房贷新政能引诱投资者涌入市场吗

易宪容

9月30日，央行及银监会下发了《关于进一步做住房金融服务工作的通知》（以下简称《通知》或房贷新政）。我已经多次指出，房贷新政的核心一是对住房消费的全面泛化，二是希望用住房信贷过度优惠政策引诱住房的投资投机者再次涌入市场，从而救起正在下沉的房地产市场。

由于房贷新政出台是在假期，国内银行还来不及出台实施细则，从而使得各城市住房销售也没有随着房贷新政的出台而火爆，甚至于一线城市住房销售更是急剧下降。可见民众对房贷新政到底有多大影响仍然还在观望之中。

不过，对于房地产企业来说，则认为央行的房贷新政出台，是国内房地产市场的重大利好，它将会掀起国内又一轮炒房的热潮。因此，不少房地产企业纷纷取消了在房贷新政出台之前住房销售中的各种优惠，甚至于也让房价马上上涨。因为，在房地产企业看来，这次出台的房贷新政远远超出市场预期，它对房地产市场影响与冲击可能会更大。

不过，这次房贷新政对房地产市场到底会造成多大的影响？是否能够让正在周期性调整中的房地产市场中断？是否能否完全改变房地产市场预期，并让住房投机投资的需求全面地释放出来？是否会将正在退出的住房投机投资者重新引诱涌入市场？应该是相当不确定的。

因为，从10月8日各家商业银行出台房贷新政细则来看，银行更认同的是《通知》所泛化的住房消费，即认贷不认房，许多银行的细则明确规定，只要没有银行贷款，个人或家庭持有多少住房都没有关系，进入市场购买住房都可享受首套住房贷款优惠。但住房按揭利率水平与房贷新政前只有些许差别，变化不大。按揭贷款利率最低的是有条件下的85折，多数按揭贷款利率都在基准利率水平。二套房按揭贷款利率都在基准利率上浮10%以上。那么在这样的一个条件下，会不会吸引国内住房投机投资者再涌入市场？在目前这种房价水平下，只有这些人才有能力进入市场，房贷新政优惠的对象也是这些购买住房者。对此的答案应该是相当不确定的。

对于住房的投机投资者来说，进入住房市场的目的十分明确，买了之后能够以更高的价格卖出去，或自己购买之后有人来接手。对此没有一个人有水晶球，能够对未来投资看得很清楚，否则它的投资一定会一本万利。因此，我们只能从房地产的大势与政策来分析。

首先，从当前国内房地产市场大势来看，无论是从房价还是住房供求关系来看，国内房地产市场是不可持续的。我们可以看到，当前国内房地产市场经过十几年快速增长，国内房地产市场所面临的危机的与风险正在逐渐显示出来。比如当前国内房地产市场的泡沫巨大及房地产市场出现严重的供过于求。即当前中国的房地产市场已经形成了有史以来最大房地产泡沫。

其表现为一是中国房价早已处于绝对高位。如一线城市，如按中原地产的二手房价格指数，2004年5月至2014年3月，北京、上海、广州、深圳二手房的价格分别上涨了374%、346%、505%、420%。如果按2013年中国居民的收入和房价测算，北京等一线城市的房价收比达到30倍水平，而发达国家的房价收入比一般为6-7倍，美国只有3倍，即使世界最高的香港也只有14.7倍。再从租金回报率来看，目前一线城市的租金回报率为2-2.5%，远远低于发达市场经济国家4-5%平均水平，也远远低于国内银行的一年期利率。再从房地产供应情况来看，当前国内房地产市场供求矛盾十分显著。比如，房地产施工面积从2007年的23.63亿平米上升到2013年的66.56亿平米，如果按每年销售10-12亿平米的速度，当前中国住房市场去库存化至少要持续5-6年。

也就是说，当前国内的房地产市场已经形成了一个巨大的泡沫，房地产市场的风险也越来越大。可以说无论政府采取什么救市政策，泡沫破灭只是时间问题。只要房地产泡沫破灭，房地产价格快速下跌，那么房地产市场预期一定会转变，从而使得住房投机投资者不会进入市场。如果再没有住房投资投机者进入市场，住房市场没有人接盘，那么现在进入的投资者就可能是接房地产投机投资的最后一棒，其风险之高是无法想象的。如果这些这样思考，他们敢进入市场吗？

其次，对于房贷新政来说，看上去按揭贷款政策十分优惠，但是《通知》仅是引导性的下限规定，至于利率及杠杆比多少，实际具体由银行业金融机构根据风险情况自主确定。也就是说，住房信贷优惠有多高，完全取决于银行的行为选择，取决于银行对当前金融市场形势的判断。从当前各银行的房贷新政的实施细则来看，其利率优惠与房贷新政出台前没有多少差别。也就是说，其优惠条件不多。更是重要的，目前还只是处于观察期，如果房地产市场没有救起，那么还可能出现银行按揭贷款利率上升，其信贷规模收紧。在这种情况下，更是会让未来接盘者不敢也不能进入市场，从而更是会增加已经进入住房投机投资者的风险。

可见，房贷新政试图对住房消费的全面泛化，然后通过住房信贷过度优惠的政策引诱住房投机投资者涌入市场，改变市场预期，但实际上就当前国内房地产市场大势及房贷新政的动力来说，要达到该目标并非易事。