基于岗位需求的房地产估价技能培养探析

王 波

(重庆第二师范学院，重庆 400067)

随着国家经济发展和房地产业的兴起，房地产估价不仅服务于房地产税收，而且在房地产抵押贷款、房屋拆迁等业务中起到了重要作用，其业务范围甚至已经延伸到了拓宽到了企业并购、公司上市、政府项目决策等更广的领域。房地产估价服务拓宽的同时也对房地产估价技能提出了更高的要求。高等职业院校承担着向房地产估价行业输送高素质的房地产估价后备人才的任务，应基于岗位需求来培养学生的房地产估价技能，避免学生学习的技能与企业实际情况脱节，使学生成为岗位需要的技能型人才。

一、房地产估价技能培养现状

国内院校的房地产经营与估价专业人才培养在定位上略有不同，但都将房地产估价技能作为主要技能进行培养。柴强博士对房地产估价做了明确定义，是指“根据特定的估价目的，遵循公认的估价原则，按照严谨的估价程序，运用科学的估价方法，在对影响估价对象价值的因素进行综合分析的基础上，对估价对象在估价时点的价值进行估算和判定的活动”[1]。房地产估价技能是指学生在毕业后的求职和工作过程中针对房地产估价活动所需要的各种技能的综合体。

通过对重庆及国内主要院校房地产经营与估价专业的调研，目前房地产估价技能的培养途径主要有两种：一是开设《房地产估价》课程；二是开设《房地产估价原理与方法》和《房地产估价实务》两门课程。对于第一种途径而言，由于房地产估价理论性强，专业术语多，计算要求高，而每周的3节或4节课，学生仅初步了解房地产估价原理，运用能力差。对于第二种途径而言，学生可以通过房地产估价实务课程对理论运用并熟悉房地产估价报告，但往往仅倾向于估价数字的测算，已不能满足现在的房地产估价业务需要。从这两种途径培养的实施效果来看存在一种不适用现象，等学生从事估价相关工作后，仍不能很好地完成房地产估价作业。因此，必须将现有的房地产估价技能培养相关的课程按照岗位需求进行调整，避免学生学习和训练内容与市场和企业实际情况脱节。

二、房地产估价技能培养意义

教育部《关于推进高等职业教育改革创新引领职业教育科学发展的若干意见》(教职成2011(12))提出高等职业教育以培养生产、建设、服务、管理第一线的高端技能型专门人才为主要任务，并在《教育部关于充分发挥行业指导作用推进职业教育改革发展的意见》(教职成2011(6))提出要以行业、企业的实际需求为基本依据，遵照技能型人才成长规律组织教育教学，为高等职业教育的教学改革指明了方向。为了使课程改革更有针对性，高校必须了解市场和企业相关工作岗位的技能需求及人才成长规律，才能更好地培养和提高学生的岗位需求技能。

房地产经营与估价专业人才培养目标是培养学生具备房地产经纪技能、房地产营销策划技能和房地产估价技能，并能从事房地产销售，房地产营销策划和房地产估价工作岗位。而这三项技能是相辅相成的，房地产经纪工作中房地产价格是重要因素，对价格的评价需要房地产估价技能；市场营销工作离不开估价，在对开发楼盘和竞争楼盘进行营销分析时，都需要从科学和系统的角度对价格进行评估；房地产估价工作更需要房地产估价技能才能完成评估作业。因此，房地产估价技能的培养是教学过程的必要目的，也是培养学生实践能力的重要组成部分，更是工作岗位的需求。如何密切联系岗位需要，并结合房地产经营与估价专业人才培养实践情况，构建具有实用性与前瞻性的高职房地产经营与估价专业房地产估价技能培养体系是必然的，更是现实的要求。

三、房地产估价技能培养内容

(一)房地产估价岗位技能需求

1.房地产估价助理估价技能需求为第一层次。主要要求具备撰写房地产估价报告和运用估价方法测算估价数据。撰写估价报告技能，要求熟悉估价报告的模块和每个模块撰写的要求，能够在企业的报告模块上根据项目调整以符合估价对象特征。运用估价方法测算，要求熟悉房地产估价原理与方法，能够运用房地产估价方法进行测算。

2.一般的房地产估价人员估价技能需求为第二层次。这个层次才是真正的房地产估价工作，除要求撰写估价报告和数据测算外，还要求估价报告评审技能和市场分析能力。估价报告评审技能是指能够根据房地产估价相关规章或协会下发的报告评审标准以及公司内部的评价标准评审估价报告，并能指出和纠正报告的错误技能。市场分析能力主要包括两方面，第一，能够分析不同物业，根据估价对象收集合适数据。如用市场法测算，尤其在非住宅物业评估中，合适的可比实例尤为重要。估价人员必须在熟悉房地产市场情况下，对物业在实物、权益及区位三个方面进行分析，找到合适的可比实例，才能做出合理的估价结果。第二，能够判断市场行情，根据估价对象合理选取数据。在运用估价方法测算估价结果时，很多数据是需要结合估价人员自身的经验选取，而数据的选择，直接关系到估价结果，如目前很多非住宅物业要求估价人员对物业未来的收益进行预测，这都要求估价人员能够对市场进行分析。

3.房地产估价项目经理估价技能需求为第三层次。房地产估价项目经理除需要具备以上两种层次的技能外，还需要注重三个方面能力的培养，一是估价把控能力。房地产估价项目经理在对估价对象进行实地查看和分析后，能从宏观上对估价报告的技术难点和要点对他人出具房地产估价报告的提出意见和建议[2]。二是投资咨询能力。能为客户提供其拟投资项目的工程、经济、法律、会计、运营及资金筹措等诸多方面的咨询建议。三是高层次估价业务能力。除常见房地产价格评估业务外，具有如企业并购及重组、上市公司发行股票的房地产价值评估、土地纠纷评估等特殊的社会经济活动的房地产估价能力。

(二)房地产估价技能培养的基本内容

1.让学生掌握房地产估价的原理与方法。这是房地产估价技能的基础和核心。掌握房地产估价的原理与方法包括对知识的理解和运用两个方面。房地产估价原理和方法系统性和理论性较强，这要求学生理解，然后在理解的基础上进行运用。只有通过应用才能对房地产估价真正掌握，也才能体现出房地产估价的作用。要使学生对该课程的认识从理论转化为实践，又从实践中深化对理论的认识，从而达到理论与实践的有机结合。

2.让学生能撰写完整的估价报告。在撰写估价报告时需要学生熟悉房地产估价的流程、掌握房地产估价报告的体系框架、掌握房地产估价报告主要要求和规范、运用三大方法(市场法、成本法和收益法)对房地产进行估价、总结房地产估价中的要点和难点[3]。

3.让学生具备市场分析能力。这点在很多房地产估价技能培养中被忽视，但它却很重要，也很有难度，具体可以从三个方面进行培养：一是培养学生熟悉房地产市场，包括熟悉房地产市场的供应、房地产市场的需求，以及相关政策及环境。通过让学生大量阅读房地产市场报告，在阅读房地产市场报告的过程中，培养学生对供需及政策的敏感性，从而让学生熟悉房地产市场。二是培养学生熟悉房地产市场分析的内容及方法。通过让学生大量阅读房地产市场分析报告，从而了解市场分析的内容及方法，并通过对后期市场走势的分析，来比较总结各种分析方法的优劣势。三是培养学生对市场分析的能力。设计一些与房地产估价岗位实际需要的市场分析项目，如价格预测，供应量分析等，来提供学生的市场分析能力，也有助于学生在实习和工作中更快地适应工作的要求。

参考文献：

[1]柴强.房地产估价[M].北京:首都经贸大学出版社，2008.1-4.

[2]马丽.新型房地产估价师后备人才培养的思考[J].天津职业院校联合学报，2011，13(4):80-83.

[3]林东.房地产估价实务项目课程教学改革[J].徐州建筑职业技术学院学报，2010，10(1):50-52.