2014年：房价稳着陆

高峰

据专家分析，随着供应的逐步增加，严重的供求矛盾将进一步缓解，预计今年整体市场的房价涨幅将逐步趋缓；交易量方面，购房需求的释放也将保持平稳。

随着去年年底新一轮调控的上马，前期涨幅较高城市的房价涨幅已得到有效遏制，今年房价会否继续高歌猛进？还是会受长效机制、资金面等方面影响，泡沫破灭？此外，随着城镇化的开启，中国房地产市场将以怎样的面貌呈现？作为房企应当有怎样的应对策略？有专家分析，今年中国房地产市场去泡沫化持续，房地产开发将迎来匀利时代。

宏观调控继续从严

去年的房地产市场给人们留下了一个“热”字，但房价难以遏制，“地王”频繁刷新，让人们再次考量调控政策的延续性。限贷限购等行政政策多次运用后效果减弱，信息联网、房产税等长效机制的出台预期也再次被加强。

不久前，国家住建部部长姜伟新在全国住房城乡建设工作会议部署今年工作时明确表示：“继续抓好房地产市场调控和监管工作”，并指出“要强调调控的针对性。针对房地产市场出现的新情况，更加注重分类指导。北京、上海、广州、深圳等房价上涨过快的城市要从严落实差别化住房信贷税收和住房限购政策。房价开始下跌的城市，要注重消化存量，控制新开发总量。”去年，全国有17个城市出台了稳控房价的政策措施。今年，政府将保持调控政策的连续性和稳定性，执行好既有调控措施，同时推进房地产领域深化改革的工作，加强市场监管。

各种迹象表明，中国房地产市场开始进入由粗放式的高速成长到理性健康成长的转型期，房企的生存环境发生了根本性改变。房企不但要面对政策变化和行业转型，还要面对同行业企业整合洗牌。行业竞争从土地储备、融资、市场份额、区域拓展、人才、产品设计等多方面全面开展。

匀利时代到来

随着房价不断攀升和调控收紧，房地产各项指标已有放缓迹象。全国工商联房地产商会会长聂梅生表示，去年各项房地产指标处于高位，但增幅下降趋势明显。随着挤泡沫的继续，今年房价增速放缓已难以避免。聂梅生表示，一旦形成这样的趋势将产生惯性，尤其是政府“有形的手”减少干预后，今年房地产市场将延续去年走势，平稳放缓形成稳着陆。总体看来，土地价格一路走高，房企利润下降明显。虽然一线城市房价同比涨幅纷纷超过20%，但地价却远超过这个数字。

根据此前上市房企公布财报，去年前三季度，132家房企实现营业收入3954亿元，同比上涨36.9%；纯利润达443亿元 ，同比上涨24.6%。然而，去年三季度的净利润率仅为9.1%。专家认为，房地产开发均匀利润的时期已经到来，这意味着房企未来不能再以单一住宅类发展，而应实现产品结构多元化，增强抗政策风险和行业周期性风险能力。保持合理的土地储备和结构，在资金实力、土地储备规模和开发速度中保持动态平衡。

房企布局新型城镇化

在新型城镇化的大背景下，随着发展规划的进一步落地，地产行业将迎来新的发展空间，新增城镇人口的住房刚性需求将继续保持增长态势，特别是房地产长效机制的建立。城镇化的发展趋势使城市运营商的出现成为必然，未来两三年出现的房企大腕，将不再是那些做常规住宅开发的企业，而是一些从常规房企中产生的城市运营商。

城市运营是个复杂的系统工程，其战略选择及其运营模式至关重要。随着市场进入成熟阶段，国家对住宅地产的调控逐渐趋于常态化，商业地产逐渐成为新的增长点，而住宅地产的现金流优势是商业地产不可比拟的。因此，集合了住宅与商业多重形态的功能齐全配套全面的城市综合体项目，将是开发商的首选。这种大型综合体最适合在城市的区域中心进行，它实际上就是对一个区域的整体运营，是整个区域的新经济中心、娱乐中心、高端居住中心。作为商业地产最具代表性的产品，城市综合体将商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱和交通等城市生活空间进行组合，对城市发展起显著的拉动作用。

值得注意的是，目前城市综合体盲目追求大体量，高估辐射能力，存在“库存高需求低、招商难空置高、经营难回报低”等诸多风险。应给地方政府和开发商“降温”，合理控制城市综合体数量，警惕烂尾风险，从抓运营管理着手提高质量，预防形成城市“黑洞”。下一个20年，中国房地产所追寻的“热点城市”将发生微妙的位移，特别是在当前的经济形势下，中部地区承东启西的战略意义将有更大体现。endprint