业进行销售，所取得的手续费收入或者价差应按“服务业”税目中的“代理业”项目缴纳营业税。在合同期满后，房屋未售出，由包销商进行收购，其实质是房产开发企业将房屋销售给包销商，对房产开发企业应按“销售不动产”税目缴纳营业税。如果包销商将房产再次销售，则对包销商也应按“销售不动产”税目缴纳营业税。由此可见，对包销个人应当按两个不同税目分别缴纳营业税：一是在合同期限内销售商品房取得的代销手续费收入应当按照“服务业”缴纳营业税；二是在合同欺满后所收购商品房再销售时，应当按照“销售不动产”缴纳营业税。另据《财政部、国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知》（财税〔2003〕16号）规定：“单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额。”但差额缴纳营业税必须凭房地产公司开具的销售不动产发票为依据。

城建税，以实际缴纳的营业税额为计税依据，按城市、县镇及其他地方，分别适用7%、5%、1%税率；教育费附加，计税依据为实际缴纳的营业税额，费率为3%；地方教育附加费，计税依据为实际缴纳的营业税额，费率为1%。

2．个人所得税。包销商取得的价差或手续费收入属于代理行为，应按“劳务报酬所得”缴纳个人所得税。每次所得不超过4000元的，减除费用800元后为应税所得额，然后按应税所得额乘以20%的税率计算缴纳；每次所得超过4000元的，减除20%的费用为应纳税所得额，然后按应税所得额乘以20%的税率缴纳。若每次收入的应纳税所得额超过2万元以上，还要实行加成征收。2～5万元的，应纳税额加征五成，5万元以上，加征十成。另外，包销商个人自行购买后再销售取得的所得属于“财产转让所得”，应以转让财产收入，减除财产原值和合理费用后的余额为应纳税所得额，按“转让财产所得”的税目依20%的税率缴纳个人所得税。个人所得税实行核定征收的，应当按照实际取得的收入与当地主管税务机关规定的核定征收率计算缴纳个人所得税。

3．土地增值税。包销个人自行收购后再销售，其增值部分还应当缴纳土地增值税。适用税率按增值额占扣除项目金额比例分为30%、40%、50%、60%四级超率累进税率。普通住宅销售增值额未超过扣除项目金额20%的免缴。对实行核定征收的，应当按照销售收入与核定征收率计算缴纳土地增值税。

4．印花税。代销合同不属于印花税征税范围，但对包销商个人收购剩余商品房，以及再销售商品房，应按销售合同金额缴纳“产权转移书据”项目印花税，税率为万分之五。但对销售的住房暂时免缴印花税。

5．契税。合同期满后将房屋收购，相应产权发生转移，对个人受让的商品房应当缴纳契税。

纪宏奎