房地产计税价格争议产生的主要原因及对策

肖良生++朱奎花+++邹一旻

摘要：本文以深圳为例，对房地产计税价格争议产生的原因进行了剖析，对因登记信息误差、物业功能改变、价格影响因素不全、评估过程不理解等原因造成的争议，结合实践提出了纳税窗口答疑、邮件答疑、现场复核、新媒体技术和三维GIS综合利用等对策，化解了大量争议，推动了和谐社会的构建。

关键词：房地产 计税价格 原因 对策

一、引言

房地产计税价格争议是指纳税方认为征税方未能准确、客观、全面地评估物业的计税价格而引起的业务纠纷，争议的内容主要是房地产计税价格评估未能准确反映物业的实际价值。目前我国房地产税重交易轻持有，争议量相对比较少，将来一旦开始在房屋保有环节加征房地产税，争议处理的需求量无疑将大量增长。

争议产生的原因多种多样，在大量争议处理实践中所出现的主要原因包括：房屋登记信息误差、房屋功能改变、房屋价格影响外部因素改变、业主对评估过程不理解及物业其他因素等导致计税价格评估不准确或业主在主观上认为受到不公正待遇等等。

二、房地产计税价格争议主要原因

（一）登记信息误差

房屋的基本属性是进行批量评估或整体评估的重要依据，在对商铺的评估过程中，有些产权登记的属性信息与实际情况不符，从而导致评估结果无法准确反映物业的价值。

例如深圳市某购物广场，某商铺房号登记为2**，一般默认楼层为2层，而商铺实际楼层为3层，因此导致对2层和3屋的评估价格偏差；再如深圳市某大厦附楼车位*号，在产权属性登记用途为商业，而实际上整个附楼一层均为自用停车场，根本不对外经营。而批量评估将此按商铺标准评估，自然评估价格偏高，由此引发争议。

（二）物业结构改变

业主或者开发商在首次产权登记后改造了物业的结构，导致房地产基本结构发生变化而造成房屋价值严重折损，由此引发争议。如深圳市某某大厦为一栋高层商住楼，一至四层为商业裙楼，四层以上为住宅，产生争议的房产位于一至二层裙楼的夹层中间。由于后期改建，一层至二层的楼梯通道全部封死，人流量锐减，商铺价值也急剧贬损。

（三）外部因素改变

由于影响房地产价值的最重要因素是区位，容易受所在外部环境的影响而改变价值。例如，若房地产周边增加了污染源、辐射源等不利因素，则对价格具有负面影响，房地产周边增加了超市、开通了地铁、配建了幼儿园等有利因素，则对房地产价格具有积极影响。这一类因素的变动使批量评估无法准确反映房屋的价值，导致产生一系列争议。

（四）业主对评估过程不理解

纳税人主观认为所持房屋的计税价格评估价值偏高，并不能提供客观依据及具体争议的理由。对于这种情况，一般需要评估机构对纳税人进行解释沟通，阐明评估的技术方法、流程以及评估结果的公平公正性，甚至进行现场查勘，对纳税人进行答疑解惑，消除争议。

（五）其他因素

当然，也有一些其他因素导致争议。例如商铺自身经营不善导致实际成交价格偏离正常市场水平商圈价值整体变得衰败或繁荣影响了微观的商铺价格等等。影响住宅、商铺或厂房价格的因素很多，不一而足。例如深圳市某商业城位于深圳市最为繁华的商圈之一，商业氛围浓厚。该商业城共4层，但由于业主整体经营不善，导致目前二、三层商铺大量空置，其中二层部分商铺已改作仓储用途，三层商铺整层处于空置状态。

三、房地产计税价格争议化解策略

房地产计税价格争议处理是指在法律的框架下，对房地产税征缴双方的存在的业务纠纷进行消除的一系列行为。房地产计税价格争议处理是一个宏大的课题，它涉及到法律、政治、经济、制度建设。化解房地产计税价格争议至少包括以下几个方面：建立处理制度、明确基本原则、突显主要特性等。从制度和规范角度来看，计税价格评估争议处理制度是指从法律角度对那些不满的纳税人提出的复议申请和申诉予以处理的一整套司法程序。实践证明，在正常的司法程序之外，通过一些辅助性手段，可以有效的化解很多争议。

（一）纳税窗口答疑

设置专门的答疑窗口，主要解决两类问题，一是对业主提出的问题疑惑进行解释，二是帮助业主查询相关计税参考价格。深圳市查询房地产计税参考价格的途径有三种：业主通过查询机自助查询；提供业主身份证和房地产权证，由窗口工作人员现场查询；通过邮件、热线等方式求助工作人员查询。通过这些方式，有效地解决了大部分业主的疑问，缓解了纳税人的不满情绪。

（二）电话、邮件、传真答疑

业主可以通过电子邮件、电话、传真等方式咨询相关问题。业主需提供本人身份证和房地产权证扫描件电子版，发送至指定邮箱或指定传真号，工作人员在2个工作日内通过邮件（或电话）给予回复意见。

（三）现场复核

业主如果对解释结果无法满意，则可以向评估机构提交价格咨询表。

评估工作人员收到价格咨询表后，先内部核实价格异议房地产实际情况，综合专业评估人员的意见，针对不同情况出具处理意见：

1、异议房地产价格合理，无需现场调查核实

该处理意见在受理后的二个工作日内给出。如业主仍存在异议，可以向房地产所在主管税务机关申请价格复核，并按税务机关规定程序办理；

2、需现场调查核实后，再给出异议房地产价格具体意见

评估机构在受理后的二个工作日内告知该意见，并与业主约定实地查勘日期。如业主无特殊情况，在五个工作日完成现场查勘，现场查勘后的十个工作日内，评估机构给出最终价格异议处理结果，并通知业主。

业主如果对于处理结果仍然存在异议，可以向房地产所在地主管税务机关申请价格复核，并按税务机关规定程序办理。

（四）新媒体综合利用

实践证明，解决争议最有效的模式是纠纷处理与信息披露并驾齐驱，而新媒体在信息披露方面便捷快速，具有天然的优势。所谓新媒体是基于互联网的新技术支撑体系下出现的移动自媒体形态，如APP、微博、微信、手机短信、手机视频等等。以移动终端为特点的新媒体至少可以从以下三个方面应用于房地产计税价格争议处理：endprint

1、建立房地产计税价格公允价值查询系统

全面公开的评估信息查询系统建立后，纳税人不仅可以查询到自身持有的房地产信息，也可以查询到周边类似房地产相关信息；并且，纳税人不仅可以根据房地产权证号及身份证号查询，也可以根据房地产的地理位置进行查询，防止房产证变更带来的查询障碍；另外，借助计税价格评估信息系统查询平台，税务部门可以发布国家和地方房地产相关政策法规，并公布争议处理的具体流程，保证纳税人的合理诉求得到满足。例如运用微信了解、咨询相关的政策，查询评估价格和影响因素，及其邻近物业的相关信息（如下图）。

房地产计税价格评估公允价值微信查询平台

2、建立房地产计税价格反馈更新机制

若房地产所有者或其他纳税人发现公开的房地产计税价格评估相关数据有误，或者对自己的房屋的评估价值有不同意见，可以通过以下几种途径反馈给评估机构，评估机构经实地核实后及时调整并公布：

（1）运用房地产计税价格评估APP进行反馈；将个人信息、意见诉求、支持材料一并提交给评估机构。

（2）运用微信公共账户反馈；按照指定的模式，将争议的内容和支持的理由通过微信向指定的微信号提交。

3、构建房地产计税价格实时动态监测体系

房地产计税价格评估数据一直处于动态变化当中，只有及时掌握最新的房地产市场数据及基础属性数据才能保证评估价值的准确性。因此，新媒体的应用大大加强了计税价格评估数据的监测功能。这样，诸如商业经营不善导致的整体空置问题及后期改建导致商业无法正常经营等问题都能够得到及时反馈，并形成数据进入整体评估系统，在下一个评估时点就能更准确的反映房屋的真实价值。

（1）业主将自己物业的异动情况，通过影像如实记录，填写房产基本信息，运用房地产计税价格评估APP进行反馈；评估机构收到申请后，通过核实材料，及时作出答复。

（2）业主也可以运用微信公共账户反馈自己物业的变化，对新增对估价有直接影响的因素，如噪音、交通、配套等有变化的，要及时反馈给评估部门，这样，在下一个评估时点上，该物业的计税价格可以动态跟进。

（五）三维GIS应用

一般来说，与传统二维GIS相比，三维GIS对客观世界的表达能给人以更真实的感受。在房地产计税价格争议领域，很多纳税人是基于信息不对称而产生误解，而三维GIS能从多角度展现房屋的优点和缺点，在争议处理方面具有广泛的用途。三维GIS对消除业主对周边环境困惑、为业主比较相似楼盘提供了具象而准确的条件。

四、结束语

本文通过借鉴深圳市房地产交易计税价格争议处理实践，分析了产生争议的各类原因，并针对各类原因探索了相应的解决办法，并提出了利用新媒体及三维GIS技术解决评估争议的手段。今后房产税的开征势必导致评估争议数量的激增以及争议种类的复杂多样，一套完善的争议处理机制是房产税顺利开征的重要保障。因此本文对于今后争议处理研究奠定了理论基础，并为其他城市及地区开展争议处理实践提供了借鉴。endprint

1、建立房地产计税价格公允价值查询系统

全面公开的评估信息查询系统建立后，纳税人不仅可以查询到自身持有的房地产信息，也可以查询到周边类似房地产相关信息；并且，纳税人不仅可以根据房地产权证号及身份证号查询，也可以根据房地产的地理位置进行查询，防止房产证变更带来的查询障碍；另外，借助计税价格评估信息系统查询平台，税务部门可以发布国家和地方房地产相关政策法规，并公布争议处理的具体流程，保证纳税人的合理诉求得到满足。例如运用微信了解、咨询相关的政策，查询评估价格和影响因素，及其邻近物业的相关信息（如下图）。

房地产计税价格评估公允价值微信查询平台

2、建立房地产计税价格反馈更新机制

若房地产所有者或其他纳税人发现公开的房地产计税价格评估相关数据有误，或者对自己的房屋的评估价值有不同意见，可以通过以下几种途径反馈给评估机构，评估机构经实地核实后及时调整并公布：

（1）运用房地产计税价格评估APP进行反馈；将个人信息、意见诉求、支持材料一并提交给评估机构。

（2）运用微信公共账户反馈；按照指定的模式，将争议的内容和支持的理由通过微信向指定的微信号提交。

3、构建房地产计税价格实时动态监测体系

房地产计税价格评估数据一直处于动态变化当中，只有及时掌握最新的房地产市场数据及基础属性数据才能保证评估价值的准确性。因此，新媒体的应用大大加强了计税价格评估数据的监测功能。这样，诸如商业经营不善导致的整体空置问题及后期改建导致商业无法正常经营等问题都能够得到及时反馈，并形成数据进入整体评估系统，在下一个评估时点就能更准确的反映房屋的真实价值。

（1）业主将自己物业的异动情况，通过影像如实记录，填写房产基本信息，运用房地产计税价格评估APP进行反馈；评估机构收到申请后，通过核实材料，及时作出答复。

（2）业主也可以运用微信公共账户反馈自己物业的变化，对新增对估价有直接影响的因素，如噪音、交通、配套等有变化的，要及时反馈给评估部门，这样，在下一个评估时点上，该物业的计税价格可以动态跟进。

（五）三维GIS应用

一般来说，与传统二维GIS相比，三维GIS对客观世界的表达能给人以更真实的感受。在房地产计税价格争议领域，很多纳税人是基于信息不对称而产生误解，而三维GIS能从多角度展现房屋的优点和缺点，在争议处理方面具有广泛的用途。三维GIS对消除业主对周边环境困惑、为业主比较相似楼盘提供了具象而准确的条件。

四、结束语

本文通过借鉴深圳市房地产交易计税价格争议处理实践，分析了产生争议的各类原因，并针对各类原因探索了相应的解决办法，并提出了利用新媒体及三维GIS技术解决评估争议的手段。今后房产税的开征势必导致评估争议数量的激增以及争议种类的复杂多样，一套完善的争议处理机制是房产税顺利开征的重要保障。因此本文对于今后争议处理研究奠定了理论基础，并为其他城市及地区开展争议处理实践提供了借鉴。endprint

1、建立房地产计税价格公允价值查询系统

全面公开的评估信息查询系统建立后，纳税人不仅可以查询到自身持有的房地产信息，也可以查询到周边类似房地产相关信息；并且，纳税人不仅可以根据房地产权证号及身份证号查询，也可以根据房地产的地理位置进行查询，防止房产证变更带来的查询障碍；另外，借助计税价格评估信息系统查询平台，税务部门可以发布国家和地方房地产相关政策法规，并公布争议处理的具体流程，保证纳税人的合理诉求得到满足。例如运用微信了解、咨询相关的政策，查询评估价格和影响因素，及其邻近物业的相关信息（如下图）。

房地产计税价格评估公允价值微信查询平台

2、建立房地产计税价格反馈更新机制

若房地产所有者或其他纳税人发现公开的房地产计税价格评估相关数据有误，或者对自己的房屋的评估价值有不同意见，可以通过以下几种途径反馈给评估机构，评估机构经实地核实后及时调整并公布：

（1）运用房地产计税价格评估APP进行反馈；将个人信息、意见诉求、支持材料一并提交给评估机构。

（2）运用微信公共账户反馈；按照指定的模式，将争议的内容和支持的理由通过微信向指定的微信号提交。

3、构建房地产计税价格实时动态监测体系

房地产计税价格评估数据一直处于动态变化当中，只有及时掌握最新的房地产市场数据及基础属性数据才能保证评估价值的准确性。因此，新媒体的应用大大加强了计税价格评估数据的监测功能。这样，诸如商业经营不善导致的整体空置问题及后期改建导致商业无法正常经营等问题都能够得到及时反馈，并形成数据进入整体评估系统，在下一个评估时点就能更准确的反映房屋的真实价值。

（1）业主将自己物业的异动情况，通过影像如实记录，填写房产基本信息，运用房地产计税价格评估APP进行反馈；评估机构收到申请后，通过核实材料，及时作出答复。

（2）业主也可以运用微信公共账户反馈自己物业的变化，对新增对估价有直接影响的因素，如噪音、交通、配套等有变化的，要及时反馈给评估部门，这样，在下一个评估时点上，该物业的计税价格可以动态跟进。

（五）三维GIS应用

一般来说，与传统二维GIS相比，三维GIS对客观世界的表达能给人以更真实的感受。在房地产计税价格争议领域，很多纳税人是基于信息不对称而产生误解，而三维GIS能从多角度展现房屋的优点和缺点，在争议处理方面具有广泛的用途。三维GIS对消除业主对周边环境困惑、为业主比较相似楼盘提供了具象而准确的条件。

四、结束语

本文通过借鉴深圳市房地产交易计税价格争议处理实践，分析了产生争议的各类原因，并针对各类原因探索了相应的解决办法，并提出了利用新媒体及三维GIS技术解决评估争议的手段。今后房产税的开征势必导致评估争议数量的激增以及争议种类的复杂多样，一套完善的争议处理机制是房产税顺利开征的重要保障。因此本文对于今后争议处理研究奠定了理论基础，并为其他城市及地区开展争议处理实践提供了借鉴。endprint