生态强省背景下房地产开发中的财务监督探讨

徐 婧

一、生态省建设的要求与任务

生态省建设是为了能在经济发展的同时，注重资源的适度开发和维续，加强生态环境的整体保护。它是一种可持续性经济发展战略，是对建设资源节约型社会的响应。生态省运动发起时间较早，20世纪80年代便已提出。但是，直到90年代，仅有海南省将生态省建设提上议程。直至今年，全国也只有海南、安徽、辽宁等14个省区市开展了生态省建设，且大部分省区市都处于起步阶段。安徽的生态省建设于2012年起步，根据省第九次党代会的战略部署，安徽省委、省政府在2012年12月颁布了《安徽省生态强省建设实施纲要》（以下简称 《纲要》），实施期限为2012-2020年。《纲要》强调了资源的节约与适度开发，生态体系的建立与维持。这就意味着，在接下来的8年发展中，对于有大量资源需求和产生严重污染的工业、房地产等行业，将会有所抑制。如何在经济发展与生态建设中取得平衡，这个矛盾在房地产开发行业里表现得尤为明显[1]。

二、房地产开发对生态建设的影响

（一）占用耕地在内的土地

房地产包括了土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分及其附带的各种权益。无论是住宅用商品房，工业用厂房、交通运输还是街心公园的建造等等都是房地产开发范畴。其中，交通运输、公共管理与服务的建设开发属于必要的便民措施。住宅、工业、商服用途的建设开发都属民间行为，主要出于商业盈利目的，必要性相对来说较低。但是，这些用途的用地却占了较大比重。具体如表1所示（以2012年安徽省为例）：

通过表1可以窥视，安徽省作为一个农业大省，农业用地占据了80%以上的比重。农业用地中将近一半是耕地，仅仅依赖剩下来的将近20%比重的土地来进行城市建设以及经济发展当然不够，这就势必要征占农业用地。但在征占的农用地中，用于住宅、工业、商服等商业性质的房地产开发用地占据了2012年政府批准建设用地总面积的54%以上，其中各用途用地所征用的农业用地面积占总面积的比重均超过了50%，其中的耕地面积比重也占总面积的40%左右。从中可见，商业目的的房地产开发对农用地尤其是耕地的征占性是不容小觑的，与开发的必要性没有形成对等关系。

表1 2012年安徽省政府批设用地情况分析表 单位：公顷

（二）对节能减排的阻滞

中华环保联合会副秘书长李恒远曾发布：欧美发达国家的房地产开发会消耗社会资源中40%的土地、40%的能源、25%的伐木量、17%的淡水，并产生30%的二氧化碳和30%的不良建筑[2]。在中国，“重经济发展、轻环保节能”的思维导致在房地产开发过程中的能源耗费、环境污染与生态破坏比欧美国家更甚，具体可从国家发改委公布数据中窥见一般（表2）：

表2 国家发改委2013年1-5月高耗能产品增长

这些高耗能产品，除工业用途，大多都会用于房地产开发建设与后期装潢。随着房地产行业的过度开发，高耗能产品产量及市场消费需求也增长得越发迅速。这也意味着产品生产过程中对能源消耗程度越来越大。在国家发改委2013年上半年的全部数据中，钢铁、有色金属、建筑材料等高耗能行业生产中对能源的总消费数量比去年同期增长了3%[3]。不管是公共性质的房地产开发，还是商业性质的房地产开发，如不抑制，增长速度将越来越快。其所造成的工业污染、建筑垃圾也会越来越多。目前，房地产开发行业的能源消耗在我国所有产业中排行第一，严重制约了加强节能减排和建设环境友好型社会。

三、房地产开发企业财务问题分析

在国家宏观政策调控下，全国房地产市场均出现了成交量持续萎缩与价格盘整的情况，但地方房地产交易价格并没有因此回落。这是因为地方经济还无法放弃房地产这支生力军。在多个省区市建立生态强省建设的趋势下，平衡保护生态和经济发展这杆天枰，可从政府财务监督入手。可通过压缩房地产企业的利润空间、减少企业逃漏税来抑制房地产企业数量的增长，从而抑制房地产开发。被压缩的利润及房地产企业逃漏税收不仅可以扩充政府财政，也有利于生态强省建设的资金融通，形成双赢局面。

房地产经济作为地方经济增长的生力军，行政机关对房地产开发企业一向比较保护和依赖，对其监管力度远不如对其他行业企业。因此，大部分房地产开发企业的财务账目和财务管理都存在一定程度问题，具体来说，主要有这样几个突出表现：

（一）收入方面

房地产行业开发周期长，往往都是期货交易，先预收一部分售房款，待交房后再收齐所有房款。由于房地产购买者缴款时间有前有后，房地产企业在拿到预收和尾款收入后，极容易运用“坐支”、转移款项存放账户、延迟收入确认时间、不开发票等方式来实现隐瞒收入不入账的目的。

（二）成本计算方面

收入方面可作的文章毕竟有限，成本核算才是房地产开发企业粉饰财务信息的温床。成本方面存在的主要问题有：

一是虚增房地产成本。房地产开发过程步骤复杂，细节繁多，给房地产企业的成本做账提供了诸多作假机会。旧房拆迁、购入建筑材料、房屋设施设备安装、销售过程，都牵涉大量的资金使用。企业往往通过开具虚假发票来虚增材料设备花费，虚列建筑开发人员工资，在开发房地产成本列入已售房产成本等方法，实现虚增拆迁成本、建筑安装成本、销售成本的目的。

二是在房地产面积计算上做文章。在销售面积计算上，为了减少销售收入入账，企业会将与房产一起销售的门面房、绿化、地下车库等不并入。在土地价款和契税分摊上，为虚增分摊成本，往往按土地面积计算土地价款和契税。但根据《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的规定，土地价款及契税应按“占地面积法”计算，即建筑物所占有或使用的土地水平投影面积，一般按底层建筑面积计算。

三是混淆成本计算对象。将商业建筑持有房产转为自用房产、不将待售地下车库确认为独立的开发产品或投资性房地产、不按独立建筑进行成本核算、将无产权公共配套设施建设成本列入开发成本等都是房地产开发企业惯用的混淆成本对象和虚增开发成本及销售成本的手段。

四、政府财务监督角度平衡房地产开发建议

（一）加强行政机关信息联网

房地产开发过程中会与建委、土地、规划、房管、国税、地税等部门打交道。由于信息不联网，导致税收部门在查税时，无法取得其他部门的审核信息，影响计税、查税结果。加强行政机关信息联网，可改善上述情况。

（二）加大土地规划局及房管局与税收机关关联性

目前土地规划局更多以土地面积测量和土地证办理为主要工作内容。房管局工作内容较多，主要涉及房产证办理和产权过户等内容，但产权证明和土地证办理目前与税收监督关联性不强。这也是造成房地产开发企业混淆成本计算对象和应计算土地面积的原因之一。如能加大税收机关与上游行政部门的关联性，势必对政府的财务监督起到一定作用。如在土地证上注明计税面积，或在房产证明上注明房产性质用途，对契税、土地增值税等税收计算的准确性势必产生帮助。

（三）实施售房合同备案制度

收入不入账问题主要体现在房产销售上。虽然我国在税收方面实行了发票管理体制，但只有增值税发票是采用税务系统开票方式，而契税、营业税尚未做到系统开票，房地产企业往往在需要时才开出销售发票，使得部分已售出房产收入在账上隐形。但如果对售房合同进行备案 （而且是由购房者备案），房管局、土地局等行政机关凭已备案合同核发房产证等证照，税务局凭已备案合同上的面积、售价等信息计缴契税、营业税等税金，可有效减少售房收入不入账现象。

（四）汇算清缴房地产企业营业税等其他税金

房地产企业主要的财务问题集中在成本核算上，仅仅让收入入账还解决不了财务核算的混乱状况。对于房地产企业的营业税、契税等税金纳税，也可以每月预缴，年末汇算清缴。可在会计师事务所前来审计，并对所得税进行计算调整时，一并对其他税种进行审计调整，并要求会计师事务所在审计报告中加入此审计事项。对于房地产公司而言，我国应该要实行强制审计，将第三方审计当作一种过关性审计，强制要求公司接受，并且在年度审计中还需要接受内部控制审计。

（五）制定房地产开发企业的税收管理条例

由于目前没有专门的房地产开发企业逃税漏税的管理办法，行政机关没有参照条例，自然监管起来具有难度，如能明确房地产企业逃漏税的惩罚措施，势必会增强行政机关财务监管的威慑力。

五、结论

房地产从开始开发到完工通常都需要两至五年的时间。这个项目需要投入大量的资金，花费很长的时间，而且投资的回收期很长，还具有很高的风险。与此同时，房地产行业还受到国家法规和政策的严格控制。因此，为了保证在开发批量萎缩情势下政府财政与经济发展的绵续，必须要加大政府财务监督力度，这样才能够规范房地产财务和税收秩序，并在生态强省建设中保持房地产行业的持续发展和促使生态环境保护目标实现。

[1]岳西网.安徽省生态强省建设实施纲要：征求意见稿[EB/OL].[2013-10-11].http：//ahyx.gov.cn/ztlm/ShowArticle.asp?ArticleID=72427.

[2]何建华.房地产业加强资源消耗有助 “环境友好”[EB/OL].[2013-10-11].http：//money.163.com/08/0510/12/4BJ5VEOJ002524SC.html.

[3]中华人民共和国国家发展和改革委员会.节能减排形势严峻 产业发展潜力巨大：2013年上半年节能减排形势分析[EB/OL].[2013-10-11].http：//www.ahjn.gov.cn/shownewNews.asp?ArticleID=5196.