ANP与市场比较法的房地产拆迁项目估价探究分析

作者简介：张丽雅（1982.06-），女，河南洛阳，管理学硕士，讲师，资产评估及工程经济。

摘要：房地产中，拆迁项目的工作难点是拆迁补偿。怎样合理科学地对拆迁项目补偿价格进行评估，并确定补偿的金额是拆迁工作得以顺利开展的关键所在。本文对基于ANP与市场比较法的房地产拆迁项目估价进行了探究分析，增强了ANP模型的市场运用可行性。并且还建立了相应的项目估价模型，这在一定的程度上对市场比较法中存在的缺陷进行了弥补，从而使项目估价的结果更加准确。

关键词：ANP；市场比较法；房地产拆迁项目；估价

1.前言

伴随社会经济不断的发展，旧城区的拆迁改造早已成为了城市经济发展、提升人民生活、工作质量的重要工作。针对常用的市场比较分析法的运用缺点，将ANP运用到房地产拆迁项目估价中可以让市场比较分析法成为准确度更高、使用性更强、说服力更强的一种估价方式，从而可以更好的处理房地产拆迁的工作难点，为其节省时间、资金及不必要的工序。

2.市场比较分析法的缺陷

市场比较分析法又可以称为市场法，主要是指依据替代的原理来对供需相同的区域中近期发生、功能类似的交易进行选择，且通过对其差别进行修正，可以对项目价格进行测算。该价格比较法不只是不动产的估价中最为常用、最主要的方法，还是国内房地产项目估价的基本方法；市场比较法在项目估价中有重要的作用，但是其在运用的过程中存在一定的局限性，主要表现在以下几方面[1]。

2.1对影响因素的考虑不到位。在利用市场比较法来对项目进行估价时，该方法往往只考虑到对房地产拆迁的价格有影响的如使用年限、交易日期及交易方式等因素，却没有对这些影响因素进行改正，且还忽视了如周边的环境景观、建筑物的朝向、交通情况等造成的影响，同时对各个因素之间的相互反馈、相互影响的关系考虑不够全面，这些全是运用市场比较法时所存在的局限性之一。

2.2对具有可比性的具体交易案例的选择较为困难。因为能够直接反映出市场价格的相关信息的缺少，导致各个房地产的评估部门无法及时获取想要的具体交易案例[2]。且导致市场比较法的运用受到严重影响，对房地产的评估工作造成了一定的阻碍，这就需要通过借助评估部门的力量和政府的帮助来对其运用缺陷进行弥补。

2.3最终确定的结果缺少说服力。比准价格是随着不一样的、具有可比性的交易案例相关因素的修正而发生改变的，但当前所用的市场比较法却只是对所获取的比准价格简单的处理，比如取中间的位数，致使最终的评估结果缺少让人信服的力度。

3.对ANP的具体运用进行分析

因为房地产的拆迁项目中的补偿估价主要是通过多个目标来对其进行决策的过程，且需要具体分析各个影响因素，了解、归纳各个因素间所存在的相互反馈、相互依存的关系；所以可以在通过市场比较法对其进行评估的同时将ANP模型引用到其中，这样就可以为房地产的拆迁项目的补偿金额进行有效估算。ANP模型的运用具体体现在以下两方面：（1）通过ANP可以对所有影响因素及具有可比性的交易案例权重进行计算，再根据权重法对待评估的房地产中的拆迁价格进行确定，且ANP模型的运用效果比平均值法、众位数法好。（2）运用ANP来对房地产中的拆迁项目进行估价，可以将影响价格的因素全部考虑进去，比如交通条件、周边的环境景观、产业的规模等，而且还可以在建模过程中对影响因素之间的关系进行考虑，从而可以更加全面、系统的进行估价。

4.ANP和市场比较法在房地产拆迁项目中的估价步骤

4.1对具有可比性的交易案例进行选择并修正相关的因素。相关单位应该对待估的房地产拆迁中比较相似的一些交易案例进行收集，其收集信息具体包含：交易的方法、交易的目的、交易的日期、区位的条件、基础设施的情况、容积率、建筑物的结构等。在所收集的案例中，选取和待评估的房地产拆迁同处于一个经济圈、运用途径一样、交易时间比较相近的来当作可比案例，同时应该对使用的年限、交易的方法、交易的日期等进行仔细的修正。比如，在对交易的日期进行修正时，应该将具有可比性的交易案例中具体成交的日期价格调整成估价日期价格，而且其修正的公式是：具有可比性的交易案例的修正价格=具有可比性的交易案例的当时成交价格×（估价的日期指数÷交易的日期指数）[3]。

4.2对房地产的拆迁项目估价有影响的因素进行选择。通过市场分析法来修正相关影响因素的同时，应该依据房地产的不同用途对其进行划分，可以划分为住宅、商业、工业等不一样的类型，且应该分别选取对估价有影响的因素。如在工业拆迁中，可能对工业拆迁的项目估价造成影响的因素主要有区域因素和个别因素。其中，个别因素包括土地的形状和面积；区域因素包括：产业的规模、周边环境的状况、公用设备的完善程度、交通條件等。

4.3对运用ANP来估价房地产中拆迁的网络结构进行构建。依据所收集的具体交易案例来确定对价格构成有影响的指标体制，并把房地产中拆迁项目的估价过程全部构建为网络结构，基本的环节有：首先对影响因素进行归纳、分析，并对影响房地产拆迁价格的因素间的关系进行仔细的分析。其次，把上述所归纳出的因素当作因素组；最后，对所有因素间的反馈关系及依存关系进行确定[4]。

在用途不一样的房地产项目中，对其价格有影响的区域因素和个别因素之间是完全不同的，比如房地产中拆迁项目的工业拆迁，应该对其所有影响因素仔细进行比较，并构建出在网络层中有一定依存关系的APN模型。如可以假设出几个具有可比性的交易案例A、B、C、D，将其作为待估的拆迁项目，并确定出会对工业拆迁造成影响的因素及对因素进行归纳，最后再分析出各因素间的联系。

4.4参照影响因素来对APN超矩阵进行构建。参照所获取的相关因素来对APN超矩阵进行构建可以从以下两点来进行：第一，在不同的价格影响因素之下，采用1～9标度的评分法来对待估的房地产拆迁项目和具有可比性的交易案例展开对比，进而对APN超矩阵进行构建。比如在上述所说的房地产工业拆迁的网络层次里，不仅需要将交通条件、土地的形状、土地的面积等影响因素当作准则，对交易案例A、B、C、D分别进行对比；而且还应该在拆迁项目不同的前提下，对各个影响因素进行对比，确定出影响因素对工业拆迁价格的具体贡献率，进而对超矩阵进行构建。在将APN超矩阵构建好之后，应该依据APN的相关原理来对极限超矩阵、加权超矩阵进行计算，最终得出相关的计算结果，因为在此计算过程中的计算量比较大，所以计算过程全部通过超级决策软件完成[5]。

4.5对影响因素的权重进行计算。把交易案例A、B、C、D中的所有影响因素归纳为同一个因素组，并通过对其进行计算之后得出最终的极限超矩阵，之后根据标准化来对其进行处理，最终就可以得出待估的房地产拆迁项目及具有可比性的交易案例二者自身的权重。

4.6对最终的项目价格进行确定。依据所计算出来的权重可以得出房地产拆迁项目中极限排序的权重，在依据权重法可以计算出待估的拆迁项目的价格，从而就可以对房地产拆迁项目的赔偿价格进行确定。

5.结束语

在运用市场比较法的过程中其存在着一些缺陷，市场比较法往往只可以对定性的变量进行解释或者获取少数市场信息。因此，想要让房地产拆迁项目估价结果更加准确，必须引入较为科学的ANP，ANP可以让其估价结果的准确性大大提升，可以让市场比较法得到优化及完善。此外，ANP与市场比较法对比，ANP具有较强的实践性、可操作性，对估价结果的精准性有较强的意义。 （作者单位：江西财经职业学院）

参考文献

[1]褚福慧.基于ANP的改进市场比较法研究[J].2012，61（24）：2345-2347.

[2]张治超.房地产估价比较案例选择及估价报告质量探讨[J].2013，78（26）：456-457.