吉林省应对国家房地产调控政策的策略研究

王佳蕾

摘要：近年来我国各地房价节节攀升，国家为稳定房价，从2009年12月开始针对房地产市场进行了最新一轮的房地产调控政策，此轮调控政策手段多样，力度空前。由于吉林省房价较低，住房市场以刚性需求为主，为避免全国性的房地产调控政策对我省房地产市场的打压过大，本文从房地产企业、购房者和吉林省政府三个角度提出应对国家房地产调控政策的策略。

关键词：国家房地产调控政策；房地产企业；购房者2009年，我国商品住宅销售面积、销售套数和销售额均比2008年大幅增加，商品住宅平均价格也比2008年上涨24.69%，部分城市房价几乎翻倍。对于全国房地产市场短期偏热的状况，国家对房地产市场实施了新一轮的紧缩性宏观调控，相继出台了国四条、国十一条、新国八条、国五条等调控政策。吉林省房地产市场发展比较平稳，房价较低，市场需求也以刚性为主，为防止国家出台的较严厉的房地产调控政策冲击吉林省房地产市场，阻碍其自身的健康发展，房地产企业、购房者和吉林省政府要分别作出相应对策。

一、房地产企业对策

（一）扩大融资渠道。房地产企业大多数资金来源于银行,在国家不断收紧银根的情况下，房企要想继续生存和发展下去，就必须摆脱对银行贷款的过分依赖，改变融资战术和战略，扩大融资渠道，降低融资成本。房地产企业除了银行贷款融资外，还可以选择的多元化融资渠道有公开上市融资、房地产债券融资、“夹层”融资、房地产信托投资基金等等。规模较大的房地产公司通过公开上市可以使企业直接融资，快速筹到资金，降低金融风险，减少融资成本。房地产债券属于企业债券的一部分，由于我国出现过多起房地产商推出投资债券到期却无力归还本金及利息事件，国家开始限制房地产企业发行债券，但是随着国家对资本市场改革的推进，房地产开发企业将有机会发行债券融资。夹层融资是一种准房地产信托投资基金，它的投资形式介于股权与债权之间，可以创新出多种金融产品，融资方式比较灵活。房地产信托投资基金是一种向多个投资者汇集资金并将盈利归还投资者本息的一种信托基金，它为房地产企业提供一种可选择的融资渠道。

（二）控制成本。房地产企业要通过科学的组织和管理，降低成本支出。通过降低资金成本、原材料成本、销售成本等来减低企业成本，提高企业市场竞争力。房地产企业可以通过降低企业负债率，拓宽融资渠道，及时收回售房款等应收款项，建立良好的贷款信誉来降低资金成本。要降低建筑原材料的成本，房地产企业可以通过集中采购原材料，与原材料供应商建立长期稳定的合作关系，合理储备原材料等方式。房地产企业要降低销售成本，就要优化销售流程，使房屋销售的每个环节快速运作并有机组合起来，提高销售效率，同时还要节约人力资源成本，让每个职工各司其责，避免对人力的浪费。

（三）增强核心竞争力。房地产开发企业要想在激烈的市场竞争中生存和发展壮大起来，就要通过以下几种方式增强自身的核心竞争力。第一，增强企业创新能力。房地产企业要根据购房者的承受价格和市场对住房类型、户型结构的需求变化调整自己的投资和产品设计，满足有效需求。房地产企业的创新还包括对企业理念、服务质量、营销手段、管理方式、开发产品的创新。第二，打造和维护企业品牌。房地产企业要通过质量过硬的产品和诚信可靠的口碑来建立维持自己的企业品牌，增强企业认同度，对市场产生扩散、持续和放大效应，增加产品价值，降低各项成本，在市场竞争中获取更多优势。第三，构建正确的企业文化。企业文化是企业的灵魂，良好的企业文化能够使员工对工作产生使命感和责任心，对公司具有认同感和归属感，对工作成绩产生荣誉感和成就感，增强企业的凝聚力和团队精神，推动企业继续向前健康发展。第四，提高员工素质。人是第一生产力，员工的素质与企业的生存与发展息息相关。高素质的员工具有较高的分析判断能力、工作效率和工作质量，加速企业发展壮大。房地产企业要加强对员工房地产知识、工作技巧、房地产相关法律法规、职业道德等的培训和教育，提高员工的综合素质，建设一支态度严谨、技术过硬、经验丰富的高素质工作团队。

二、购房者对策

（一）刚需购房对策。“限购”政策的实施以及信贷政策的收紧，使得刚需人群尤其是长春地区的刚性需求购房者要珍惜为数不多的购房机会，对于首次置业者和改善性购房者分别有以下建议：

（1）首次置业者用尽首贷优惠政策。大多数首次置业者年龄较轻，积蓄有限，需要向银行申请购房贷款。目前住房商业贷款执行的标准是首套住宅首付不低于30%，二套住房首付不低于60%，并且利率上浮10%的政策，三套以上住房不予贷款，而且对二套房的界定是“认房又认贷”，二次房贷的购房成本会增加，所以首次置业者要充分利用首次贷款机会，用足首付下线，慎重选择房源，用现有购房资金贷款购买房屋总价最高的住房，使得所购住房的面积、功能、位置等都相对较好，能够满足家庭很长一段时间对住房的各项需求，以免因考虑不周短时间内又要换房带来的巨大纠错成本。另外首次置业者也可以考虑选择房龄超过五年的二手房，这种二手房一般地理位置佳，配套完善，交通方便，生活成本相对较低，而且可以省去一大笔营业税，降低购房成本。（2）改善性购房者尽量做到一步到位。对于限购地区的改善性购房者，在不出售已有住房的情况下只有这一次购房机会，对于首套房已经贷款或者首套房并未贷款但没有出售的改善性购房者也只有这一次贷款机会，所以在选择改善性住房时要慎重选择房源，尽量做到一步到位。改善性购房者在选择新住房时，目标比较明确，对房屋的要求具有较强针对性，建议选择品质较好、舒适性较强、实用性较高的住房，能够满足家庭长期居住要求。

（二）投资者购房对策。在国家稳定房价，坚决打击投机投资性购房的房地产调控主要基调下，不排除将来出台更多的针对投资投机性购房者投资住宅的限制政策。因为长春市实施“限购”政策，一部分投资者由于已经拥有两套以上住房而没有在长春继续购买住房进行投资的资格，再加上差别化利率贷款以及高额二手房转让税费，使得投资者受到限制。在这些控制政策下房产投资者可以考虑以下投资策略。

（1）投资商业地产。由于国家对房地产市场的调控重点是住宅市场，并未对商业地产进行限制，所以投资者可以转换思维，从投资住宅转向投资商铺、写字间、商住公寓等商业地产。商业地产对城市的发展能都起到一定程度的推动作用。目前吉林省以写字楼、商业广场、城市综合体为代表的新兴商业地产相继出现且规模效应日益扩大，商业地产正在快速发展，具有巨大的升值空间。商业地产首付最低只有20%，首付比例和利率都比二套住宅低，而且商业地产的投资具有多样性，除了出售还可以自营、出租，是比较理想的投资工具。商住两用公寓不受“限购”限制，而且面积小、总价低、投资门槛低，既可自住又可投资、出租，对于投资者也是比较好的投资项目。另外，投资商业地产要尽量选择在黄金地段，由于地段的稀缺性，下跌空间有限，而上涨的速度要高于其他地段。（2）投资三、四线城市房地产市场。国家的房地产调控政策主要是针对房价过快上涨的一、二线城市，所以在这些城市投资房产既受到限购令的束缚，投资成本又比较高。三、四线城市没有购买限制，投资门槛也比较低，随着我国城镇化进程的加快以及大批优质房企的进驻，这些城市的房地产市场具有很好的发展前景，所以对三、四线城市的房地产市场进行投资也是一个值得考虑的投资方式。

三、吉林省政府对策

国家制定的房地产调控政策是从全国房价的角度出发，并未具体到各个省份，而吉林省房地产市场以刚性需求为主，房价也并没有像北上广地区那样过快上涨，仍然处于合理区间，所以吉林省政府既要落实国家政策，又要把握调控力度，不能对房地产市场打击过大，避免破坏吉林省房地产市场的生态平衡。在制定吉林省房地产政策细则时，把政策用足，最大限度的利用中央政府的鼓励性政策，最低限度的遵守中央的限制性政策，执行中央政府的政策底线。

为了进一步推进吉林省房地产市场的繁荣，稳定吉林省住房价格，更好的满足吉林省居民的住房需求，吉林省政府可从以下几个方面采取措施：

（一）增加土地有效供给。土地供应量的增加可以减缓土地价格上升势头，降低房地产商开发成本，而且土地供应量的增加，进而带来商品房供应量的增加，能够缓和供求矛盾，对商品房价格起到稳定作用。同时还应加强对房地产开发用地的监管，通过征收高额土地闲置费、收回土地使用权等方式加大力度对闲置土地进行清理和处置，坚决打击各类囤地行为，督促开发企业对已供土地按合同进度加快开工、建设和销售力度，增加普通商品住房有效供应。部分实力雄厚的开发商将竞拍来的土地进行囤积，待地块价值上升再兴建住房，该行为推动了房价上涨，通过对囤积地块实施整管，能够对稳定房价起到一定积极作用。

（二）调节住房供应结构。 鼓励中低价位、普通商品住房及经济适用住房建设，加大廉租房、经济适用房建设力度，建立健全住房保障体系，解决低收入群体的住房需求，减少他们对商品房的需求。加大对中小户型商品住房的供应，可以在开发面积有限的条件下，减少商品房单套面积，增加房屋供应总套数，降低单套住宅总房款，满足普通购房者的需求。

（三）完善住房保障体系。健全我省住房保障体系，应继续加大廉租房、经济适用房的建设力度，规划和落实建设廉租房和经济适用房的地块，政府也可以通过给予优惠政策等方式和开发商联合建设廉租房和经济适用房，解决低收入家庭住房支付能力相对不足问题，满足低收入群体的合理住房需求。此外，还应该增加公共租赁住房的建设，扩大住房保障体系的覆盖面，打破住房保障的户籍限制，解决新就业职工和外地迁徙到城市工作群体的居住问题。

（四）改善投资软环境。改善吉林省投资软环境，吸引外埠开发商到吉林省投资建房以增加住房供给量，有效稳定房价。吉林省政府应该切实保护投资者合法权益，优化行政服务，建立健全的投资保障体系，出台并落实投资优惠政策,建立规范、健康的市场秩序，营造良好的市场秩序环境。

（五）发展住房租赁市场。住房市场的基本消费方式应该有两种：销售和租赁，住房租赁与买卖应该是两个共同发展的市场。稳定房价除了调控住房买卖市场外，还应该关注发展房屋租赁市场。统计局长春调查队的抽样调查显示，2010年长春市居民租赁房的比例仅为12.4%，租赁市场很不发达，与德国

58%的居民租房住相比，差距非常大。如果住房租赁市场发达，低收入群体就多出一条解决住房问题的途径。所以吉林省应积极培育、大力发展住房租赁市场。政府应引导人们树立购买与租赁并重的消费观念，大力扶持和规范住房租赁业和相关中介机构的发展，调整住房资源使用方式，使存量住房向以出售为目的向以出租为目的过度，充分利用存量住房资源，降低住房的闲置率，使闲置房活起来。

参考文献：

[1] 王宝中.调控政策对郑州市房地产企业的影响及对策[D].郑州：郑州大学，2007

[2] 胡平.房产新政解读——以居民个人购房为视角[M].北京:中国农业出版社，2013.

[3] 崔宁.中国房地产调控政策对吉林省房地产市场影响的分析[D].吉林：吉林大学，2012