EVA评价体系在房地产开发企业实际运用中的问题与对策

郭蕾

摘要：随着社会经济的不断发展，传统会计指标因为难以揭示房地产企业本质动因，已经不能满足企业发展的要求，EVA指标的应用对传统指标具有的缺憾予以弥补，将价值管理和业绩评价相结合，使业绩考核更科学、系统。本文从EVA评价体系在我国的发展和运用现状为切入点，对存在的问题和实际应用中的对策进行研究分析。

关键词：EVA评价体系 房地产开发企业 问题 对策

一、引言

EVA（Economic Value Added）就是经济增加值，是美国滕思特公司在进行注册后，制定的以经济增加值为前提的财务管理和激励、决策体系。房地产企业运用企业业绩指标种类较多，基本是以会计计算利润的财务指标为主体。企业核算成本比较复杂，且容易受到房地产行业的波动影响。为了满足市场发展，提高竞争能力，运用EVA体系和科学管理方式是特别有必要的。

二、房地产行业运用EVA评价体系的优势分析

（一）房地产开发企业的业绩能够通过EVA反映

在房地产开发企业中，所有收益都需要利用一部分资金，而占用的这部分资金需要付出一定的“成本”。而房地产开发企业中，其资金渠道通常都是凭借债权人和股东两方面来实现，从过去传统会计的工作中，我们发现存在的弊端较大，传统会计对于资本成本的确认，往往只重视债权人部分的资本成本，而股东那部分缺没有得到合理的确认。而EVA则充分考虑了债务成本以及股权成本，让房地产开发企业的真实业绩得到客观的反映。

（二）EVA能够有效阻止房地产开发企业进行盲目的扩张

从当前的发展形势来看，房地产开发企业的规模在逐年扩大，大量的资本进入了市场。一旦房地产开发企业引入EVA指标之后，就要对资本成本进行充分和足够的思考，认真衡量投入与产出之间的关系。这样一来，房地产开发企业所采用的增发股票融资等传统方式就可以得到一定程度的遏制，资产得到合理的优化与配置，企业综合竞争力有所上升。

（三）运用EVA评价体系便于不同规模房企的对比

通常而言，房企规模差异较大，不同规模企业之间，股权融资比例存在较大的差异性，运用EVA评价体系，将其视为衡量企业经营绩效的标准之一，能够有效解决不同规模企业因为资金规模不同而产生净利润差异的问题，体现出大企业和小企业之间的可比性和公平性。

三、房地产开发企业运用EVA评价体系存在的主要问题

（一）EVA难以避免经营者的短视行为

尽管EVA在计算的过程中要将企业的长期价值创造能力考虑在内，进而得出一个较为合适的资本报酬率，但是，EVA本质上还是与短期指标挂钩，与部分管理者的短视行为无法脱节。在我国，不少房地产开发商出于避免由长周期所引发的不确定性的目的，通常就会利用短期的EVA考核指标来创造即期经济利益，这时候利用EVA评价体系就会不利于企业的长期发展，这也是其一大弊端之一。

（二）EVA指标与其他指标的联系不够

从本质上来说，EVA只是属于一种会计估计值，因此其也存在着一定的缺陷。不少房地产开发商为了完善企业内部的管理手段，过分追求企业在社会上的地位和形象，便把大部分精力投放于EVA考核中，对企业进行大幅度的改革，因为EVA与其他相关联的指标联系度不够，房地产开发企业一味追求EVA上的数据，缺乏必要的辅助指标进行补充说明，容易导致EVA指标变动的深层次原因得不到解释，企业的发展趋势也变得更加模糊。企业本该拥有的优势没有得到有效的发挥，劣势也容易被忽略，整体竞争力有所下降。

（三）评价指标自身存在一定的局限性

在实际运用和操作过程中，EVA这种评价指标有其自身系统的局限性。特别对于房地产开发企业来说，国家也没有出台一个标准化、统一化的政策，造成管理缺失和制度不完善等问题的出现；同时，EVA在计算时需要对调整方式和调整项进行明确，实施中对财务数据予以调整，EVA应用中平稳过渡和相互连接是比较严重的难题。

四、EVA评价体系在实际应用中的对策

（一）严格编制全面预算，解决经营者行为短视问题

房地产开发企业编制全面预算应当遵循自上而下的原则，充分将收入与成本考虑在内，企业应当结合自身的水平对EVA目标值进行合理化的分解，对于每一项指标赋值并做出重点分解。对于一些周期长、不确定因素较大的项目，房地产开发企业不应该一票否定，要将目光放宽，通过建立健全的全面预算机制来解决经营者行为短视的问题。

（二）重视与EVA相关的指标体系构建

尽管企业的业绩主要通过财务指标反映出来，但是从长远的角度来说，非财务指标对于一个企业的健康发展也产生其不能忽视的影响。就房地产开发企业来说，其市场占有率、同行业竞争中的优劣势和开发项目的可行性等等都与非财务指标有直接或者间接的关联。因此，笔者建议不能仅仅只重视EVA指标，还应当将其他相关联的指标考虑在内，共同构建两套指标体系，并运用于企业业绩的评价中。

（三）根据国家政策适时对指标进行调整

房地产开发企业属于一种典型的市场导向型产业，受到国家政策，市场上供需要求变动的因素，都应当纳入到EVA评价体系中。就公司组织结构而言，笔者建议开设专门研究EVA的部门和工作人员，时刻关心市场变动和国家政策的变更，及时做出对公司整体平均资金成本计算依据的调整，确保EVA考核具有高度准确性。

五、结束语

现在企业管理已经进入价值管理时代，其目标为价值最大化。EVA体系在国际上应用以及其自身特点说明，其能够提升企业管理。对EVA加深理解，客观评价其具有的优缺点，按照房地产开发企业特征和实际情况完善和优化EVA评价体系，以得到资本利用和经济增值的最大化，增加股东收益提升企业价值，对企业长期进步和发展起到重要推动作用。

参考文献：

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