南宁市耕地发展权价格评估研究

彭富桂

随着城市化和工业化进程的加快，建设用地的需求不断增加，占用耕地的数量必然不断扩大，这已成为中国土地利用的重要特征和鲜明特性，它在有效配合经济社会发展的同时，必然要占用周边的耕地，导致优质耕地的损失，对保护耕地增加了巨大的压力，加剧原本紧张的耕地供需矛盾。2010年底,我国耕地资源总额不足1.22亿公顷，人均耕地面积不到0.1公顷，不足世界平均水平的1/2。在耕地转用的过程中，因耕地和建设用地的价值差异造成的收益分配问题严重,农民的合法权益得不到保障，认真研究和解决这个问题，对于不断消除城乡差别，缩小贫富差距，建设新农村，走共同富裕的中国特色社会主义有着十分现实的指导意义。

一、耕地发展权价格含义

（一）耕地发展权的含义

农地发展权(Right of Agricultural Land Development)是指农地所有者为保护耕地资源和自然生态环境,为保证生存和促进和谐发展,为满足社会发展和维护公共利益的需要,依法将现有农地用于公共建设或者将其直接进入土地一级市场,从中取得土地增值效益的土地产权[1]。

耕地发展权是指耕地使用者改变耕地用途的权利,其内涵包括狭义和广义两个方面。狭义的耕地发展权是指耕地用途转变为建设用地的权利；广义的耕地发展权包括将耕地转变为最佳利用方式权利和提高耕地利用强度的权利[2]。

（二）耕地发展权价格的含义

耕地发展权价格是指依国家土地利用规划而将耕地只作为种植粮食这一用途,从而失去改变其土地用途取得更大效益机会的损失补偿,是耕地所有权中的耕地发展权的价值体现[3]。具体是指耕地用途转变后的市地价格与耕地价格、土地开发费用、利润的差值。耕地发展权价格评估是指对耕地的价格、耕地转变用途后的市地价格、土地开发费用以及利润进行估算，然后釆用差值法来判定耕地发展权价格。

二、南宁市区位和耕地现状概括

南宁市是广西壮族自治区的首府，位于广西南部，地处亚热带，北回归线以南，介于东经107°19′~109°38′，北纬 22°12′~24°02′，是全区政治、经济、文化、科技、通讯、交通、金融和教育中心，是我国构建大西南出海通道的枢纽城市。南宁市下辖青秀、兴宁、江南、西乡塘、邕宁6城区及武鸣、隆安、横县、宾阳、上林、马山等6县。

2012年，南宁市土地总面积 220.99×104公顷，其中农用地面积187.12×104公顷，占土地总面积84.67%；耕地面积68.65×104公顷，占土地总面积的 31.06%；建设用地面积16.87×104公顷，占土地总面积7.64%；未利用地面积17×104公顷，占土地总面积7.69%。2005～2012年期间，南宁市国内生产总值（GDP）由722.66亿元增加到2503.55亿元，年均增长30.8%；建设用地由13.46×104公顷增加到16.87×104公顷，年均增长率为25.32%；建设占用耕地由242.67公顷增加到1388.64公顷，年均增长率为59.03%。随着城镇经济的飞速发展，建设用地面积和占用耕地数量都在不断地增加，而建设占用耕地的年均增长率明显高于建设用地的增长率。

三、南宁市耕地发展权价格评估

本文对耕地发展权价格的评估是一个均价，是在耕地质量是均等、是可发展的，是在最佳土地用途条件下实现的、土地收益的界定是正确的条件下进行的估算。

（一）耕地价格的测算

1.指标体系的建立

耕地价格评估主要是由经济效益、社会效益和生态效益3个方面来反映，所以，指标体系的建立要立足于这3个方面，因此，本文选取耕地经济效益、耕地社会效益和耕地生态效益作为耕地价格评估的准则层评价指标，然后根据这3个准则层指标体系构建耕地价格评估的多层次指标体系（表 1）。

表1 耕地价格评估指标表

2.权重的确定

指标权重是用来表示各指标变量或要素对于上一等级要素的相对重要程度的体现。本文采用层次分析法来确定各指标的权重，层次分析法是一种定性和定量相结合决策分析方法，通过将复杂问题分成若干层次和若干因素，对各因素进行比较和计算得出各指标的权重。其方法如下：

（1）构造判断矩阵

假设有 n 个物体 B1，B2，…，Bn，将两个物体的重量进行两两比较，便可以建立如下判断矩阵：

当两个元素同等重要时，用1表示；当前一因素比后一因素重要一点时，用3表示；当前一因素比后一因素重要得多时，用5表示；前一因素比后一因素强烈重要时，用7表示；前一因素比后一因素极端重要时，用9表示。而2，4，6，8则表示相邻判断的中值。

判断矩阵都要满足cij=1和cij=1/cij，其中i，j=1，2，…，n。

（2）对判断矩阵进行一致性检验

如果判断矩阵存在关系 cij=cik/cjk，i，j，k=1，2，3，…，n，则称它具有一致性。 n 阶对称矩阵 A=（cij）n×n是一致的，其最大值λmax=n。

通过专家对耕地价格评估指标的评分结果进行综合分析后，建立判断矩阵，然后利用方根法求解判断矩阵的最大特征根及其所对应的特征向量，得出各指标权重如下（表2）：

表2 耕地价格评估指标及权重表

3.评价标准的确定

根据评价决策的实际需要，将耕地价格评价标准分为“高”、“较高”、“一般”、“较低”和“低”5 个等级，即评价标准集 U=｛U1,U2,U3,U4,U5｝={高，较高，一般，较低，低}。

4.计算单因素评价决策矩阵

根据耕地的研究与调查数据，采用模糊数学和精确数学方法对各个评价指标进行定量估算，然后由评判专家小组的每一个成员根据已知的评价等级标准依次对各个指标进行评价。假定x个评判专家小组，其中有y个专家对因素Bij同意 “较好”的评价等级，即持同意意见的专家占专家小组总人数的y/x,其他各指标依次类推。根据评判专家意见，得出耕地价格单因素的评价决策矩阵为：

5.模糊合成运算

对权重模糊矩阵W和模糊关系矩阵R进行模糊合成运算,就得到模糊综合评判结果矩阵Q:

Qi=Wi。 Ri=[Qi1,Qi2,…,Qi5](i=1,2,3)

模糊集Q=W。R就是对评价对象运行模糊综合评判而得到的结果,式中“。”为模糊矩阵的复合运算符号。

根据层次分析法确定的权重，可得：

W=[0.58,0.25,0.17]

W1=[0.24,0.24,0.18,0.35]

W2=[0.33,0.22,0.17,0.28]

W3=[0.46,0.36,0.18]

根据模糊合成运算公式，对指标进行一级计算、二级计算和综合计算，最终得出对耕地价格评估的影响成果：

Q1=W1·R1=[0.47，0.25，0.12，0.03，0.12]

Q2=W2·R2=[0.26，0.15，0.21，0.10，0.27]

Q3=W3·R3=[0.49，0.28，0.06，0.05，0.13]

因此，B中各子集的综合评价决策矩阵为：

通过对权重综合评价决策矩阵进行模糊合成运算，得到南宁市耕地价格模糊综合评价结果：

Q=W·R=[0.42，0.23，0.13，0.05，0.16]

6.耕地价格向量的求取和耕地价格的测算

确定耕地资源价格向量的关键是制定耕地资源价格上限,采用年产值倍数法计算耕地资源价格上限,考虑到耕地生产收益和耕地社会稳定因素,土地管理法规定土地补偿费和安置补助费不得超过前3年耕地年产值平均值的30倍，因此，本文把前3年耕地年产值平均值的30倍作为该年耕地价格上限Z,即耕地价格在0到Z之间，根据上文把耕地价格分为5级,釆用等差间隔法将耕地价格划分开来[1]。

南宁市前3年耕地年产值的平均值为177.92万元，那么，南宁市耕地价格的上限为177.92，将177.92为间隔进行等级划分，间隔差为44.48，构造价格向量V。

V=（177.92，133.44，88.96，44.48，0）

P=V·Q=（177.92，133.44，88.96，44.48，0）*(0.42，0.23，0.13，0.05，0.16)

=120.09(万元/公顷)=120.09（元/平方米）

（二）市地价格的测算

市地的价格用单位面积土地收入来表示，其公式为：单位面积土地出让收入=土地出让金总收入/土地出让总面积，通过资料查询、数据收集，计算出南宁市单位面积土地出让收入为1844.67元/平方米。

1.土地开发费用的测算

耕地经过转变用途，进行“五通一平”、“七通一平”的开发，由“生地”转变为“熟地”,即成为可供城市建设的城市土地。根据广西各市“五通一平”土地开发费用标准，得出南宁市土地开发费用为185元/平方米。

2.利润的测算

参考中国统计年鉴，2009年以来，全国房地产行业的平均利润率在 15%~20%左右，而广西北部湾经济区房地产开发项目的平均利润在17%左右。2004年3月，国土资源部的一份监测报告显示，全国大多城市房地产利润率超过10%，中高档房地产平均利润率为30%~40%，远高于其他行业，而国际上房地产平均利润率在 5%左右[3]。结合以上全国和广西房地产行业平均利润的数据以及广西各城市土地市场的发展状况，南宁市的土地开发利润率按19%进行计算，最后估算出南宁市的开发利润为34.2元/平方米。

3.耕地发展权价格

釆用差值法确定耕地发展权价格,具体公式为:耕地发展权价格=市地价格-耕地价格-（土地开发费+利润），最后得出南宁市耕地发展权价格为1507.18元/平方米。

四、结 论

通过对南宁市耕地发展权价格的估算，得出如下结论：耕地价格为120.09元/平方米，市地价格为1844.67元/平方米，土地开发费用为185元/平方米，利润为32.4元/平方米，最后得出南宁市耕地发展权价格为1507.18元/平方米。从估算结果看出，耕地转用后的价格明显高于转用前的价格，在一定程度上说明现有耕地转用价格具有上提的空间。综上，实事求是地上提耕地转用价格，对于进一步缩小城乡差别，走共同富裕的中国社会主义道路有着十分重要的现实意义。

[1]黄丽军.耕地发展权价格评估研究[D].湖南师范大学，2012.

[2]任耀.耕地发展权价格评估与交易机制研究[D].湖南师范大学，2010.

[3]张志，刘耀林，龚健.耕地转为建设用地价格评估[J].自然资源学报，2009，（12）.

[4]秦胜荟.农用地发展权价格及其应用研究[D].广西师范学院，2013.