上海地王为何比北京贵三倍

不论怎么讲，“京沪地王”这一称号本身就是巨大的价值。

丁祖昱易居中国控股有限公司执行总裁

8月20日，北京华嘉胡同地块经过193轮竞拍，以74.6亿元成功出让，扣除配建及回购后实际楼板价达到10万元/㎡，一举摘下北京总价、单价双料地王。

在大家热议北京华嘉胡同成为新地王时候，我们也分析下今年另一个高地价城市上海的单总价地王，京沪地王PK一下。

首先梳理一下各项目的基本信息：

北京华嘉胡同为商办类项目，位于二环内，处于金融街核心位置，由北京西城区国资委竞得。项目成交总价74.6亿元，扣除配建及回购后实际楼板价高达10万元/㎡；上海单价地王五里桥项目，位于内环内，坐拥一线江景，于今年7月9日由丽丰控股竞得，项目成交总价5.77亿元，扣除配建保障房后项目实际楼板价达到8.55万元/㎡。

上海的总价地王还未拍出，该项目位于外滩董家渡板块，规划占地面积16.3万㎡，地上建筑面积达70万㎡，地下建筑面积约11万㎡，其中住宅占比约为18%，按当前该板块4万元左右的楼板价估算，项目成交总价有可能接近300亿元。

2014年京沪3块地王PK一下，可以得到以下几个结论：

1、北京单价地王货真价实。北京华嘉胡同项目成交总价74.6亿元，扣除4.3万平方米配建和政府回购的住宅部分，项目单价约为10万元/㎡，上海五里桥竞得价为5.77亿元，扣除配建后则是约为8.55万元/㎡，看上去单价相差不大，但考虑到上海单价地王是个袖珍小地，因此北京的单价地王更加货真价实，也更称得上全国单价地王。

2、上海总价地王遥遥领先。从总价来看，北京要被上海甩出几条马路，上海董家渡地块，不管怎么算都会超过去年的徐家汇地王的217亿元，甚至有可能达到近300亿元的高点，是北京地王的4倍，从这个角度来讲，它不仅仅是上海地王，而且也是名副其实的全国地王。

3、两地政府对地王产生均起到了主导作用。一方面在地块规划上都做了严格限制，北京华嘉胡同地块要求项目园林景观效果、外立面风格、规划设计方案须服从金融街拓展整体规划建设安排；上海董家渡地块更是将项目划为九块，对每一块土地的限高、属性配比都做了严格限制，甚至有采访报道称对外立面都有细化要求。在这种情形下，政府已经做了开发企业要做的事情，企业只是做一个执行者而已。另外一方面，政府在挑选企业方面也是设置重重条件，恨不得就直接内定了。

4、地王最终受让对象都来历非凡。这些地王的受让对象不是国资大鳄就是港企龙头，如果是民企更是万里挑一。北京华嘉胡同参加竞拍的企业有SOHO、信达、方兴保利等多家企业，但最后还是由隶属于西城区国资委的北京华融拿到。

上海单价地王则是最后由港资丽丰控股拿到，真到关键时候香港企业还是有底气的；再看有意向于上海总价地王的企业，一家是香港企业，九龙仓窥探已久，去年的徐家汇地王也是由港企拿下，新鸿基以217亿元竞得，另一家来历更大的则是中民投，注册资本就达到500亿元，由董文标在辞任民生银行董事长后，出任中民投董事长，股东单位包括民生银行、巨人网络、泛海集团、亿达集团等，都是中国最有钱的民营公司的主，且公司掌舵者都是工商联副主席级别的红顶商人。

5、市场价值有待提升。客观来说，这三块地还不属于京沪真正的顶级地段，虽然今天成为地王，但价值还有待开发，从商业角度来讲，这三块地还存在一定风险和压力，先看北京华嘉胡同，在区位上该项目和去年CBD 中服地块仍有一定差距，且楼板价太高，达到10万元，项目盈利空间受限；上海五里桥项目折合楼板价近九万，但周边的融绿盛世滨江项目现价才7～8万元；董家渡地块则是占用资金太高，资金成本太大，总价300亿元，而且按上海土地出让要求必须一月付清。不论怎么讲，“京沪地王”这一称号本身就是巨大的价值。不管前路多艰险，今天先抢再说。endprint