论地役权与相邻关系

景昭财

新世纪以来，关于不动产的纠纷日益增加，其中关于相邻权的问题成为当下一个热点话题。在社会主义法治理念不断普及的今天，人们已不再满足于对自己不动产的积极有效利用，而是想实现自己不动产权利的最大化。这种现实中的矛盾不禁让我们想到两种类似却又看似冲突的两种法律制度：地役权与相邻关系。毫无疑问，这两种法律制度都涉及对他人不动产的利用，具有很大的相似性。但在我国当前立法中，这两种制度在属性上有着“质”的差别，相邻关系属于所有权的延伸而地役权属于用益物权的一种。区分相邻关系与地役权的关键在于如何判断一方的行为是否属于对他人不动产的必要合理以及最小限度地利用。从理论上来讲，凡是属于对他人不动产最小限度的利用均属于相邻关系的范畴，反之，则为地役权。但现实生活纷繁复杂，司法实践中也尚未做出一套相对成熟的裁判机制，所以从学理上对二者各方面的区分就显得尤为重要。

1 地役权相关制度的历史演进

在奴隶制社会，土地的所有制形式为土地私有，关于地役权的论述可追溯至古罗马时代。那时，对他人土地的利用均属地役权的范畴，而作为用益物权的地役权也不断丰富发展，进而演进出许多其它类型的用益物权。而地役权内容的发展是在近代的欧洲国家，较为典型的立法模式为法国模式和德国模式。

随着自由资本主义的发展，欧洲大陆对土地利用的法律制度不断出台，其中就包括对地役权的相关规定。1804年，拿破仑率先制定了法国《民法典》，其中关于地役权的制度继承了古罗马的相关规定，并进一步将地役权发展为法定地役权和约定地役权。而德国《民法典》却有所不同，第一次明确区分了两种法律制度，其立法与我国现行立法大体相似，即德国立法将地役权分为广义地役权与侠义地役权。我们现在所说的地役权即为侠义地役权。

英国以圈地运动为界，之前在公有制土地之下，不存在对他人土地的利用问题；圈地运动之后，为使使用他人土地更加便利，也演进出地役权制度。美国继承了英国法这一制度。并且英美法意义上的地役权也与我国大体一致。

2 对相邻关系和地役权的相关论述

相邻关系是指相邻不动产的权利人，在行使权力时，相互之间应当给予必要的便利或接受必要的限制所产生的权利义务关系。需注意的是相邻关系仅针对不动产而言，动产无所谓相邻关系。不动产的权利人既包括所有权人，用益物权人，也包括承租人等其他不动产使用人。相邻关系属于所有权的一种，它在本质上是相邻不动产所有权或使用权的适当延伸或限制：（1）所谓延伸，是指依法利用相邻不动产。需注意的是，《物权法》第92条规定：“不动产权利人因用水、排水、通行、铺设管线等利用相邻不动产的，应尽量避免对相邻不动产权利人造成损害；造成损害的，应当给予赔偿。” （2）所谓限制，是指容忍邻居利用自己的不动产（例如，容忍他人通行）或者为保护邻居的利益而不为一定的行为（例如，修建房屋不得影响邻居的采光、通风）。我国对地役权的产生和内容由法律直接规定，无须双方当事人加以约定。我国现行立法中规定的相邻关系主要有：相邻用水、排水关系；相邻通行关系；相邻管线安设关系；相邻通风、采光、日照关系；相邻环保关系；相邻损害防免关系。

地役权是指地役权人有权按照合同约定，利用他人的不动产，以提高自己不动产的效益。与相邻关系相似，地役权人范围较为广泛，既可以是不动产所有人，也可以是土地承包经营权人、建设用地使用权人、宅基地使用权人等其他物权人。地役权的内容较为灵活，但究竟如何利用由双方当事人自行约定。

3 地役权与相邻关系的比较

虽然在作用方面两者都是为了充分发挥相邻不动产的经济效益，但二者仍是不同的法律制度，并不能完全重合或互相包含，二者在制度层面存在以下差异：

1.在产生原因方面，也是二者最本质的区别，相邻权旨在确定所有权范围，是依据不动产权利而发生的法定权利，必须直接由法律规定，否则将严重影响土地利用；地役权并非土地利用中必然存在的权利，其取得主要是依法律行为而取得，一般是约定权利，可基于当事人合同约定产生，当事人双方须到不动产登记机关进行设立登记。

2.在调整范围方面，相邻权是法律对相邻关系进行的一种最小限度的调节，也是对他人土地最小限度的利用调整；地役权对他人不动产权利的限制与扩展程度较大，并且能够基于当事人意思自治来弥补相邻关系的不足，从而更优质的利用土地和其他不动产资源。

3.二者在有偿或无偿、存续期间上的不同：相邻关系中，相邻权人行使权利是无偿的，相邻义务人有容忍义务；地役权既可以是有偿的也可是无偿的，具体情况双方可在契约中自由约定，但一般情况下是有偿的。此外，相邻关系的存续期间是法定的，一般随不动产的存续而存续；地役权一般有固定期限，由地役权合同约定。

4.二者的救济方式不同：正是因为二者产生原因不同进而导致二者不同的法律性质与效力。因此，在权利受损情况下二者的救济方式也不相同。相邻权受到侵害的，相邻权人只能提起侵权之诉，在性质上属于物权请求权，根据权利受到侵害的实际状况，要求相邻义务人承担“停止侵害、排除妨碍、消除危险、恢复原状”等物权责任，有损失的还要求赔偿损失。 而在地役权关系中， 地役权人可对妨害地役权行使的人提起侵权之诉，供役地人可对地役权人的权力滥用和损害提起违约之诉或侵权之诉，并可因此中止合同的履行。

综上，地役权与相邻关系在调整土地利用方面早已有明确分工。相邻权主要体现了法定相邻关系的模式，但也在一定程度上抑制了私法自治原则，存在一些弊端，因此需要约定地役权来弥补其在使用过程中的漏洞与不足，以实现更优质的土地利用。这两项制度互为依托，在尊重法律的前提下，最大程度上实现了意思自治，对维护法院的权威和当事人的权利都大有裨益。