民法案例分析之夫妻一方擅自出卖共有房屋的处理

李琳

案例：王某和崔某2000年结婚，2002年两人全款买了一套一室一厅的房子，房产证登记在王某一人名下。2011年又购买了一套大房子。丈夫王某想投资生意需要钱，但是崔某不同意，于是2012年王某背着崔某以5000元一平方的价格将房子卖给了韩某，韩某一次性支付给王某35万元，韩某已经入住，但是一直没有办理过户手续。2013年王某和崔某一室一厅的房屋价格上涨到每平方米7000元，崔某和王某商量卖房。此时王某如实告知，崔某和王某协商将房屋以每平方米7500元的价格卖给吴某，吴某支付了房款，并办理的过户手续。随后吴某要求韩某搬离此房，韩某便将王某和崔某告上法庭，主张善意取得，要求吴某为其办理过户手续。崔某主张房子未经其同意而被出售，要求法庭认定王某和韩某所签的合同属于无权处分的合同，应认定合同无效。吴某主张拥有房屋所有权，要求韩某搬离該房。

该案例中所涉及的法律知识如下：

第一、关于夫妻公共财产。王某和崔某2002年购买的一室一厅的房子是在两人结婚后购买的，虽然登记在王某一方名下，仍属于夫妻共同财产。所谓夫妻共同财产是指从夫妻关系建立到夫妻关系结束期间双方的工资、奖金、生产、经营的收益等。因此应当认定王某和崔某2002年购买的房屋属于夫妻共同财产。

第二、关于共同共有。夫妻共同财产属于共同共有，如果是对共同共有的不动产或动产进行处分，应当经全体共同共有人的同意。对房屋进行处分，应当经过王某和崔某的同意。而本案中，王某处分该房屋时并没有取得崔某的同意，因此违反了对夫妻共同财产处分的规定。崔某也是基于此条规定要求认定卖房房屋的合同属于无权处分合同。这里需要区分无权处分和无权代理。王某未经崔某同意以自己的名义将房屋卖给韩某的行为是无权处分，王某未经崔某同意以夫妻的名义将房屋卖给韩某的行为是无权代理。无权代理的合同，未经被代理人的同意，对被代理人不会发生法律效力，其后果由行为人负责。

第三、韩某要求认定善意取得缺乏法律依据。《物权法》第一百零六条规定了善意取得的法律要求：1、受让人受让该不动产或动产时是善意的。该案中，有证据证明韩某在受让该不动产时不知道崔某的存在，因为信任房产证上只有王某而与其进行交易，韩某是善意的。2、以合理的价格受让。经产证，王某和崔某之间卖房房屋时，该房的价值是每平方米5500元，5000元并未低于价值的30%，应认定为合理价格。3、转让的不动产依照法律规定应登记的已经登记。房屋属于不动产，我国法律规定，不动产的设立、变更、转让和消灭，应当依法登记，除非法律另有规定，未经登记的不动产不发生效力。虽然王某已经将房屋交付给崔某，但是并未办理过户手续，因此该房屋的物权并没有变动，所以韩某善意取得的主张不能获得支持。

第四、该房所有权人是吴某。吴某与王某和崔某达成合意，签订了房屋买卖合同，交付了房款并办理了过户手续，不动产物权登记已经发生了效力。吴某是房屋所有权人，物权是绝对权，吴某可以基于此要求韩某搬离该房屋。韩某依据跟王某的合同交付了房款，但是合同被认定了无权处分，无权处分的买卖合同若无其他效力瑕疵，合同有效，但因为出卖人王某是无权处分，并且房子已经卖给吴某并办理过户手续。因为债权的相对性，韩某的主张只能针对王某和崔某，而不能针对吴某，买受人韩某可以要求王某承担违约责任，或者要求解除合同并主张损害赔偿。

综合本案，韩某虽为善意，但最终因为没有办理过户手续而不能取得房产，这也提醒我们，在进行不动产买卖时，一定要及时的要求办理过户手续，只要这样才能获得法律的保护。（作者单位：郑州大学法学院）