浅析房地产企业所得税纳税筹划

李翠平

摘要：企业所得税作为企业税负的一个主体税种，始终是企业纳税筹划的核心所在。本文根据房地产企业的特点，主要从企业所得税税前扣除和税收优惠两个方面对房地产企业所得税进行了合理的筹划，以便降低税负，提高企业财务管理水平，增加经济效益。

关键词：税前扣除 优惠政策 纳税筹划

房地产开发企业的经营具有复杂性、多样性和生产周期长、投资数额大、往来对象多、市场风险不确定等特点，其开发经营活动不同于其他企业。从我国当前的税收体制来看，涉及到房地产企业的税种数量非常多，因此税负比较繁重。而在房地产企业的所有税种中，企业所得税所占比重最大，因此有必要对企业所得税进行科学筹划。企业所得税法对税前扣除项目和税收优惠的规定较多，弹性很大，房地产企业从税前扣除项目和税收优惠两方面进行考虑，将具有很大的纳税筹划空间。

一、税前扣除项目的纳税筹划

房地产企业所得税的计税依据是应纳税所得额，而应纳税所得额的大小取决于收入和扣除项目两个因素。因此把握好所得税的税前扣除是房地产企业所得税纳税筹划的关键。

（一）会计核算方法的选择

房地产企业通过选择不同的会计核算方法，可以增加成本，达到减轻税负或延缓纳税的目的。房地产企业所得税税前扣除的会计核算方法筹划主要包括以下两个方面。

1.存货计价方法的筹划。房地产企业的存货量较大，且受宏观调控的影响价格波动较大，一般通过影响企业的主营业务成本来影响企业的应纳税所得额，进而影响企业应纳税额的计算。企业所得税法规定，存货的计价方法有后进先出法﹑先进先出法﹑加权平均法﹑移动加权平均法和个别计价法等多种方法可供选择，这就为发出存货的成本扣除提供了筹划的空间。在通货膨胀的情况下，采用后进先出法企业耗用原材料的成本较高，有利于减少当期应纳税所得额；反之，在通货紧缩的情况下，采用先进先出法则有利于减少当期应纳税所得额。

2.固定资产折旧的筹划。固定资产在房地产企业中的比重很大，因此需重点考虑固定资产的税务筹划。然而，企业所得税法对折旧方法作了限制性规定，即固定资产一般按照直线法计算的折旧准予扣除，因此对固定资产的税务筹划只能从折旧年限和预计净残值方面入手。一是尽量缩短折旧年限，可以使后期成本费用前移，减轻企业前期所得税负担，延迟缴纳所得税，视同于从国家财政取得了一笔无息贷款。二是合理预计净残值，新的会计制度及税法只要求根据固定资产的性质和消耗方式，合理确定固定资产的预计净残值，但并没有做出具体的规定，因此房地产企业可以对固定资产的预计净残值进行合理纳税筹划。

（二）职工薪酬的筹划

1.工资、职工福利费、工会经费、职工教育经费支出的筹划。企业所得税法规定，企业发生的合理的工资、薪金支出，准予在税前扣除；职工福利费、工会经费、职工教育经费支出分别在不超过工资薪金比例的14%、2%和2.5%的范围内扣除，对职工教育经费超出限额部分，准予在以后纳税年度结转扣除。因此房地产企业要制定合理的支出分配方案，将工资、职工福利费、工会经费、职工教育经费纳入企业的财务预算计划，充分发挥其抵税效应。在税务筹划中要注意，工资薪金在结合同行业、同地区水平的同时，发放金额在一定时期要相对固定，若有调整也应有序进行；职工福利费应单独设置账册，并进行准确核算；拨缴的工会经费，必须取得工会组织开具的《工会经费收入专用收据》，否则不得税前扣除；职工教育经费支出可以和带薪休假相结合，从而给职工创造宽松的休闲学习机会，不仅为企业培养了人才，有利于技术创新，而且提高了职工的工作积极性。

2.五险一金的筹划。税法规定，企业依照有关部门为职工缴纳的基本养老保险、基本医疗保险、失业保险、工伤保险、生育保险、住房公积金等费用，应准予扣除；企业为投资者或者职工支付的补充养老保险、补充医疗保险，在国务院财政、税务主管部门规定的范围和标准内，准予扣除；企业为特殊工种职工支付的人身安全保险费允许扣除。因此房地产企业应充分利用这些规定，足额购买，为职工安排好福利方案。这样不仅增加税前扣除成本，降低企业所得税，又遵守了法律、法规；而且更重要的是为员工谋了福利，有利于留住人才，增加企业的竞争力。

（三）利息费用的筹划

房地产企业生产周期长，投资数额大，需要筹措大量的资金，其中借款是筹资的重要渠道，由于借款产生的利息费用金额会很大，因此利息费用的筹划很有必要。

1.借款渠道的筹划。企业所得税法规定，非金融企业向非金融企业借款的利息支出，超过按照金融企业同期同类贷款利率计算的数额的部分不得税前扣除。因此房地产企业在筹资时，应尽量向金融机构借款，或发行企业债券，避免高息借款，使得超标部分不得税前扣除。如果资金确实周转困难，取得高息借款，则应尽量将高息分散于费用项目，例如管理费用、销售费用等，从而扩大税前扣除的范围。

2.利息支出处理方式的筹划。税法上对性质不同利息支出有不同的处理方式，费用化的利息可以在当期计税时扣除，而资本化的利息一般分期扣除，显然对利息支出的不同处理会产生不同的计税影响。纳税筹划途径可以考虑以下方面：一是房地产企业在开办初期往往处于亏损状态，利息支出应尽量予以资本化，而以后年度计税时作为费用扣除；二是当企业处于盈利年度时，利息支出应予以费用化，尽早实现计税扣除。

（四）亏损的筹划

1.亏损额的筹划。企业所得税法规定，企业年度发生的亏损，准予向以后年度结转，用以后年度的所得弥补，但结转年限最长不得超过五年。因此合理确定房地产企业的亏损额，最大限度地进行弥补，显然可以获得一定的税收收益。房地产企业如果能够预测亏损当年后五年内的盈利额可以弥补当年的亏损，那么扩大当年的亏损显然是有利的，这就要求企业进行有效的税收筹划。首先，要通过销售方式等推迟收入的确认；其次要正确核算和增加不征税收入和免税收入额，例如国债利息收入、符合条件的居民企业之间的股息、红利等权益性投资收益等免税收入；最后，要尽量增加当期扣除。endprint

2.汇总纳税的筹划。企业在汇总计算缴纳企业所得税时，其境外营业机构的亏损不得抵减境内营业机构的盈利。但是境内总机构和分支机构可盈亏相抵，因此房地产企业在总机构盈利的情况下，可考虑设立分支机构。因为设立初期的分支机构往往是亏损的，那么总机构汇总缴纳时，就可降低企业所得税的税负，获得亏损抵税的利益。

二、利用税收优惠进行筹划

（一）加计扣除优惠的筹划

1.企业研发费用的筹划。企业所得税法规定，对于企业为开发新技术、新产品、新工艺发生的研究开发费用，未形成无形资产计入当期损益的，在按照规定实行100%扣除的基础上，再按照研究开发费用的50%加计扣除；形成无形资产的，按照无形资产成本的150%摊销。因此，房地产企业纳税人应注意分清研究开发费用的费用化和资本化。如果构成无形资产，则不能在当期全额扣除，要按照无形资产摊销的有关规定处理。房地产企业在设立初期企业经常是亏损的，应尽量使开发费用资本化；而在以后年度盈利期，应尽量使开发费用费用化，增加税前扣除金额，从而发挥研发费用加计扣除的抵税效应。

2.安置特殊就业人员的税收筹划。企业所得税法规定，在按照支付给残疾职工工资据实扣除的基础上，按照支付给残疾职工工资的100%加计扣除，安置残疾人员要按照《中华人民共和国残疾人保障法》的规定处理有关事务，否则不能享受加计扣除。因此房地产企业在一定的合适的岗位可以安排残疾人员工作，不仅可以多获得税前扣除利益，而且为社会提供更多的就业机会，更好地保障弱势群体的利益，树立良好的企业形象。

（二）投资方向的纳税筹划

对国家支持的产业和项目，企业所得税法规定了比较优惠的税收政策，因此房地产企业为了获得税收筹划利益，需考虑到其投资方向。

1.对三类固定资产投资的筹划。税法规定，企业购置环境保护、节能节水、安全生产等专用设备，该专用设备投资额的10%可以从企业当年的应纳税额中抵免；当年不足抵免的，可以在以后5个纳税年度结转抵免。房地产企业需要注意的是：专用设备应在《环境保护专用设备企业所得税优惠目录》、《节能节水专用设备企业所得税优惠目录》和《安全生产专用设备企业所得税优惠目录》规定范围内；享受优惠的房地产企业，应当实际购置并自身实际投入使用；如果购置的专用设备在5年内转让、出租的，应当停止享受企业所得税优惠，并补缴已经抵免的企业所得税税款。目前国家不断加强环境保护和治理，企业用于环境保护方面的投资也越来越大，因此，要充分利用该政策进行税收筹划。房地产企业可以充分考虑这些规定，在购置以上三类设备时，要充分考虑到必须是企业所得税优惠目录中的专用设备，而且注意年限限制，以使企业税负达到最低。

2.投资行业的筹划。税法规定，企业从事国家重点扶持的公共基础设施项目的投资经营的所得，自项目取得第一笔生产经营收入所属纳税年度起，第一年至第三年免征企业所得税，第四年至第六年减半征收企业所得税，即三免三减半；从事包括公共污水处理、公共垃圾处理、沼气综合开发利用、节能减排技术改造、海水淡化等符合条件的环境保护、节能节水项目的所得，三免三减半。享受税收优惠的开始时间为第一笔生产经营收入，因此要选择好第一笔生产经营收入的时间。因为一旦优惠期限开始，那么无论企业盈亏，优惠固定期限都必须连续计算，不得更改。而房地产企业在投入初期，投入较大，亏损多盈利少，几乎没有应税所得，如果急于享受此优惠政策，就会“白享”优惠之名。若投资时间处于下半年，可尽量延迟到第二年开始确认收入，这样第二年才能完全享受税收优惠。X

参考文献：

1.盖地.税务会计与税务筹划[M].北京：中国人民大学出版社，2013.

2.康娜.浅析企业所得税扣除项目纳税筹划[J].会计之友，2012，（02）.endprint