房地产开发项目造价控制的方式探索

杜菲

摘 要：造价控制工作贯穿于房地产开发项目的全过程，其质量的高低不仅影响着房地产开发项目的整体建设，同时还会影响房地产企业的经济效益。而就目前房地产开发项目造价控制的现状而言，采取什么样的方式才能提高造价控制的效率和质量，这是众多房地产企业必须要关注的问题，也是本文研究的重点。

关键词：房地产 开发项目 造价控制 方式

中图分类号：F224 文献标识码：A 文章编号：1672-3791（2014）01（a）-0099-02

自改革开放以后，我国的房地产市场一再升温，尤其是近几年城市建设的速度加快，房地产开发项目不断增加，规模越来越大，造价控制的难度也随之上升。房地产开发项目的造价控制涉及到项目决策阶段、项目设计阶段、项目招投标阶段、项目施工阶段、项目竣工阶段5个方面，每个阶段的造价控制都极为重要，某个方面出现问题都可能会影响到整个过程的造价控制质量。而就目前房地产开发项目的造价控制现状而言，在很多方面依然存在着一定的问题，比如造价控制手段落后，造价控制人员的能力不足，造价管理制度不完善等。本文首先对房地产开发项目造价的构成以及特点进行了简要的分析，然后再从上述5个方面分析了房地产开发项目造价控制的方式。

1 房地产开发项目造价的构成以及特点

构成工程造价的主要部分是建设投资，而建设投资又分为工程费用、其他费用以及预备费三部分。具体而言，房地产开发项目成本包含的主要费用项目有土地征用费用、管理费用、拆迁费用、安装费用、配套设施费用、前期工程费用、基础设施费用以及其他费用支出。对于房地产开发项目造价来说，因房地产项目本身的特点致使其造价存在着大额性、差异性、动态性、层次性等特点。房地产开发项目造价包含的范围极广，涉及到各个部门以及各施工建设环节。房地产开发项目造价的影响巨大，直接关系着房地产企业的经济效益，直接影响着人们生活水平以及居住标准。

2 房地产开发项目造价控制的方式

2.1 项目决策阶段的造价控制

项目决策阶段的造价控制对于整个房地产开发项目造价控制而言，影响巨大。据统计显示，在房地产开发项目造价控制中，决策阶段对造价控制的影响超过了80%。如果决策失误，带给房地产企业的不仅仅只是经济损失，还会造成巨大的人力、物力浪费。因此，要确保房地产企业的经济效益，首先必须要确保项目决策的正确性，决策失误是企业发展过程中的最大威胁。鉴于项目决策阶段造价控制的重要性，房地产企业必须要高度重视这个阶段的造价管理工作。而要做好该阶段的造价管理，首先必须要组建一个专门负责造价研究和控制的项目部，其成员必须包括市场销售策划师、造价工程师、经技师以及建筑师等，精诚合作共同完成该项目的市场评估以及投资测算。在对项目进行评估和预测的过程中，必须要重视对该项目的周边地理环境、社会需求以及本企业的经济能力、技术能力等做出正确的分析，这是保证项目决策正确性的关键。

2.2 项目设计阶段的造价控制

当在决策阶段做出正确的决策以后，下一个影响房地产开发项目造价控制的阶段就是项目设计。项目设计阶段是整个房地产开发项目中极其重要的环节，其主要工作任务是对项目进行全面的规划并对施工意图进行详细描述。虽然设计费用只占房地产开发项目造价的1%左右，但是设计工作质量的好坏却对整个房地产开发项目有着75%以上的影响力。由此可见，房地产开发项目造价控制的关键阶段是设计阶段。如何才能做好设计阶段的工作以保证房地产开发项目造价控制的质量和效率：（1）合理运用设计招标制度。当前我国具备实力的设计院有数百家，不同设计院的实力有着一定的差距，有的设计院强于建筑设计、有的设计院强于规划设计，要合理选择设计院，就必须要采用设计招投标制度，通过引入竞争机制，让设计院对建筑设计方案进行全面仔细的分析和研究，确保设计方案在技术、环境、经济、功能等方面能够达到开发商的要求。（2）加强对设计过程的监督管理。在建筑方案设计中，存在漏洞、失误等是必然的，这就需要设计监理人员发挥作用，及时指出不足之处，并要求设计队伍及时更正。这样才能保证设计质量，减少因设计失误带来的损失。（3）积极推广和应用新的技术成果。对于现代房地产开发项目来说，必须要积极应用先进的科技成果以此提高建筑工程的质量和效率。同时，推广和使用新技术还能够降低企业的成本，增加企业的社会、经济效益。

2.3 项目招投标阶段的造价控制

对于招投标阶段的造价控制而言，主要涉及3个方面的内容：其一，必须要认真编制招标文件，招标文件中不仅要详备招标的主要项目内容，同时还必须包含地理资料、地下管网资料、地质资料、施工用水用电情况、气象资料以及项目要求等。另外，还必须要在招标文件中明确评标办法。其二，工程清单的内容必须要齐全、准确、可靠。工程清单是投标单位编制投标报价的主要依据，若是其内容不具体、不准确，必定会导致之后的造价控制出现严重问题。其三，加强对合同的签订管理，严格按照要求执行合同条款。施工合同关系着建设双方的根本利益，是双方权利义务的法律证明文件，若是施工合同不严密、漏洞太大，必定会影响到造价控制。

2.4 项目施工阶段的造价控制

对于项目施工阶段来说，其造价控制的内容比较复杂，主要涉及到以下几个方面的工作：（1）编制详细的资金使用规划，将资金使用分解到各个施工环节，确定准确的造价控制目标。必须要先设定相应的造价控制目标才能保证项目造价控制的顺利进行，项目造价控制目标的设定必须要以施工方案、施工图纸、施工合同等资料为依据，以企业的实际情况为基础，设定科学合理、切实可行的项目造价控制目标。（2）严格控制现场签证以及工程变更。因为各种主客观原因，导致现场签证和工程变更频发，这对房地产开发项目造价控制来说是极其不利的，会极大的增加企业成本，因此，必须要严格控制这类问题的出现。（3）充分发挥监理工程师的作用。监理工作是保证施工质量、施工效率的关键性工作。而施工质量以及施工效率的提升，又可以在一定程度上提高房地产开发项目造价控制的效率和质量。

2.5 项目竣工阶段的造价控制

在项目竣工决算阶段，工程实体的造价已经形成。在此阶段，施工单位必须要提供详细的结算资料，比如：竣工图、工程变更以及现场签证联系单、会议纪要、各月工程量报表、招标文件、投标文件等。结算工作的重点就是要对这些资料进行全面的审核，核对工程量，审查隐蔽工程，通过一系列核算和检查，获取最为准确的费用信息，然后再支付。同时，还要对本工程的造价控制情况进行分析，总结成败，为下次施工建设提供经验。

3 结语

随着我国社会主义市场经济的进步和发展，房地产开发项目的数量越来越多，房地产市场的竞争压力越来越大。房地产企业要想在这样的市场环境中获得生存的权力，就必须要搞好房地产开发项目的造价控制工作。

参考文献

[1] 郑伟荣.房地产开发项目施工阶段管理的若干问题与对策[J].建材发展导向（下），2010，8（3）：5-7.

[2] 谢锋.房地产开发项目施工阶段的造价控制[J].四川建筑，2010，30（3）：264-266.

[3] 宋慧平.房地产开发项目全过程造价控制要点分析[J].城市建设理论研究：电子版，2012（15）.

[4] 吴邢忠.浅析房地产开发项目中工程造价控制的措施及方法[J].中国房地产业，2012（6）：555，560.

[5] 崔薰匀.论房地产开发项目成本控制和结算阶段的造价控制[J].中国科技博览，2010（20）：250.

[6] 张跃明.基于项目全过程的房地产项目造价财务控制体系的构建[J].当代经济，2010（4）：66-67.endprint