论建筑物区分所有权专有部分的界定

高文君

随着社会经济的发展和科技水平的提高，人们的居住环境发生了很大的改变，为解决大量流向城市的人口的居住问题，对土地的利用逐渐从平面向立体发展。顺应时代的脚步，建筑物区分所有权便应运而生。对于专有部分，建筑物区分所有权人享有的几乎是完全的所有权，而我国《物权法》对此部分的界定只作了笼统的界定。针对这一情况，对专有部分的合理界定已成为迫切需要，笔者在此进行探讨。

一、建筑物区分所有权专有部分界定概述

1. 建筑物区分所有权专有部分界定的重要性

建筑物区分所有权的专有部分是指具有构造上及使用上独立性，并能成为区分所有权客体的部分。通常专有部分在建筑物各个不同部分的基础上形成，这种单独所有权与一般的单独所有权并无本质区别，一般具备三个要件：第一，建筑物在构造上可以区别且客观上可由住户自由支配；第二，可供一个建筑物单独使用，亦即区分以后各个部分可单独使用；第三，须经过登记，住户的专有权才能产生效力。而专有部分所有权通常是指在将建筑物分割成各个不同的单元部分的基础上所形成的所有权。依《物权法》的规定，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，即有权对专有部分予以占有、使用、收益和处分的权利。

2. 建筑物区分所有权专有部分界定的相关学说及评析

（1）“壁心”説。该学说认为区分所有建筑物的专有部分的范围达到墙壁、柱、地板、天花板等境界部分厚度的中心。该观点对于界定权利的范围较为明确，但对建筑物维护、管理较为不妥。

（2）“空间”说。此说认为专有部分的范围仅限于墙壁、地板、天花板所围成的空间部分，而界线点上的分割部分如墙壁、地板、天花板等则为全体或者部分区分所有人共有。此说实质是扩张区分所有中共有部分范围，排斥区分所有人对墙壁、地板等进行专属性支配，区分所有权人如果进行装修、维护等均需征得其他共有人同意，势必造成区分所有权人生活上不便。

（3）“最后粉刷表层”说。该说认为专有部分包含壁、柱等部分表层所粉刷的部分，但最后粉刷的表层部分为专有部分。此说既可以兼顾区分所有人现实支配的需要，又不会危及建筑物整体的安全。但其在计算建筑物面积时，所计算的面积实际上包含到壁心的面积，与一般的交易习惯所不相符。

（4）“壁心和最后粉刷表层”说。该说认为专有部分的范围应依内部关系和外部关系而定。在区分所有人内部、专有部分应仅包括壁、柱、地板及天花板等部分表层所粉刷的部分；但是在外部关系上，尤其涉及第三方关系时，专有部分应仅包含壁、柱、地板及天花板等部分厚度的中心线。

二、我国目前对建筑物区分所有权专有部分范围界定存在的问题

1.对建筑物区分所有权专有部分的规定不明确

我国《物权法》第七十一条规定：“业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物安全，不得损害其他业主合法权益。”对建筑物区分所有权专有部分未规定具体范围。

2.对建筑物区分所有权的共有部分的规定内容不完整

《物权法》第70 条规定，业主“对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利”。可见，《物权法》并未对共有部分给出明确的定义或者描述其准确特征；反之，《物权法》采取的是“除外式”立法技术；换言之，共有部分是区分所有的建筑物中除专有部分以外的其他部分。随后，《物权法》以部分条文采取零星列举的方式，明确了哪些部分属于共有部分。例如，《物权法》第73 条规定：“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。”很显然，《物权法》中的这些列举属于不完全列举，未穷尽共有部分的所有内容。

三、完善建筑物区分所有权专有部分界定的建议

1.以建筑物区分所有权专有部分的特殊性质明确界定标准

在《建筑物区分所有权司法解释》中对于建筑物的专有部分的问题做出了规定，该解释第2条第1款规定：“建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分： （一）具有构造上的独立性，能够明确区分； （二）具有利用上的独立性，可以排他使用； （三）能有登记成为特定业主所有权的客体。”

2.以其自身的独立性，划定专有部分具体范围

确定专有部分的具体范围即对专有所有权的客体量化，在理论上主要有四种学说，而“壁心和最后粉刷表层说”似乎成为学界的通说。但笔者认为该学说有其不妥之处，它模糊了专有部分的范围。“最后粉刷表层说”的主要缺陷实可经由解释而获至解决：所谓购买时计算交易面积至壁心，而实际专有范围却至粉刷层之矛盾事实上并不存在。因为区分所有人购买之面积并非其得以完全独立支配的面积，楼梯、通道等部分的共摊面积亦包含其中，而共摊面积组成部分当然不能由区分所有人单独支配。因此，可以解决上述所谓与交易惯例的不符或“矛盾”，无须引入复杂依内外部关系而确定不同的范围。①基于此，我们完全可以将“最后粉刷表层说”作为界定专有部分具体范围的依据。

3.进一步完善建筑物区分所有权的共有部分内容

就其本质而言，共有部分在物理上是由不可分割之要素所组成；在功能上，其是为全体业主所共用。对于未列举的其他场所和设施，可以根据具体情况确认其是否属于业主的共有部分。一方面，不能简单地将其一概认定为共有；另一方面，也不能简单的将其一概认定为开发商或其他机构所有，如果这些设施的建造是开发商为了履行其在售房合同中的约定义务，并且是由全体业主承担了其建造和运行成本，且这些设施的服务基本上仅保留给全体业主，则也可以将其认定为业主共有。

4.进一步完善立法

应采取法律解释的形式来完善法律规定的不足之处，这样做一方面为法院处理相关的案件提供统一的依据，利于提高司法效率，在解决矛盾纠纷的同时又提高法律的权威性；另一方面，以司法解释的形式出现，不会破坏法律的相对稳定性，而且为日后相应法律制度的修订完善提供很好的依据。同时，要关注国外其他国家在相应领域的发展态势，借鉴吸收其合理有效的部分，完善我国法律制度在这方面的不足之处。

参考文献：

[1] 陈辰.物权法热点问题解答[M].北京：中国方正出版社，2007.

[2] 韩松，张翔，姜战军.物权法所有权编[M].北京：中国人民大学出版社，2007.

[3] 刘智慧.中国物权法释解与应用[M].北京：人民出版社，2007.

[4] 李伟，李建明.浅议建筑物区分所有权之共有权.经济与法[J]，2011.

[5] 季峰，王能.完善建筑物区分所有权制度的建议.建筑经济[J]，2010.

注释：

①韩松、张翔，姜战军：《物权法所有权编》，北京，人民大学出版社2007年版，第179页。