物业税开征对中国房地产市场价格的影响探讨

2014-09-26陈设

经济研究导刊 2014年21期

陈设

摘要：当前房地产税制存在着诸多问题，而“合并各税种，开征物业税”是解决这些问题的必然选择。但是现在还有很多条件不具备，而且物业税对中国政府、企业以及广大老百姓都关系重大。因此，试图以北京市为例，探讨可能开征的物业税对房地产市场的影响。

关键词：物业税；房地产市场；影响

中图分类号：F810.42 文献标志码：A 文章编号：1673-291X（2014）21-0079-04

房地产市场的走向是中国宏观经济发展的“阴晴表”，因此如何引导中国房地产市场的健康发展是各界政府的主要任务。本文将从物业税实施的角度出发，对此进行研究和探讨。目前，现行房地产税制几十年未做过变动，已经明显与高速发展的国民经济不相适应，成为房地产市场正常运作的巨大障碍。中国应将现有房地产税制中引入“物业税”这一保有阶段的税种，这些问题才会得到根本性的解决。

中国税收制度中涉及房地产的营业税、耕地占用税、城镇土地使用税、契税、土地增值税、城市维护建设税、房产税、个人所得税、企业所得税、印花税等10个税种中，房地产流动阶段涉及的税种有：购置房地产应缴纳的税种，主要包括契税和印花税；出售房地产应缴纳的税种，主要包括营业税、印花税、企业所得税、个人所得税、城市维护建设税；出租房地产应缴纳的税种，主要包括营业税、房产税、城镇土地使用税、印花税、企业所得税、个人所得税和城市维护建设税。房地产保有阶段涉及的税种主要有房产税、城镇土地使用税和耕地占用税。

而“物业税”概念在中国被提出后，迅速在理论界、老百姓和政府部门等不同层面引起不小的反响与争论。一般来讲，“物业”是指房地产及其附属物。物业税是对房地产征收的一种税，又称财产税或地产税，主要是针对土地、房屋等不动产，要求其承租人或所有者每年都要缴纳一定税款，而应缴纳的税值会随着不动产市场价值的升高而提高。

下面以北京为例，阐述物业税开征对中国房地产市场价格的影响：

一、北京市的房地产市场的宏观经济环境

自北京召开 2008 年奥运会以来，房地产市场曾经经历短暂的低谷。为了拉动经济，抵御全球金融危机，中央及北京市政府先后出台了以“免税降息”为主要手段的积极的财政政策和适度宽松的货币政策，以鼓励住房消费。于是，受益于多年发展形成的支柱产业地位，房地产行业获得各级政府政策的扶持，迅速触底反弹。然而，在房地产市场火爆的同时，滋生了投机行为，“地王”频现，房地产泡沫越积越重。2010 年中国房地产政策由此前的支持转向抑制投机，遏制房价过快上涨，并且先后采取了土地、金融、税收等多种调控手段，但政策执行效果并不尽如人意，成交量虽然降低，但房价依然走高。2011 年、2012年以及2013年，中央及北京市地方政府的房产调控力度加大，先后出台了“国八条”、“京十五条”以及“京十八条”等政策，不仅加重了房地产交易环节的税收，还禁止京籍的单身北京人购买第二套住房，同时对短期内买卖住房的行为课以重税，还联合房屋管理部门，实行家庭住房的限购政策，于是，政策效果开始显现，房价的上涨幅度暂时被控制。

北京市 2012 年新建商品住宅市场成交均价约为 21 585 元/平方米，比去年的 20 063 元/平方米上涨 7.6%，其中 12 月成交均价为 22 139 元/平方米，比年初的 23 048 元/平方米下降 3.9%。3 月、4 月、11 月月均价低于去年同期。新建商品房项目均出现成交价格低于拟售价格的情况，无论从城区还是郊区来讲，新建商品房价格呈现量价齐跌的态势持续到 2013 年底。

二、北京市房地产供需状况

（一）北京市房地产的需求情况

本文选用房地产的销售额及销售面积作为体现房地产市场需求的两个指标，因为房地产的销售面积直接反映了房地产作为商品最终转移到购房者手中的情况，属于房地产市场的有效需求。1991—2012 年北京商品房销售面积及其销售额所显示的总体特征为：

第一，商品房销售面积及其销售额增长的规模大、速度快。与销售面积相比，商品房销售额的增速更为显著。表1 显示了北京市商品房销售面积由 1991年的 154 万平方米增长到 2012 年的 1 639.5 万平方米，增长了近 10.65 倍。商品房销售额也由 1991 年的 22 亿元增加到 2012年的 2 915.4 亿元，增长了近132.52 倍，究其原因是房地产销售均价上涨较大，带动了销售额指数性增长。

第二，住宅是房地产市场的主体，其所占比重略有下降。从表中资料来看，住宅占商品房总销售额和销售面积的比重分别为 83%和 90%，说明住宅房地产一直是北京市房地产市场的主体。分年度来看，从 2006 年之后的五年，住宅房地产所占比重下降幅度较大，原因是非住宅型房产增多，房地产结构调整更趋于多样化。

第三，房地产需求不断增大，受政策影响明显。1991 —2005 年，商品房销售额及销售面积几乎没有波动，一直持续增长，而 2006 年以后，则出现较大波动，且波动幅度最大的年份是 2008 年和 2012 年。这与 2008 年世界金融危机及随后中国的房产调控政策演变是相符合的，证明房地产市场的需求受政策影响较为明显。

（二）北京市房地产的供给情况

房地产投资是房地产行业快速发展的原始动力。如表 2 房地产投资在1995 年达到了一个高峰，此后的房地产投资比重略有回落，1998 年之后房地产投资稳步上升。中国 1998 年取消福利分房制度，此后，商品房投资建设比重持续增大，近五年来，北京市的房地产投资占固定资产投资比重平均维持在 50%的水平，说明房地产投资是北京市固定资产投资的一个重要组成部分。从商品房竣工面积来上看，1991 年以来，商品房竣工面积持续上升，到 2005年达到了峰值，而后急剧下降。但反观同期的房地产需求市场依然旺盛，房价不断走高。这种反差出现的原因之一是房地产开发商预期未来房地产价格会继续维持快速上涨的态势，因而通过放缓竣工速度以期在未来能够获取更多利润，出现土地闲置开发现象，即“捂盘惜售”现象。endprint

三、物业税开征对房地产价格的影响

自物业税被首次提出，其对房地产价格的影响一直是理论研究的重点和热点，这是由于我们讨论的物业税征收方案将把城镇住宅纳入征税范围，而住宅是房地产市场的主体，从北京市来讲，占到房地产市场的 80%以上，并且住宅作为百姓的基本居住需求，在日常生活中发挥着无可替代的作用，因此本文将着重以住宅为主分析物业税对房地产价格的影响。

（一）物业税对自住型房地产价格的影响

消费者的住房需求分为两种：购买住房和租赁住房。而住房市场又可以分为增量房市场（即新建住房）和存量房市场（即二手房）。增量房的出售方一般是房地产企业，而存量房的出售方往往以个人居多，因此，房屋在转让时其房价的构成有所不同。对于增量房来讲，房价的构成包括取得土地价格、开发成本、建筑成本、相关税费及企业利润等，存量房的出售价格则与市场供需状况及增量房价格和消费者预期有关。在买房市场的条件下，存量房的出售价格应该在售房者取得房产的价格基础上，兼有转嫁的销售方税费以及根据市场价格形成的利润。

随着国家对房地产业的宏观调控政策的日益收紧，从房地产供给方面加大力度，北京的房地产市场的供给弹性有所加大，而购房者更趋于理性，因此，房屋成交价能够更多地体现购房人的意愿。因此我们假设房价趋近于理性购房者愿意支付的价格，以此来研究物业税开征对新建房价格的影响。假设购房人购买住宅用于自住而非投资，那么其在保有房产期间，每年都必须缴纳物业税，换言之，购房人购买房产不再是一次性的支出，而是每年都会支出相关的税费，其保有阶段的成本显著上升。假设房产消费者完全理性，那么其愿意为其所有的住宅而支付的总价格将仍然等于物业税开征前购买该房产的价格。

我们可以这样理解，税率和房价增长率高意味着每年需缴纳的物业税增高，因而消费者出于成本最小化的意愿就会选择当前价格较低的房产。根据相关测算，若未来七十年房地产价格的年增长率在 1%～3%，物业税税率越小，当前住宅房产的价格变动就越小。当物业税税率在 0.7%到 0.8%左右时，住宅房产的价格理论上的下降比例将在 10%左右。当物业税税率取 1%，房价增长率取 3%时，从表中计算结果来看，理论上将会使当前房价下跌 13%。据媒体报导，2012年北京新建普通住房成交均价为 13 173 元/平方米，比2011年的成交均价 14 847 元/平方米，即北京房价控制目标下降了 11.3%，结合2012 年以前连续六年的房地产价格指数，北京市房价年增长率平均为 6%左右，如果设定物业税税率 0.3%的标准计算，且近期开征物业税，北京市新建商品房的价格理论上还将下跌 4%左右，即 12 646 元/平方米。就近几年房地产价格的走势来看，房价年增长率在逐年减少，甚至可能出现负值，因此，出台物业税对房价的影响也势必越来越小。

（二）二手住宅的影响

二手房市场的住房价格主要受市场供求及增量房价格影响。在实践中，一般来讲，在同一区域中，二手房的价格总是不高于新建房价格的。因此，二手房价格的形成更多体现的是在增量房的价格线下，市场供求与买卖双方博弈的结果。短期内，二手房价格会随着新建住房价格下降而有所下降。从卖房者角度来看，随着二手房市场价格的持续降低，最终供给方将减少供应量。从购房者角度来看，住房保有成本的增加会使一部分购房者短期内持观望态度，购房需求也会有所减少。总之，物业税是通过作用于二手房供求关系来影响二手房价格的。下面，我们用需求弹性来分析物业税开征对二手房价格的影响。根据中国的现实状况，消费者的住房需求弹性应该在 0～1 之间，供给弹性小于需求弹性（如图3所示）：

图3 住房的供求弹性

设横轴 Q 为住宅交易数量，纵轴 P 为住宅交易价格。物业税开征前住宅市场供求的均衡点为 E，物业税开征后，由于在买方市场内，需求比供给更为敏感，供给曲线短期保持不变，需求曲线向下移动，移动的垂直距离 EA 为七十年的业税现值之和。二手房市场价格在 E 达到新的均衡，均衡价格为 PK。从图中可以明显看到，房价的实际下降值为 EB，小于 EA。这说明，房地产的消费方和供给方共同承担物业税，其中由消费者承担的部分为 AB，由供给方承担的部分为 EB。至于双方承担值的大小，则取决于需求和供给的弹性。总的来说，需求弹性越大，实际由供应方承担的物业税越多，供给弹性越大，由消费方承担的物业税就越多。由此可见，二手房价格在短期内会随新建房价格的下降而下降，但降幅有限，且因供求双方力量对抗而呈现小幅波动。

（三）对投机性房地产价格的影响

房地产投资者获取房产收益有两种情况：一种是长期持有，获取租金收入，另一种是根据房地产市场情况，短期内贱买高卖或是空置房产，等待时机一次性获取房产溢价收入。本文采用罗伯特·霍尔和约翰·泰勒在《宏观经济学》中的研究方法，将资本利用的分析引入房地产投资中，分析房地产投资者的成本及收益。房产保有阶段的税费：在房地产保有阶段，房屋所有者需要承担物业税和出租房产相关的所得税。由于中国目前房地产出租相关制度并不完善，出租住宅一般没有登记备案，导致对个人出租所得的征管手段不足，征税率较低。因此，在本节的研究中忽略出租房产的所得税支出，将物业税作为保有阶段房屋出租人的主要税费支出。另一方面，房屋出租者的收益主要由两部分组成，一个是房屋出租的租金收入；另一个是房地产价格变动导致的损益。

物业税开征后，房地产投资者的税费支出增大，导致其保有阶段的成本升高。若其投资利润率仍然为正，表示投资者有投资收益或者至少不亏损，则房屋投资者会继续保有房产，房价将平稳或略有上升；当其投资利润率为负时，房屋投资者亏损，理性的投资者会选择出售房产或是放弃投资计划，投资需求下降，房价将会下降。根据目前中国政府调控房价的决心，在政策性影响下，房价继续快速上涨的可能性不高，因此，前两种情况发生的可能性较大，即房价会有一定的下降，但其下降幅度，仍需结合多方面因素具体分析。

总之，物业税的开征对中国深化财税体系改革有重要意义。世界上多数国家将房地产保有税作为地方财政收入的主要来源，且在调节贫富差距和房地产市场经济方面发挥着重要作用。中国房地产税收制度体系由于历史原因和现实因素在房地产税制设计上存在很多缺陷，国外及中国香港地区开征物业税的经验是值得借鉴和研究的。

参考文献：

[1] 马克和.中国开征物业税的难点及现实选择[J].税务研究，2012，（4）.

[2] 倪红日，尹佳音.财产税国际比较及对中国物业税的税权划分的启示[J].涉外税务，2012，（1）.