当前房地产企业的战略选择及发展对策分析

王春红

摘要：当前国家宏观调控背景下我国房地产企业应进行战略选择，以期能够促进中小房地产企业的持续健康发展。

关键词：宏观调控；房地产企业；战略选择

中图分类号：F830 文献标识码：A

文章编号：1005-913X（2014）08-0194-01

近年来，随着我国经济的发展及人民生活水平的提高，房地产行业得到了空前发展。为了遏制房地产业投资过热、房价过高，防止泡沫经济的产生，从2010年4月“国十条”第一次调控开始，我国相继多次出台宏观调控政策。尤其是2013年2月和3月的“国五条”、“国六条”，成为最严厉的房地产调控政策。这些政策让不少准备购房者的观望心态加重，从而对商品楼盘的价格构成压力。更重要的是，经过此前十年左右的房价一路上涨，关于房地产的潜在购买力已经被过多地提前释放，“有能力的持币待购者”数量已经大幅衰减。到2014年2月，尽管房价整体上仍然上涨，但涨幅收窄，一些三四线城市出现供大于求的状况，成交量下降，甚至打折促销。面对困境，房地产企业应认清形势，规避风险，采取以安全经营为宗旨的稳定型战略，避免盲目扩张。

一、理性安排投资规模，规避风险

由于近几年房地产市场火爆，利润率很高，致使很多房地产企业为了获得高额利润盲目拿地扩张，几个项目同时在建，占用了大量的资金。在当前宏观调控政策下，企业融资困难，资金回笼慢，致使一些房地产企业已经集中出现资金流动性问题。更有甚者资金链断裂，濒临破产。秦皇岛的德大地产就出现了这种状况。由于其同时开工项目过于庞大，随着调控政策越来越严厉，企业销售业绩下滑，支持工程建设的资金出现短缺，导致建设停工及交房延期，甚至出现将预售房拿去抵押贷款的情况，最后政府不得不介入，整体转让其中一个楼盘，所得资金政府监管用于其余楼盘建设。因此，在当前形势下，房地产企业在项目确定前，要对市场、外部环境及自身的经济状况进行充分地研究和分析，切忌摊子铺得过大，使投资趋于理性化。

二、探索融资渠道，保障现金流

房地产企业是资金密集型企业，资金需求量巨大，融资能力对于企业发展有着举足轻重的作用，而银行信贷和预售款是企业重要的融资途径。当前，国家对房地产企业的调控及信贷紧缩，使房地产企业从银行获得贷款的难度越来越大。预售款的融资功能也越来越小，尤其是三四线城市，房地产市场供大于求，现房、准现房比比皆是。为了摆脱融资紧缩、库存增加的困境，房地产企业还需要探索新的融资渠道。比如，有的开发商在项目前期征地过程中，和受补偿户达成协议，补偿款暂不发放，而是按照约定利率，每年发放利息，而且保证受补偿户可以随时领取补偿款。在民间闲置资金缺乏投资渠道的现状下，这是一个双赢的好办法。再比如，秦皇岛的“珠江道12号”楼盘，尾房均为大户型现房。为了尽快卖出去，及时回笼资金，开发商推出促销方案，即购房后银行将连续4年每年返还给购房者10%的总房款。这样既低息使用了购房者资金，又解决了尾房销售问题，一举两得。

三、合理降价，促进资金回笼

为了促进房地产交易市场的活跃，房地产企业可以在保证收回成本及一定利润的前提下，适当降低房价来刺激消费，吸引购房者的回归，争夺有限的客源，在竞争中求生存。

四、提高产品的附加值，实施差异化战略

如今房地产市场已由卖方市场进入买方市场。可以针对目前具有潜在购买力的中低收入家庭，推出物美价廉的小户型，并通过提供完备的配套设施如超市、学校等，吸引消费者。由于我国的教育资源分布不均衡，加上多数家庭对子女的教育问题空前重视，导致学区房的价格居高不下。每年开学之际，也是学区房买卖、租赁的高峰期。而学区房的资源有限，房地产企业不可能只开发学校周边的房子。针对于此，房地产企业可以将优质的教育资源引入项目所在地，增加产品的附加值。例如，秦皇岛的“在水一方”项目共四期，于2007年以来陆续开盘。其小区内原有一个中学，即第十一中学，但其教学水平在秦皇岛处于下游。2010年，房地产企业将秦皇岛最好的中学——第七中学引进该小区，与第十一中学合并成立第七中学西校区，从此该项目以优质的教育资源作为卖点，房价一路上涨，远高于一路之隔的其他小区。

五、树立品牌意识，提高产品质量，实现持续健康发展

房地产的暴利时代已经终结，过去那种只需建个售楼处，就会有人连夜排队认购的场景一去不复返，消费趋于理性化。定位准确、服务至上、提高品质是今后房地产企业的发展趋势。只有建立良好的信用，通过品牌效应，才能获得良好的业绩。前文提到的德大地产开发的多处楼盘就存在超规划建设，资金不足拖欠工程款，延期交房，将预售房屋抵押贷款等行为，一次又一次挑战人们和政府的忍耐极限，造成多次上访。这样的企业势必会遭到人们和市场的摒弃。具有品牌优势的企业在融资方面也普遍优于其他企业，在当前信贷缩紧的形势下，这一点尤为重要。所以，只有加强质量管理，实施品牌战略，才能提高企业的核心竞争力，谋求企业的长期利润与可持续发展。

房地产企业要充分认识到，房地产业已经进入到新的历史发展时期。国家出台的一系列宏观调控政策，必然会引起房地产行业的大洗牌，一批中小企业可能会被市场淘汰。但因洗牌所唤起的行业规范和自律，必将会为更多经营规范且运营良好的中小企业带来发展的机遇。机遇与挑战并存，告别暴利，走向理性发展。

[责任编辑：汪 莉]