为什么要限制养老地产发展

李丛德+黄晓萍

我国未来老年人口数量可能在2053年达到4.87亿，而目前我国需要专门服务的老年人至少有5000万。国务院的《十二五社会养老服务体系建设规划（2011-2015）》中，提出90：7：3的养老模式，即居家养老90%，社会养老7%，机构养老3%。由此可见，中国的养老地产的市场价值有多大。

2008年，保利地产涉足养老地产；2010年，远洋地产进入养老地产；2010年底，万科也宣布养老地产是新业务分支；同一时段，绿城集团也公布向养老地产转型。据中国养老地产协会调研，目前已经有30%-40%的房企进入了这个领域，其中半数以上已经以这个名义拿到了相关地块或者在申请过程中，一小部分已经开建或者销售养老地产。而宣布进入这个领域、正式涉足或者启动养老地产研究的企业已经高达60%-70%。其中，中小地产企业对于养老地产这一名义和模式更为感兴趣，其原因主要是因为中小地产企业在“拿地”和销售两大环节更为困难，养老地产的新模式更容易疏通政府关系，拿到土地，也更容易低价或以小产权、集资、租赁等方式在社会销售。因此目前很多养老地产其实都是旅游地产、廉价地产、小产权地产，购买人不是富有者、大单位职工群体，就是低收入人员。

土地成本是房地产的最大成本。如果养老地产和投资性商业住宅一样，那么其价格又有多少老人能够承受？如果养老地产价格限制，那么开发商的投资回报周期和利润如何保证？由此可见，高价招拍挂的土地根本不可能去做投资大、回报期长的养老地产，开发企业以养老地产的旗号低价圈地，开发成住宅高价销售，也是市场经济中用脚投的合理的票了。追根溯源，是国家的政策跟不上社会的发展、市场的需求，改革的速度慢于社会发展的速度。

限制养老地产发展的原因有很多，主要体现在购买群体分散、医疗资源垄断、交通设施不完善、土地资源供应不充分、房地产开发政策限制多、金融配套短缺，还有一部分的行业腐败问题在内。最核心的是性质定位、市场导向、功能保障、金融配套、市场规则和政策导向六大方面：

性质定位：养老地产不是养老院，而是住宅，是房主自己购买后需要居住使用，而不是投资性的消费性住宅。因此，养老地产首先就是私有房地产。其次，与目前国家政策中对于房地产的投资性归类不同，养老地产是消费品，不是投资品。同为地产，保障性住房、学校住房、军队住房就不是投资性地产，同样，养老地产也不能是投资型地产，至少不能是允许社会性游资随意进入的可以炒买炒卖的自由价格地产。养老地产应该也应包含商业性住房、保障性住房两大系统。其中保障性养老地产应为主体。通过限制交易、政府回购、特批土地和政府购买服务等方式来控制住房和实用价格。

市场导向：养老地产也要有市场导向，但不是投资性的市场导向，而是作为消费品的市场导向。一定要尊重市场的需求，满足供应。老年人是市场的决策者，而不是行政机关、垄断资源供应商和其他社会群体。国家必须要出台相关政策，直接规定购买者和参数性标准，而不是购买过程和交易流程，强化政府监管特色，杜绝行政权力的介入。

功能保障：养老地产的功能必须齐全，要具老年人特色，必须符合老年人的需求。养老地产不是旅馆，也不是集体宿舍，而是具有亲切感、归属感、尊严感和安全感的家。中国的家与欧美不同，是要包含子女和亲友生存空间的。养老地产要养人，要让老人长寿、舒适、快乐。除了下棋、打牌、唱戏、散步，更需要包括文化、医疗、教育、事业、技术、旅游、养生等各方面的服务。把老人当个宠物一样养着，有了桌子凳子车子票子片子，说了唱了笑了看了玩了，这是年轻人的想法，是远远不够的。养老地产要配套有完善的医疗，包括户内的急救室、充足的药品和设备，而不仅仅是有个社区医院即可。电梯要能放担架、户内要有监控通讯、空间设置要适应老人。同时，还需要提供充足的设施设备、信息化渠道、社交场所、工作场所，让老人和以前一样，能够处理自己的工作、事业、专业技术和社会往来。

金融配套：养老地产与其他地产不同，其消费者不是投资者，因此不能套用目前已有的金融模式。保障性住房可以很好地解决金融需求的数量问题，其次，应该出台国家政策性贷款、金融支持等措施，以长期、稳定的金融投资来解决一个社会化、基础性的产业支持。要想解决教育事业、妇女保护事业、社会保障事业一样去解决养老产业的问题。可以设立养老开发银行、养老性金融贷款，推广父母子女都在内的继承性信贷模式、个人信贷机构在内的抵押性信贷模式和个人保险机构在内的消费性信贷模式。

市场规则：由于老年人的经济收入的特殊性，养老地产的开发不能延续以前的商业房地产开发的模式，而必须要扩大市场准入范围，拓展建设开发参与成员。要出台积极的政策和行业性制度，允许和鼓励社会各界参与养老地产的开发、建设和运营。应该设立泛地产开发制度，让尽可能多的人成为开发机构、建设机构和服务机构，尤其是包括老年消费者自己以及继承人和代理人，减少商业性、投机性和暴利性开发机构的比例。

政策导向：养老产业是一个要比计划生育、妇女事业和残疾人事业还要重要的产业。处理得好，可以让国家和民族轻松发展、快速发展；处理不好，就会让整个国家和社会陷入内耗、混乱、甚至是倒退。孩子可以不生，老人不能不养。必须要拿出比计划生育、残疾人事业还要有力、全面的政策，从投资、金融配套、市场准入、规范标准、产业建设、税率、政务等各方面全面支持。要从人大层面进行立法，由国务院直接牵头成立委员会或者联席会议，要比放假旅游更要重视养老事业。endprint