基于商品住房市场互动关系模型的宏观调控研究

2014-09-05刘新科LIUXinke

价值工程 2014年12期

刘新科LIU Xin-ke

（中冶南方工程技术有限公司，武汉430223）

0 引言

作为房地产市场中的重要组成部分，商品住房市场的发展与整个国民经济的发展密切相关。要保证商品住房市场有序、健康、稳定地发展，必须不断加深对商品住房市场内在规律性的认识，同时要求政府在不违背市场经济规律的前提下加强对商品住房市场的宏观调控。

商品住房市场可分为使用者市场、投资市场和开发市场。商品住房使用者市场指由商品住房空间的供应者及消费者之间共同形成的商品住房的物业市场以及由此确定的市场变量，如商品住房价格、空置率等；商品住房投资市场是指商品住房作为一种投资工具而形成的整个投资市场的一个组成部分；商品住房开发市场是指由商品住房的使用需求和投资需求形成的商品住房物业的开发市场[1]。

1 商品住房市场互动关系模型

1.1 互动关系原始模型概述英国学者Geoffrey Keogh建立了商品住房使用者市场、投资市场和开发市场的互动关系模型[2]，如图1所示。

图1 商品住房市场互动关系原始模型

该模型形象地说明了上述三个市场的相互动态作用，其核心思想为：

①商品住房使用者市场中的商品住房价格等信息反馈到投资市场，决定了商品住房作为一种投资工具的投资价值。

②使用者市场中的使用价值信息与投资市场中的投资价值信息共同影响开发市场中商品住房的开发活动，而商品住房开发市场则相应为其他两个市场提供长期供给。

③使用者市场中的商品住房使用者与投资市场中的投资者之间还能发生短期的转售行为，如当使用者急需资金时就会有出售住房的可能，投资者的炒房也是为了获得短期利润而进行的商品住房的转售活动。

④投资市场还受更大的资本市场的影响，投资者会将商品住房与其他投资工具进行权衡和比较，比较的结果最终反映在投资者所要求的投资回报率上。

1.2 互动关系原始模型的现实意义互动关系原始模型以纯市场为基础，较好地反映了商品住房市场发展的客观规律。依据这个模型，我们可以根据这些年来我国商品住房投资规模不断迅速增长的即成事实，推导出一些结论。推论如下：

①商品住房的使用价值得到了很大的拓展。商品住房使用者市场的商品住房的使用功能不再局限于仅仅提供一个供人简单居住的场所，其设计与布局越来越能满足人性多方面的需求，如美感、舒适感等，这可以从商品住房户型的不断演变和住房空间越来越清晰的功能分区得到验证。由于商品住房使用者市场的商品住房的使用价值得到了很好的拓展，商品住房的投资价值才能得到投资者的认同，商品住房投资规模才能得到不断加大。

②商品住房投资市场的投资回报率较高。商品住房投资市场的商品住房作为一种投资工具，投资者对其进行投资无非就是想获得期望的投资收益水平，商品住房投资规模的迅速增长，说明了我国目前商品住房投资市场上商品住房的投资回报率高于社会平均投资回报率。同时资本不断涌入商品住房投资市场，也可从侧面反映出我国目前整个投资市场投资工具的回报率不太均衡，投资工具比较匮乏。

③土地控制不严格，土地储备堪忧。商品住房的开发必须以土地为依托，商品住房投资的不断增长与商品住房开发市场上土地控制的不严格息息相关。依据我国的现行的财税、政治体制，地方政府作为商品住房市场中的博弈一方，不光要获得经济利益，地方政府的官员还需获得政治上升迁的资本，作为地方财政收入主要来源的土地，自然会被加以充分利用。依照目前我国商品住房开发市场上的这种发展趋势来看，保证商品住房持续性发展的土地储备的情况堪忧。

1.3 互动关系原始模型对商品住房市场问题研究的启示 Geoffrey Keogh建立的商品住房使用者市场、投资市场和开发市场的互动关系模型，以纯市场为基础很好地反映了商品住房市场的周期性运行规律，也能说明商品住房市场上的很多问题，如商品住房市场“泡沫”的形成原因是：由于商品住房使用者市场的价格与预期价格较高，引起了商品住房投资价值的攀升，这样在商品住房投资市场就会引发投机者的非理性冲动，最终导致商品住房市场“泡沫”的产生。

通过互动关系原始模型对商品住房市场“泡沫”产生原因的分析，我们可以从中得到启示：既然依据此模型能说明问题，那么依据此模型是否能找到解决商品住房市场中诸多问题的方法。

1.4 互动关系深化模型的建立为了解决商品住房市场上存在的诸多问题，保证商品住房市场健康稳定地发展，以Geoffrey Keogh建立的模型为基础，结合政府宏观调控的相关职能，建立了商品住房市场互动关系深化模型，如图2所示深化模型的核心思想。

图2 商品住房市场互动关系深化模型

①引入了宏观调控职能。当商品住房市场上出现市场失灵的情况时，需要政府的干预，在原始模型的基础上引入政府宏观调控职能后，模型既能说明问题，又为解决问题提供了可能。

②针对各个细分市场，采用相应宏观调控措施。当商品住房市场需要政府的宏观调控时，可采用以下对策：在商品住房使用者市场，主要调整商品住房的供给与需求结构，具体手段有：公布准确的市场供求信息、正确引导消费者的消费预期等；在商品住房投资市场，主要调整其投资价值，具体手段有：税费手段、金融手段等；在商品住房开发市场，主要调整土地的出让活动，具体手段有：控制旧城区的改造规模、建立完善的土地供应计划等。

③正确处理反馈信息，综合运用宏观调控职能。当商品住房市场出现问题时，首先应该充分收集各个细分市场的反馈信息，去伪存真，然后依据信息所反映的问题实质对症下药，进行处理。又由于各个市场存在互动关系，因此政府在进行宏观调控时，采取的调控措施必须顾及到商品住房市场的三个细分市场，不可顾此失彼，才能有效地解决问题。

1.5 互动关系深化模型的现实意义利用本文建立的商品住房市场互动关系深化模型，为政府有效地进行宏观调控，保证商品住房市场的长远发展提供了一定的理论依据。如为了抑制商品住房市场投资规模的过度扩张，防止商品住房“泡沫”的产生，可依据深化模型，采取如下对策：

①对多次或投资性购房采取提高贷款利率和首付款比例的手段调整商品住房使用者市场的需求量，促使供求平衡，稳定商品住房价格，从而影响投资者的预期，让其不敢贸然对商品住房市场投入过量的资金。同时，建立完善的商品住房市场信息跟踪机制，发布准确的市场信息，正确引导消费者的消费预期，促使消费者适时消费，不至于导致扎堆购房的非理性消费，导致房价的虚高。

②利用提高税费的手段适当降低商品住房投资市场的投资回报率。如对参与商品住房投资的投资者，扣以较高的所得税，让其所获利润等于或低于社会平均收益水平，就有利于投资者从商品住房撤资，防止投资过度。

③提高金融机构的贷款利率，以此来限制进入商品住房投资市场的资金规模。投资者投资商品住房项目需要有大量的、长期稳定的资金投入，而这笔投资依靠投资者自身是难以解决的，需要向金融机构进行融资，提高贷款利率，意味着投资商品住房的成本在提高，这样就会加大了投资者的风险，促使投资者不得不慎重考虑是否应该对商品住房项目进行投资，这明显有利于抑制商品住房投资市场投资规模的过度扩张。

④加强商品住房开发市场土地使用的审批管理，严格控制土地的开发面积，稳定商品住房的建设量，进而控制投资规模，预防商品住房市场投资过度。