房地产估价理论与基本估价方法比较分析

蔡海峰 冯凌浩 雷河森 王田磊

（1.荥阳市城乡规划局，河南 荥阳 450100；2.河南方宇勘测规划设计有限公司，河南 郑州 450000）

1 房地产估价

1.1 房地产估价的概念

房地产估价是指以房地产作为估价对象，由专业的估价人员，根据估价原则，以特定的估价目的为出发点，运用科学的估价方法，采用正规的估价流程，分析影响估价对象的价格因素，最后对估价对象在估价时点的价值进行评估和判定[1]。

1.2 房地产估价原则

房地产的估价原则是指根据房地产价格的形成和波动的客观规律，总结、提炼出的进行房地产估价工作所需遵守的法规和标准。 主要包括合法性原则、最高最佳使用原则、替代原则以及估价时点原则。 独立、公正、客观则是房地产估价的最高行为准则。

1.3 房地产估价基本流程

因为房地产涉及的内容复杂、估价作业量大，并且估价结果往往会直接影响到当事人的切身利益。 所以我们可以把房地产估价流程大概分为：估价准备阶段、估价实施阶段、估价完成阶段这三个阶段[2]。

2 房地产估价方法

2.1 比较法

（1）比较法概念及理论依据。 比较法是比较估价对象和与估价时点相近的已交易类似房地产， 修正类似房地产的已知价格，从而计算估价对象价格[3]。

（2）比较法的适用范围及条件。 比较法适用于普通商品房、高级公寓、写字楼、别墅、商场、一般工业厂房等一些具有交易性的房地产。对于一些特殊的、很少会进行交易的房地产则不宜用比较法进行估价。

2.2 成本法

（1）成本法原理。 即求取估价对象在估价时点的重建价格或者重置价格，从中扣除折旧的部分，以估算估价对象的客观合理价格或价值的方法[1]。

（2）成本法估价的操作步骤。 首先搜集房地产相关资料，例如开发构造的成本、税费、利润等；其次计算重新构建的价格；接着对建筑物进行折旧计算；最后按照成本法求取出计算价格。

2.3 收益法

收益法的对象为一些具有收益性质或者具有潜在收益性质的房地产。对于一些具有公益性质的建筑物，则不适合使用此方法。 例如学校、政府办公楼以及寺庙等等。

收益法的步骤主要有：第一，计算出房地产的收益总和；第二，计算出房地产的总共的费用；第三，利用总收益减去总费用计算出纯收益；第四，确定资本化率。

2.4 三大基本估价方法的比较

通过比较分析，我们对三种估价方法从多个方面进行系统描述，用表1 表示。

表1 三种估价方法比较表

本文从理论思路、适用范围、估价公式等方面对三种方法做出了比较，分别总结了每种方法的优缺点，对房地产估价行业的发展具有一定的理论意义。

[1]邓哲.基于GIS 和BP 神经网络的房地产估价系统的研究[J].江西理工大学，2011.

[2]薛洪江.北京房地产价格评估[M].北京：中国人民大学出版社，1995.

[3]郭斌.房地产估价理论与实务[M].北京：化学工业出版社，2008.